刘宴斌：老旧星级酒店改造焕新，实现长线盈利的最优解

　　“打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025年6月19日，由杭州东方网升科技股份有限公司旗下品牌迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。

　　作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以 “向内变，向外为” 为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。

　　在第十四届迈点品牌发展大会-中国存量酒店投资研讨会上，资深酒店投资人刘宴斌以《老旧星级酒店改造焕新：实现长线盈利的最优解》为主题进行了分享。

图注：资深酒店投资人刘宴斌

　　一、新市场趋势下的老旧酒店改造

　　在当前酒店市场中，老旧星级酒店改造已成为行业发展的关键议题。全国存量酒店数量庞大，其中 60%-70% 为房龄超 10 年的老旧物业，其面临着诸多严峻问题。从硬件设施看，机电系统老化致使能耗成本大幅增加，空间动线设计不符合现代消费者的行动习惯与需求，装修风格陈旧、硬件配置落后，严重影响顾客入住体验。消费需求的转变也给老旧星级酒店带来挑战。消费端 Z 世代与中产家庭成为主力，近七成客群追求智能化交互与场景化体验，而老旧星级酒店在功能、技术、品牌层面的断层使其难以满足需求。改造问题迫在眉睫。而当前市场新趋势下的改造主要分为两种方案：一种是进行轻改造，采用软品牌运营。另一种是将酒店全部推倒重来，引入硬品牌。那么哪种方案更加适合长线盈利?刘宴斌以数据模型作为支撑，向我们展示了两种方案的投资回报实际情况。

　　二、轻改软品牌与全案硬品牌的优劣分析

　　刘宴斌指出，第一种方案A投入 600 万元进行轻改造，采用软品牌运营。优势是花钱少、装修时间短，能实现短期回钱快。但劣势也很明显，盈利周期短，可能5年左右就需重新装修，可持续性差，产品在市场上竞争力弱，品牌影响力不足，面临被市场淘汰的危机。从实际情况看，周边同品牌酒店实时房价较低，如凤凰御庭酒店相关分店房价在 150 - 160 元左右，长期来看并非最优解。

　　而B方案需投入 2200 万元，将酒店全部推倒重来，引入硬品牌。以成都锦里武侯祠美居酒店为例，改造后开业时间为 2023 年，房量 154 间，紧邻武侯祠，携程评分 4.8 分，等级四钻。从投资效率看，十年回报可达 7000 万元。改造内容包括舍弃原有老旧设备设施，重新布局，优化客流动线，进行智能化改造，部署全新机电系统等，从客房到外墙实现由内到外的焕新，能显著提升物业利用效率与品牌溢价能力。所以，推倒重来，引入硬品牌的方案其实是最好的。

　　此外，刘宴斌还结合了市场趋势来说明老旧星级酒店的改造问题。最后，他认为，老旧星级酒店的最优解是一定要推倒重来。