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除了盈利 长租公寓还有更具社会意义的事要做

迈点空间租赁 · 谭博雅 · 2018-04-20 10:19:49

  长租公寓存在的意义不仅是盘活存量物业,作为城市规划参与者和解决流动人口居住需求的载体,其更深远的社会意义在于城市更新和人才安居。

  这是一个租赁大时代,也是一个群雄并起的时代。

  有资料显示,截止2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。在各方势力分食的长租市场中,地产系、中介系与互联网系三分天下的局面或已形成,其中,房企军团无疑构成了行业中最庞大的“正规军”。全国排名前30的房企中,已有三分之一杀入公寓市场,在房源规模、市场影响力上均占有绝对优势。

  消费升级下租赁需求空前爆发,租购并举等政策利好加持,长租公寓虽处于市场蓝海,但行业内各品牌的生存状况却远非看上去那么美好。最突出的问题即盈利能力的欠缺。有分析人士表示,“长租公寓虽受追捧,但如何盈利仍是整个行业面临的难题。”因盈利、运营不佳等问题列入阵亡名单的公寓品牌不断增加。而凭借明显的资源整合能力和强大的资金链条,地产系品牌在长租市场的表现似乎如鱼得水。龙湖冠寓或可成为这方面的典型。

  感应到公寓行业作为存量物业的增值方式以及下一个风口的商机,2016年8月,龙湖地产董事长吴亚军在中期业绩会上,宣布推出长租公寓“冠寓”品牌,并将其作为继地产,商业,物业后的第四大主航道业务。仅间隔7个月时间,龙湖冠寓成都、重庆等地门店相继开业。2017下半年,冠寓的全国布局驶入快车道。截至2017年底,冠寓已布局全国17个一、二线城市,其中已开业的城市14个,门店共计50家,开业房间超过1.5万间。在迈点品牌指数(MBI)榜单中,冠寓也长期位居前列。

  北京冠寓项目实景图

  CityHub整合城市资源 破解盈利难题

  在如今公寓行业的微利时代,剥离其看似华丽的外壳,盈利模式是无法绕过的本质核心。任何天花乱坠的商业噱头若无法保证盈利则都将沦为空谈。而单纯的租金差盈利模式显然只能让品牌方“活下来”,如何“活的更好”值得整个行业深思。

  龙湖作为地产企业切入长租公寓市场,起步初期便对盈利问题作出了回答,并带有鲜明的地产思维。针对回报和利润,冠寓考虑的从来不是单纯的租金差,而是聚焦资产保值和经营增值的资产运营逻辑,从而做到溢价最大化。

  冠寓从诞生之初就不仅是简单的“长租公寓”,基于龙湖天街的成功经验,和城市资源互联的思维,龙湖将长租公寓(冠寓)、联合办公(一展空间)以及配套商业(天街)有机结合为小型综合体。这种生态模式被龙湖定义为CityHub。其核心在于打破每一栋公寓的“孤岛”状态,继而形成城市焦点(Hub),达到城市中生活服务、文化娱乐、商业配套的资源互通,力求最大限度地聚合资源并产生价值。

  北京冠寓项目

  以上海冠寓乐山路店为例,一楼做商业、二楼做办公、三楼做公寓,实现了租客上楼回家、下楼工作、随时逛街的理想生活状态。冠寓也由此开拓了更多营收渠道和可能性,以提升品牌溢价和合理提升租金两个方面确保盈利。CityHub商业模式在盈利数据方面也得到了印证:目前冠寓轻资产类毛利率达35%左右,动态投资回收期则控制在5~6年。

  重资产、重运营的长租公寓,其次要解决的问题便是资金。凭借龙湖集团出色的资本市场评级和资金配置效率,冠寓的资金获取成本相对较低,仅4.5%左右。2017年12月,龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿,并于今年3月成功发行30亿,信用评级为最高评级AAA,这标志着冠寓的融资渠道进一步拓展,并将助力其市场规模加速推进。

  长租公寓更深远的社会意义

  长租公寓存在的意义不仅是盘活存量物业的入口,作为城市二次规划的参与者和解决庞大的流动人口居住需求的载体,其更深远的社会意义在于城市更新和人才安居。这就需要公寓运营商在“做生意”之外投入更多的人文情怀和社会责任感。

  随着城市建设步伐大幅加快,老旧物业明显增多,城市更新被提上各个城市的发展日程。这也为长租公寓提供了大量物业入口,冠寓秉承龙湖集团一贯的品牌使命,紧跟城市更新政策,将老厂房、老商场纳入集中式项目主要物业来源,以一栋栋焕然一新的公寓为城市面貌增添新的色彩。

  厦门冠寓项目实景

  人才是关乎社会发展的核心动力,如何留住人才?其居住问题无疑最为关键。针对武汉、南京等二线城市均在上演的“抢人大战”,冠寓以针对不同客群的“核桃”、“松果”、“豆豆”三条产品线,以及联动城市资源的CityHub居住理念积极配合各城市与地区的人才安居政策,让都市年轻人找到舒适、自在的生活方式。而冠寓要做的不仅是让人才住下来,更实现了其住得好的更高层次需求。相较于传统租赁市场仅解决居住需求的1.0产品,和开始讲究居住的舒适与服务的2.0产品,冠寓的CityHub概念则在居住方式上更进一步,开启了现代、多元化的租住3.0时代

武汉冠寓项目实景

  据悉,武汉冠寓江发路店已成为武汉市政府启动的百万大学生留汉计划的人才公寓之一,在南京、深圳、成都等城市中,冠寓也将在2018年陆续落地全新的,针对刚毕业大学生租房需求的“豆豆”系列产品,助力城市人才安居。

  2020年要跻身行业TOP3是冠寓品牌的一大目标,在厮杀激烈的市场中这无疑需要下一番功夫。而随着城市布局的拓宽,冠寓正着眼于龙湖最擅长的产品细节,不断延展产品线,让都市青年享受“我家我自在”的美好生活。其最终成效如何,市场将给出最好的答案。

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