提质增效的央企答卷，看中海商业如何激活存量资产价值

中国的商业不动产市场现在正走到了一个微妙的十字路口。一方面，全国主要城市写字楼空置率已攀升至21.3%，酒店行业整体RevPAR仍在震荡修复；另一方面，城市更新“十五五”规划正式落地，保租房筹集加速推进，住房租赁TOP30企业累计开业房源量突破140万间——存量资产的“觉醒”正在成为行业共识。

6月9日，第十五届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店召开，大会主论坛聚焦产业升级与市场变革，探讨品牌如何通过战略重构实现价值跃升。在这一背景下，中海商业的租住实践成为一个值得拆解的样本，在中海商业发展有限公司副总经理潘鑫峰的分享中，我们不禁思考：当行业从增量扩张转向存量博弈，央企的资管方法论能否为市场提供一条可复制的路径？

图注：中海商业发展有限公司副总经理潘鑫峰

1、双轮驱动，从规模叙事到效率叙事

不可否认，中海商业的规模底牌足够扎实，在运营71座甲级写字楼、32座购物中心、14家星级酒店（含高尔夫球会）、31家长租公寓，自持总规模1029万平方米，在营规模892万平方米。

但潘鑫峰开篇用“提质增效、精耕细作”两个关键词点名了中海当下的核心命题：规模是底色，效率才是增量。

一个值得关注的数据来自中海的租住业务版图。2020年，中海仅有2家长租公寓项目，六年间规模增长超过15倍。与之并行的酒店板块，则从7家增至16家（含在运营）。潘鑫峰将其概括为“新建拓储+存量提效双轮并举”——这句话的隐含判断是：纯粹的增量拓展已不足以支撑可持续增长，必须同时向存量要效益。

从行业视角看，这一逻辑具有普遍性。2026年长租市场发展蓝皮书显示，约80%租客接受租房5年及以上，八成租客愿为“好房子”提升支付意愿；供给端，超七成业主接受房屋改造后出租。这意味着租住赛道正在从“有没有”走向“好不好”，粗放式拓规模的红利期正在消退，精细化运营和存量改造的能力将成为下一阶段的分水岭。

2、两个存量样本，文化传承与分期迭代的差异化路径

潘鑫峰在分享中重点展示了两个存量盘活案例，恰好代表了两种截然不同的改造逻辑。

苏州金普顿竹辉酒店，脱胎于1990年开业的苏州竹辉饭店。“一座老竹辉，半部苏州酒店史”——这家中外合资四星酒店曾创造了多个行业第一：第一家使用国外酒店管理系统的酒店、第一家设有总统套房的酒店、第一家设有自动扶梯的酒店。2013年停业后，中海没有选择推倒重建，而是以"城市织补、文脉留存、民生适配"为顶层逻辑，花了十年时间将其改造为内地金普顿品牌旗舰店，这也是中国大陆首家金普顿酒店。

这条路走得比普通改造更重。中海商业不仅要追求品牌价值和经营效益，还要深挖建筑在地历史印记、保留空间肌理、呼应本地居民的时代记忆，潘鑫峰列举了从拙政园远香堂到"朗轩"的苏州传统建筑小品传承转译，堪称一次“空间考古”。

更关键的是，中海商业打破传统酒店单一业态模式，将部分物业剥离改造为特色商业街区“环宇荟”，形成了“酒店+商业”双业态协同引流的复合综合体。这种“1+1>2”的逻辑，本质上是在存量资产中重新定义空间的使用价值。

神州半岛君悦酒店则代表了另一种思路——“1+X模式”延展式盘活。2016年中海从中信资产包收购该项目，面对市场政策的不确定性，选择先启动一期开发、二期定位留白。2022年一期入市后，以经营数据验证市场判断，2026年才正式启动二期定位。潘鑫峰用“分立、承脉、焕新”三个词概括二期策略：扩充客源类型、增加竞品缺乏的户型品类、深挖存量客群需求——本质上是用数据驱动的方式，让市场反馈来定义产品方向。

两个案例，一个以文化为锚点做“重改造”，一个以市场为锚点做“轻迭代”。但它们共享一个核心原则：拒绝让老资产“熬成破店”，而是通过重新定义空间价值来唤醒沉睡资产。

3、全链资管筑基底，投融管退的闭环能力

上述案例之所以成立，背后是一套完整的资管体系支撑。

潘鑫峰在演讲的最后用一张结构图清晰地展示了中海商业的逻辑：以“资管意识”为底层驱动，以现金流稳定性（租期稳定、租金溢价、出租率稳定）为核心基石，以资产增值（多业态联动、产品创新、精细化运营）为发展目标，串联起“投融建管退”全链条。

2025年10月，华夏中海商业REIT成功上市，基金规模15.84亿元，标志着中海正式打通了“退”这一关键环节。对于租住赛道而言，REIT通道的打通意味着资产退出有了市场化定价机制，“投融建管退”不再是一句口号，而是一条可运转的商业闭环。

中海的实践揭示了一个行业正在形成的共识：存量资产的竞争，早已不是比谁拿地便宜、谁建得快，而是比谁能重新定义空间价值，谁能打通从投资到退出的全链条。

从竹辉的文脉传承到神州半岛的分期验证，从15倍公寓规模增长到REIT退出的闭环打通，中海给出的答案具有鲜明的央企底色——既有商业回报的硬约束，也有城市运营的软责任。当更多市场主体学会在"文化价值"和"商业逻辑"之间寻找交集，中国商业不动产的存量时代才能真正从“盘活口号”走向“可复制的方法论”。