希尔顿欢朋皮冰岩：存量价值再造，酒店必上的一堂“资产课”

8月20日，迈点（福建）区域酒店发展论坛在厦门佰翔澜悦酒店举办，论坛上，希尔顿欢朋（中国）投资发展总经理皮冰岩以“存量价值再造”为题，完整拆解该中高端品牌在存量改造领域的全套实操打法。

迈点研究院数据显示，开业五年以上的存量品牌酒店占比已达到69.3%；中国饭店协会2025年报告里，全国存量酒店突破35万家，超过40%的RevPAR不足200元。增量见顶之后，存量成为行业最大的资产盘，只是这张表怎么重估，多数业主尚未找到可行路径。

图注：希尔顿欢朋（中国）投资发展总经理皮冰岩

1、存量物业，要先算账再谈改造

很多业主面对老旧办公楼、旧商业物业、闲置厂房，第一反应是“能不能改为一套酒店方案”。皮冰岩认为存量物业改造，首先要判断资产能不能做、再匹配产品，先算清投入、再进入运营——她把这套顺序称为“资产翻译”。

这套翻译分四步推进。第一步资产体检，把区位、结构、机电、消防、证照先过一遍，确认“能不能做”；第二步产品适配，排定房量效率、公区功能与客房模型，解决“怎么做更高效”；第三步标准交付，用工程标准、品牌验收和成本工期控制风险；第四步开业经营，靠品牌引流、爬坡和运营效率，落回收益闭环。

关键之处在于，把“改造”从一次性工程变成了一次资产经营逻辑的重构。判断标准很具体：可控投入、品牌达标、在合同周期内形成稳定现金流，三者相乘才成立。现实里，不少改造项目恰恰跳过了资产体检这一步，等图纸画完才发现机电或消防改不动，或者产品定位与周边客源错配，最后改完还是没人住。譬如厦门部分项目，把写字楼改成酒店、把老药厂改成文旅综合体，正是资产再定位的本地实践样本。物业值不值钱，往往不取决于新旧，而取决于有没有替它找到新的经营入口。

2、用6.0欢悦版重做“愿意付费的理由”

比起从零定义的物业改造，已开业酒店的痛点更隐蔽，它们不缺“酒店的样子”，缺的是今天客人愿意为之付费的核心吸引力。

希尔顿欢朋6.0“欢悦版”的出发点，是捕捉新客群的四类诉求——科技智能、高颜值空间、灵活功能，以及悦己与社交。落到产品上，抓手是智慧前台、Hi-Corner、欢享空间、会议健身洗衣、模块化客房，再用色彩和情绪价值去打动年轻人。

皮冰岩强调，存量改造不能只复刻一张装修图，得用统一标准，把大堂、客房、公区和服务动线，变成更好卖、更好住、更好运营的产品。

更值得业内留意的，是欢朋把产品做成了矩阵，包括精选型讲“一店一设计”，精而美；度假型如丽江束河、张家界七十二奇楼，把在地气质融进空间；公寓型则适配长住客群需求。这意味着存量酒店的焕新并非只有一个标准答案——品牌方在用产品分层，回应不同物业的禀赋差异。放在福建这种连锁与民宿双成熟的市场里，“酒店+体验”在旺季的房价与入住表现常能比肩甚至赶超中端酒店，这恰是存量酒店做品牌化焕新的窗口期。

3、翻改的底线与确定性，工程交付本身就是回报

方案讲完，业主最关心的往往是另一件事：翻改，是不是越省越好？皮冰岩的答案相反——翻改不能“省着改”，它有两条不能破的底线。

一条是工程底盘。结构、消防、机电、排水、隔音、动线，隐蔽工程不能留给未来十年风险。另一条是品牌体验。客房、公区、早餐、健身、洗衣、智能化，要避开“翻牌不翻质”的陷阱。而在改造方式上，一次性改造与可控分期如何取舍，判断依据只有一条，那就是改造投入能不能换回未来十年的收益确定性，而不是眼前少花多少钱。

这部分最能体现连锁品牌的方法论价值，因为连锁品牌能把不确定性管起来。演讲披露了一组数据，希尔顿欢朋目前平均筹建周期约5个月，还可再压缩约30天，单个项目节约20万元以上工程顾问费，依托免租期开业模式，可带来约 205 万元的现金流增益。早一天达标开业，就少一天租金、人工和资金占用，在当下行业投资人回本周期拉长至平均 5.4 年，超半数项目回本周期超过五年的当下，“早开业一天”就是实打实的回报。

存量改造的竞争，正从“谁方案更花哨”转向“谁交付更确定”。

4、写在最后

皮冰岩在演讲收尾处点明，存量价值再造的核心，是替资产重新找到与市场的匹配方式。目前已有两条清晰的路径：一是存量物业走酒店化价值重构，为资产找到新的经营价值；二是存量酒店走品牌化价值焕新，让资产重新获得市场竞争力。

对福建地区连锁、民宿业态蓬勃发展、存量重新定价机会密集的市场，这套思路的参考价值是具体的。当行业从增量红利走进存量效率，谁能把“旧资产”翻译成“新现金流”，谁就握住了下一程增长的入场券。