海南产权酒店 “盛宴”还是“剩宴”

青岛红树林度假酒店效果图

　　休闲度假带动产权酒店投资升温

　　“最近，我总能收到一些产权式酒店的销售短信，你看这个……”，宋女士把手机递给记者——“海口××中心有17平方米～55平方米的复式精装连锁产权式酒店单间出售，折算后价格是4000元/平方米起，10年零月供，年回报13%。”宋女士说，面对如此有“诱惑力”的价格，她还真有点心动。相比目前海口销售均价超过8000元/平方米的商品房的价位，很多产权式酒店单间的销售价格在经过折算后，确实显得低了不少。

　　中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告称，该公司控股99.14%的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以24.7亿元的价格，通过竞拍获得海南省陵水一块土地，将用于开发产权式酒店。 继海南的商品房和酒店住宿价格被爆炒之后，产权式酒店在海南火爆起来，投资者对产权式酒店趋之若鹜，很多楼盘还没推出就销售一空。记者在海南采访了解到，海口的十几家产权酒店大部分都售罄，仅剩下几家尾盘在销售。

　　在三亚，近半年的时间就有约20家产权酒店全部销售完毕。 “中国人均GDP超过2000美元，旅游目前正在经历向度假的转变，全民休闲度假消费已经开始。法定带薪假、国民休闲计划等政策的推出更刺激了休闲度假市场。”金典集团董事长张宝全对于度假地产市场前景表现乐观。早在2004年，今典集团就从亚龙湾红树林度假酒店开始涉足高端酒店物业投资，而其两年即实现赢利、连续三年毛利润超过60%的业绩更让张宝全尝到了甜头。2007年股市全线飘红之时，一向谨慎保守的金典集团董事长张宝全却放弃了为上市而拿地的做法。2008年房市陷入整体萧条，各大开发商纷纷收缩投资，今典集团却逆市而上，在三亚高端酒店用地上连续出手。

　　“高回报”商业模式吊足胃口

　　产权式酒店能够受到热捧，自然有其诱人之处。一位销售人员给记者算了一笔账，购买一间30多平方米的产权酒店房，总价60万元，购买者签订完合同，公司就会按总价每年8%的比例，马上将前三年的14万元回报分给购买人。也就是说，购买人只需要首付46万元，就可以买下这间房，而且按照每五年分红递增一个百分点计算，年限48年的产权酒店房，仅20年时间就可以获得114万元的回报。而开发商更可赚取收益。

　　业内人士表示，产权式酒店是开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。 产权式酒店是旅游的产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这就具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，海南最具优势。

　　一些三亚产权式酒店的开发商许诺，投资者所购客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15年至20年后可取得产权。酒店还可带来物业增值效应，如果达不到固定投资回报，由开发商担保偿付。 在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地块用于开发产权式酒店。一些业内人士评价其建筑外观、材料、施工等只能算是一般，然而其平均售价却高达每平方米1万多元。与同档次的公寓楼相比，价格高出两倍多。[page]

　　法律缺失导致销售手段界定难

　　事实上，“产权式酒店”并非一个新鲜事物，多年来，由于带有售后包租的保证，“产权式酒店”一直被指责是变相的金融产品，一些围绕产权式酒店而产生的纠纷，也在社会上使产权式的销售途径有浓厚的负面色彩。 近年来，海南产权酒店的纠纷增多，不少从烂尾楼改头换面的产权式酒店，利用当地有关部门按经营性的商业用地规划审批的产权年限，模糊概念，以产权酒店的价格卖房，很多将商品房住宅性质改变为商业运营的产权式酒店，几乎没有去做土地用途的变更。 业内人士指出，产权式酒店项目本身及操作方式等都存在不少的“风险”，比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。现实情况就像很多投资者疑惑的那样：产权式酒店在销售过程中采取的一些手法，是否属于“返本销售”?

　　“根据以往经验，产权式酒店在销售及售后过程中，往往容易滋生很多问题、纠纷，作为建设主管部门，我们不主张产权式酒店在未来海南的房地产市场发展中占有过大的比重。”日前，海南省住房和城乡建设厅房地产监管处相关负责人表示，“目前，无论是全国范围还是海南省，在特别针对产权式酒店的相关监管等方面，并没有制定相应的具体法律法规或管理办法，因此，在界定其在销售过程中如此‘让利’或‘高回报’时，显得有些困难。”该负责人表示，目前难以界定产权式酒店如之前描述的销售手段是否真正属于“返本销售”。

　　“现在，我们只能说，由于产权式酒店在销售及售后过程中，容易产生纠纷，不排除今后在海南将严格限制产权式酒店的开发建设量。”

　　政府部门鼓励开发商出租

　　“法律条件和产权条件都不具备的时候，产权式酒店是一定要完蛋的。”去年下半年逆市连拿三亚海棠湾和三亚湾两块度假酒店用地的张宝全对记者说，在策划红树林酒店的整个过程中，他们最重要的工作就是通过法律程序把产权式酒店各方的权利、责任等，做了极其详细的规定。比如，委托大律师起草了关于酒店的四份合同。

　　这四份合同规定：业主拥有酒店的所有权和收益权，但经营权必须委托给红树林酒店管理公司，对于这一点并无回旋的余地，业主要买就必须认可。像这样的合同，在中国可能是头一份。 显然，目前的产权式酒店营利模式没有发展成熟，目前在国内现没有专门的法律、法规对其进行规范化管理。为防止产权式酒店无序发展所产生的法律和社会风险，进一步规范化管理产权式酒店，海南政府部门正加大对产权酒店出让的限制，鼓励开发商出租。据了解，海口市法制局也将针对产权式酒店的省内外现状、管理模式及存在的问题进行分析，并就如何规范管理产权式酒店等问题提出建议和意见。 张宝全表示，今典在三亚湾开发的产权式酒店，每一间房都有独立的不动产权，即业主拥有的不仅是酒店房间的使用权，更是可以进行交易的真正的产权。

　　定位不明缺少海南特色

　　事实上，亚龙湾红树林酒店运营模式和房地产模式不是什么新玩意，就是把资源整合成一个商业模式，从而带来独特性，而这恰恰是目前海南旅游地产模式的现实之痛。 在海南省人大财经委7月2日举行的经济形势分析会上，地产业协会一负责人指出：“目前全省产权酒店95%是没有回报的，建议海南停止发展产权酒店。”该负责人分析，海南房地产产业首先是各市县对房地产业发展定位不够明确，目前各市县房地产开发呈现出小、散、乱的弊病，成片、成规模开发区域少，项目与项目之间没有形成合力。一级土地开发项目过多，商品住房占到开发总量的90%，不利于统筹规划发展。

　　有些区域应该是要发展对当地社会经济长远发展有促进、支撑作用的项目的，但有些地方政府没有把城市规划和产业规划充分结合，还没想好就开发了，这种开发强度越大，对当地经济社会长远发展的副作用就会越大。 据业内人士介绍，海南省房地产开发品种整体上较低，高水平的专业房地产企业太少。

　　在开发建设过程中，部分项目都是千篇一律的模仿或照搬，在规划设计上没有创新，盲目跟风所谓的“国际化”、“现代化”，缺乏海南地方特色。没有根据海南各地区不同的地理环境、自然景观和社会状况来对项目、产品进行高水平的策划、规划和建设。现在建设的房地产项目，基本上没有看到海南元素和海南特色。 海南省副省长姜斯宪表示，下半年，海南将着力调整商品房数量占房地产市场的比例，降低住宅空置率，推进保障性住房建设，并培育中高端旅游房地产业，实现海南房地产市场的综合协调发展。姜斯宪说：“一方面要坚定不移地持续推进保障性住房建设，逐步扩大受益面，另一方面要丰富类型、多元开发，继续培育以岛外市场为主的中高端旅游房地产业。”[page]

　　未来走势众说纷纭

　　对于海南产权式酒店的未来走势，各界看法不一。

　　对于此次土福湾拍卖的土地，陵水县委书记严之尧表示，在国家大力支持海南省建设国际旅游岛的背景下，此举成为建设海南国际旅游岛，可持续发展房地产的典范，不仅获得了较高的土地收益，也实现了房地产的可持续发展。

　　业内人士认为，海南省建设国际旅游岛，“两个暂停”解禁之后，各市县纷纷出让土地，部分市县出让的土地多为商品房用地，追求一次性收益缺乏科学规划。陵水县将商品房用地转为产权酒店用地，是把最好的资源用于持续性经营项目，对持续发展房地产，充分发挥海南独特资源起到很好的带头作用。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，作为政府层面来考虑海南定位国际旅游岛，应该建一些产权式酒店，让老百姓有更多旅游居住的地方，对企业也同样考虑。企业开发的房子不是要都销售出去，而是要增加自己的持有比重，一部分卖出去，一部分变成自己的酒店出租。

　　中央旅游房产研究所所长王婉飞教说，在国外，产权式酒店是作为奢侈品来投资的，但海南的购房者却仍旧主要把它作为一种投资回报来考虑，自住的少。由于管理比较混乱，买来靠出租得到收益，长期看来是不可行的。（喜阅网）