17栋百年洋楼变143间酒店客房，这生意赚钱吗？

　　天津17栋老洋楼，正改造成嘉佩乐酒店集团旗下的柏典酒店，规划143间客房。

　　天津并非孤例。

　　南京钟岚里民国里弄改成嘉佩乐；1909年的大连宾馆引入费尔蒙；北京前门文华东方将42间四合院客房散落在草厂胡同；长沙原湖南省粮食厅老院挂上亚朵S；佛山原农行总部大楼变全季；杭州老群英饭店变汉庭……

　　从奢华到经济型，酒店品牌集体涌进历史建筑。

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　　10月20日，住房和城乡建设部等六部门办公厅印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，提出鼓励多元活化利用历史建筑和其他既有建筑，并要求项目明确运营管理模式、测算资金成本和收益。

　　历史建筑做酒店是一门好生意？

　　17栋百年洋楼要开中国首家柏典酒店

　　天津项目涉及的17栋建筑中，7栋为区级不可移动文物，7栋为历史风貌建筑，另外3栋为普通建筑。

　　不同身份，意味着不能用一套装修标准糊弄过去。风貌要保，管线、消防、安防、服务空间却要在老条件下塞进去。

　　客人从专门通道进出，临街口平时锁着，靠门禁管理。对游客，这是体验。对经营团队，这是要重新组织的动线。行李怎么运、布草怎么送、设备怎么修，全得在设计阶段想明白。

　　酒店之外，沿街首层还计划引入香氛品牌U9、天津版画品牌文美斋、植物主题的马特花园，以及大美术馆快闪店等内容。

　　酒店承接过夜客群，沿街商业服务游客与本地消费者，餐饮和文化活动则有机会延长人们在街区的停留时间。原本主要用于观看和拍照的建筑，开始承载更多日常消费。

　　但这片街区并不是一处完全独立的商业空间。民生路周边约有184户居民，其中不少是老年人。步行街改造、车辆限制、酒店门禁和商业活动，都需要与居民的日常出行相协调。

　　客人需要安静与私密，游客希望方便进入，居民则需要正常生活。这些要求，会持续影响街区的使用和管理。

　　对投资建设方河北区产发集团和酒店品牌而言，项目要完成的不只是建筑修缮，还包括住宿业态经营、沿街商业与公共生活之间的衔接。

　　从百年宾馆到民国里弄，奢华酒店有不同新载体

　　历史建筑改高端酒店，在国内已有多年实践。

　　上海和平饭店所在的沙逊大厦建成于1929年，经修缮后于2010年重新开业。2017年开业的上海建业里嘉佩乐，则以20世纪30年代的石库门建筑为载体。北京前门文华东方于2024年9月开业，42间客房分布在草厂胡同的四合院中。

　　这些项目有的是原有酒店更新，有的是历史住宅改变用途，还有的是将住宿功能植入街区整体改造。

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　　六部门发布的指导意见，为这类存量空间利用提供了更大的政策背景。

　　文件提出有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，并点名鼓励多元活化利用历史建筑，让国资部门支持国有企业盘活存量资产，推进闲置厂房等国有资产改造提升。

　　天津、南京和大连的相关酒店项目背后，都有地方国资参与。南京嘉佩乐项目的业主是玄武文旅集团，大连宾馆属于大连文体旅集团。

　　今年5月，广州国资委还和华住签了战略协议，明确未来三年在广州投约300家酒店、合计约100亿元，重点盘活闲置办公楼、老旧招待所这类存量物业。

　　资产方提供建筑及相关资源，品牌提供产品、销售渠道和服务标准，双方共同寻找新的经营用途。

　　此外，文件明确要求要确定运营模式、测算资金成本和收益，鼓励运营单位提前进场参与设计建设。

　　也就是说品牌和运营团队不能再像以前一样等楼修好再进去，而是要以运营为导向，以终为始地完成整体改造。

　　不止奢华酒店，汉庭、全季、亚朵也在进入这个赛道

　　如果说天津柏典、南京嘉佩乐代表的是奢华品牌对历史建筑的“高定”路径，那么汉庭、全季、亚朵的入场，说明这条路正在变宽。

　　长沙IFS国金中心五一广场亚朵S酒店，原建筑是入选第八批中国20世纪建筑遗产的湖南省粮食厅苏家巷老院。

　　据项目介绍，这片由8栋苏式建筑组成、总面积4400多平方米的院落，改造后形成95间客房，同时设置书吧、庭院和在地文化展。

　　苏式红砖楼提供了区别于普通酒店的建筑氛围，附近的IFS及五一广场商圈，则为住宿需求提供了区位支撑。

　　杭州的汉庭酒店西湖仁和路店，则呈现了另一种延续方式。

　　酒店所在建筑是老杭州人熟悉的群英饭店，门头上仍保留着“群英饭店”的招牌。在酒店更新过程中，建筑中的铸铁栏杆、水磨石地面等历史细节都得到保留。

　　熟悉的连锁品牌降低了消费者的选择门槛，老旅馆留下的建筑细节，则让入住体验有了差异。

　　全季佛山岭南天地祖庙地铁站店，来自原农行佛山总部大楼的改造。项目资料显示，这栋1989年建成的老楼，被改造为拥有121间客房的酒店，并保留原有建筑结构与外立面。

　　从机关院落、老旅馆到银行大楼，面对条件千差万别的存量资产，业主寻觅的已经不单纯是某个高端品牌，而是一套能适配不同物业的产品体系。

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　　不过，文物建筑、历史建筑与一般老旧物业，不能混为一谈。它们都可能承载城市记忆，但保护要求、改造条件和审批程序并不相同。

　　旧办公楼可以采用的工程方案，不一定适用于文物建筑；某个项目能够控制成本，也不能据此推断所有历史建筑都适合酒店。

　　保护要求较高、空间特色鲜明、具备目的地吸引力的项目，可能适合高端及奢华产品。区位成熟、空间条件适配、日常住宿需求稳定的老楼，也可能与经济型、中端及中高端品牌形成匹配。

　　这种变化也回应了住宿需求的分化。

　　有消费者想要有辨识度的空间，但不需要奢华酒店的完整配置。长沙亚朵S的庭院、杭州汉庭留下的老旅馆细节，恰好填在这个位置。历史空间由此能够覆盖更多价格区间，而不必只通过高房价实现住宿价值。

　　与此同时，改造技术和供应链经验也为品牌进入存量物业提供了支持。

　　整体卫浴、干式施工等技术，在条件适配的项目中，有助于解决设施更新问题。连锁集团积累的设计、采购和施工管理经验，也有机会提高工程效率。

　　但技术成熟不意味着所有历史建筑都可以轻量化改造，保护修缮、结构安全和消防要求仍是前提。

　　历史建筑改酒店是一桩更难的生意

　　最该算清楚的，是投入成本。

　　虽然不用盖新楼，但并不意味着就能少花钱。结构加固、保护修缮、消防升级、隔声、设备更新，每一项都可能超预算。施工挖出的老损伤，还会带来设计调整和工期失控。

　　大连宾馆从停业到引入费尔蒙就磨了多年。南京钟岚里地块，玄武文旅2021年1月以7.2亿元底价取得。这是拿地费用，不能当总投资，更不能除以客房数当单房成本。

　　历史建筑项目，套不了普通酒店快速翻新的成本公式。中端品牌进老楼，也不天然等于更短回收期。品牌档次能改变部分配置，却不会让建筑本身的修缮费消失。可售房少、空间效率低，投入照样压垮经营。

　　开业后还有持续账。屋面、门窗、排水的维护，分散布局带来的人力和运输成本，都会持续侵蚀经营利润。

　　收入端更不能只看开业热度和节假日房价。客源从哪来、工作日和周末差多少、淡季靠什么补、餐饮活动能不能成第二曲线……

　　历史特色可以帮助定价，但不能代替全年客源。

　　沿街商业的收益归属更要厘清。如果商户收入和酒店分属不同主体，街区热闹不等于酒店赚钱。招商名单之外，得有明晰的合作和管理安排，才能联动。

　　所以OCC、ADR、RevPAR之外，投资人得看经营利润、维护资金和长期资本回报。

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　　当不同档次品牌都涌进历史建筑，竞争焦点也变了。

　　谁能判断物业适配性、控住改造风险、把建筑特色变成可交付的住宿产品，谁才更有机会做成。

　　消费者愿意接受历史建筑中房间格局的差异，不代表愿意接受睡眠、清洁、设备和服务品质的不稳定。品牌需要做的是在不同空间条件下守住核心体验。

　　换言之，真正能形成壁垒的是非标开发能力。

　　每栋建筑各不相同，但项目筛选、保护要求梳理、工程评估、审批衔接和成本控制，可以沉淀为方法。哪些空间适合客房，哪些更适合餐饮或公共区域，文化内容如何进入日常体验，则需要设计与运营共同回答。

　　高端品牌得说清当地市场为何撑得起这投入。中高端品牌得答好怎么在成本约束下保住特色。在这个赛道上，分化会越来越明显。具备非标改造与运营能力的品牌和只能依赖常规物业复制产品的品牌终将走向不同的结果。

　　写在最后

　　天津这17栋洋楼建成时，装的是当年的城市生活。一百年后，它们要以柏典和街区商业的样子，重新迎人。长沙的粮食厅老院、杭州的老旅馆、佛山的银行大楼，也在通过不同的品牌寻找新的用途。

　　六部门新政为这件事提供了政策背景，国资的入场提供了资产来源，消费需求的分化提供了市场空间。

　　存量建筑改造是酒店品牌拓局的窗口，但有窗口不等于捷径。143间客房建成，只是天津这片洋楼的一个节点。能不能在留住街区特色的同时跑出稳定需求，得等开业后市场说话。

　　从柏典、嘉佩乐，到汉庭、全季、亚朵，历史建筑的下一段故事，不只看谁挂了牌，更看谁让它转得下去。

　　想清楚这个，比抢先进场更重要。