三亚玛瑞纳酒店1.33亿元底价成交

9月7日，阿里拍卖平台显示，三亚玛瑞纳酒店以1人报名、出价13278.832万元（约1.3278亿元）的结果按变卖底价成交。该标的位于三亚天涯区南边海路半岛龙湾二期，背山面海、远眺凤凰岛，建筑面积11422.06平方米，土地面积3367.96平方米，楼高10层，2009年开业，为一栋一线海景酒店。

玛瑞纳酒店配有101间客房及餐厅、行政酒廊、会议室、多功能厅、泳池、儿童乐园等设施，2019年曾做装修，原承租方经营至2025年5月31日租约届满后转自营。其处置历程颇为波折：2025年6月首拍起拍价1.66亿元、评估价2.37亿元，因无人出价流拍；2025年7月二拍起拍价降至1.32亿元区间仍未能拍出；随后转入变卖，2025年12月至2026年2月第一次变卖因被执行人及案外人提出异议而中止无效；2026年9月6日法院再度挂出变卖公告，变卖周期60天、至11月5日结束，变卖价13278.83万元、评估价23712.2万元，相当于5.6折。相较首拍1.66亿元，价格缩水约20%；折算单价约1.16万元/平方米。

标的页面注明“原租赁合同为抵押后签订”，依《民法典》相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，意味着新业主接手后须清理租约、腾退清场，若原承租方不配合还需走诉讼与执行程序。此番以底价拿下的为一家成立于2025年的三亚本地国际贸易公司。市场已有不良资产服务商就该标的给出“70%融资配资、全程负责清场交付”的交易条款，进一步压低资金门槛。

玛瑞纳并非孤例。2024年7月，同处南边海路片区的三亚南海方舟旅游度假酒店（金都蔚景温德姆酒店）二拍起拍4.2037亿元，已有竞买人缴纳4200万元保证金、出价至起拍价，临成交却因当事人异议中止；该酒店总建筑面积31694.26平方米、五星级标准、190间客房，仅银行本金便欠9000余万元。两宗案例折射出同一逻辑：卖家急于脱手，买家谨慎观望。

在地产下行周期里，重资产酒店因回报周期长、淡旺季明显，一旦母公司资金链承压便易成为抵债资产。三亚酒店资产此轮集中浮出水面，显示市场对“三亚+海景+酒店”组合的定价，已从过去的“稀缺即溢价”转向“现金流折现+处置成本抵扣”的冷静算法。业内认为，玛瑞纳5.6折底价成交，是抵押后租赁、被执行人异议等包袱叠加下的现实结局，也为观察三亚核心滨海酒店资产的流动性与价值重估提供了一个样本。