URI城市租住：国内租赁人口达2.6亿 机构化率仅8%远低于日本美国

URI城市租住10月21日发布租房市场趋势分析：国内租赁人口达2.6亿，一线城市占比接近半数；2025年机构化房源客群中30岁以上租客占比首次突破50%；国内租房机构化率仅8%，低于日本约80%、美国约50%。

该分析基于其原创视频"上海公寓供应爆了"两周内获得的50万+观看和数百条租客留言。URI城市租住发现，一线城市租房市场呈现割裂态势：手握多套房源的个人业主面临租金下行、带看冷清的难题；预算充足的改善型租客难以找到契合居住需求的房源，保租房一房难求，租客普遍感知租金偏高。URI认为，这不是简单的供需错配，而是"将就居住"时代已落幕。

需求端数据显示，国内租赁人口规模达2.6亿，一线城市租赁人口占比接近半数。2025年机构化房源客群中，30岁以上租客占比首次突破50%；接近80%的租客可以接受5年及以上的租住周期，38.8%的租客明确表示较长周期内没有购房计划。超过七成租客并非单人居住，而是与伴侣、子女或长辈共同生活；近80%的租客愿意为更高品质的居住条件承担更高租金。

供给端方面，超70%业主具备房屋改造后对外出租的意向，近60%愿意交由专业长租机构托管房源。URI对标海外市场，日本租房机构化率约80%、美国约50%，国内仅8%。同时，国内城镇人均住房建筑面积已从1978年的8.1平方米增至35.9平方米，全国城镇住房存量突破3.7亿套，2025年住宅新开工面积同比下滑约20%，行业重心从"盖新房"转向"盘活并升级存量"。

从行业视角看，这组数据共同指向一个判断：中国租赁市场的主要矛盾已经从"有没有房租"转向"租得好不好"。2.6亿租赁人口叠加8%的机构化率，意味着一块尚未被专业供给充分覆盖的巨型市场，而30岁以上客群占比过半、近八成租客接受5年以上租期、近四成明确无购房计划，这三点彻底改写了长租公寓的产品假设——租客不再是被动的过渡型人口，而是有家庭结构、有品质要求、有长期居住意愿的稳定客群。 这也解释了为何一线城市同时出现"业主房子租不掉"和"改善型租客租不到好房"的割裂。个人房源多为早年标准化住宅，在户型、公区、服务上难以匹配家庭型长租需求；而保租房因价格优势一房难求，市场化品质房源又供给不足，中间档位出现明显断层。这正是机构化运营的机会所在，也是"将就居住"时代落幕的直接体现。 供给端的信号同样值得关注：超七成业主愿意改造后出租、近六成愿交专业机构托管，说明分散房源的"专业化归集"条件正在成熟。对比日本80%、美国50%的机构化率，国内8%的水平既说明差距，也说明空间。在住宅新开工面积同比下滑约20%、城镇存量突破3.7亿套的背景下，行业从增量开发转向存量盘活，机构化托管恰好是盘活存量、提升租住品质的最短路径。

对公寓运营商而言，未来的竞争焦点将不再是房源数量的快速扩张，而是能否提供匹配家庭型长期租住的产品与服务。谁能把分散的个人房源组织成标准化、有服务、可长期持有的供给，谁就更可能在2.6亿租赁人口的存量竞争里占据位置。