壹隅生活殷乾元 ：城市更新时代的酒店投资和运营

　　“打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025 年 6 月 19 日，由杭州东方网升科技股份有限公司旗下品牌迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。

　　作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以“向内变，向外为” 为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。

　　在第十四届迈点品牌发展大会-中国存量酒店投资研讨会上，壹隅生活CEO兼希诺酒店联合创始人殷乾元带来主题分享《新浪潮新生态——城市更新时代的酒店投资和运营》。

　　图注：壹隅生活CEO兼希诺酒店联合创始人殷乾元

　　趋势洞察：存量改造成为品牌化运营成必然

　　一方面，从国家战略驱动及行业趋势来看，城市更新写入 "十四五 "规划， 中央财政投入超1.5万亿支持老旧小区改造 、历史建筑 活化; 新建项目减少， 改造类地产占比提 升， 特色建筑 (如旧商场 、 厂房) 成酒店改造主力。

　　另一方面，从酒店行业本身来看， 传统酒店同质化严重， 缺乏文化体验与设计差异化，存在市场空白机会，同事消费者需求升级， 独特属地文化 、智能服务成核心诉求。

　　此外，地产与酒店业联动，也带来了本土品牌崛起机遇。

　　产品设计：希诺酒店的独特性

　　希诺酒店 CITYNOTE，定位于城市生活圈品牌(房量45-80 间)，聚焦好奇、精明、易感的新生代群体，以连接、关爱、创意的理念传递城市向上的力量，传达有颜值、接地气的酒店格调，为旅行者提供独立于城市纷杂、 身心得以放松的社区生活方式体验。

　　例如，希诺做年轻人的生意，在公区产品打造层面，希诺酒店考虑更多业态融合、设计更为浮夸和轻奢的高调，让颜值成为第一生产力，成为拍照打卡拍照圣地。

　　而在客房产品打造上，做法相对安静与简单一些，添加有一些城市文化的色彩和素材。

　　从品牌发展来看，希诺酒店目前分布于北京 、广州 、深圳 、杭州 、宁波 、昆明 、大理、 石家庄 、西安 、合肥 、黄山 、绍兴 、台州等13个城市，开业及签约合计38家店、客房总量达到2682间。

　　未来，通过直营 、加盟 、翻牌等模式重点发展希诺品牌酒店，希诺品牌将积极布局一线城市 、网红城市 、旅游目的地城市，特别是以华南为起点， 着重发展大湾区核心城市及全国一线城市 (广 州/深圳/杭州/上海/北京)以及武汉 、成都 、天津 、西安 、青岛 、 厦门 、苏州 、台州等省级新兴城市;同时启动出海计划， 将在东南亚地区做项目布局。

　　聚焦存量市场，打造改造核心能力

　　在城市更新背景下，存量物业改造迎来重要机遇，主要包括传统小旅馆、经济型酒店、社区商业(2-4层)和核心地段写字楼等目标物业;优质存量酒店改造需具备三大条件——区位优势明显以提升收益，证件齐全以缩短周期，空间结构合理以控制成本。这些物业通过功能优化和品质提升可实现显著增值，成为城市更新的重要发展方向。

　　聚焦存量市场，打造改造核心能力，希诺酒店不断打磨标准化客房模型和高溢价公区产品模型，来提升资产价值。

　　从标准化客房产品模型来看，其改造能力包括：团队专业评估，考量存量酒店改造方向;提炼客房核心产品亮点，强调精致、智能、舒适;打造适应不同户型结构的标准化产品模块;强大的供应链服务商能力，快速推进改造项目落地。

　　从高溢价公区产品模型来看，其改造能力包括：社交生活化公区模型，提升宾客体验感值;提高产品配置能力，丰富产品功能输出;提升运营效率，减少整体人力成本配置;以及社区客厅式大堂打造。

　　值得一提的是，希诺酒店聚焦存量市场，打造出诸多品牌标杆店。

　　图注：部分存量物业改造项目展示

　　希诺酒店(杭州湖滨银泰店)，2022年5月份开业 ，原君亭酒店物业，项目共81间房 ， 客房标准化改造6万元/间，2023年和 2024年营收均超过1100万元 ， 投资回报周期2年。

　　希诺酒店( 杭州奥体博览城建设三路店)，2025 年 2 月 份 开 业 ，原项目为单体酒店，项目共90间房，客房改造成本3万元/间，均价从200提升到300以上，出租率提升10%以上;从每月亏本经营，到开业即实现利润收入。

　　希诺酒店(杭州滨江宝龙城店， 2025年3月份开业，原项目为单体酒店，项目共102间房，客房标准改造6万元/间;均价从240提升到400以上。