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城家“逆势”融资近3亿美金 长租公寓或迎“新春”

城家公寓 · 2019-09-10 13:52:36

在看似资本趋冷的长租公寓领域,为何城家仍然能够获到资本的青睐?

  诱人的市场红利之下,长租公寓曾一度成为“资本吸铁石”,但从2018年下半年开始,长租公寓的融资就愈发困难。

  据CV Source的数据显示,2019年前7个月里,仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降了70%。长租公寓行业正面临着“资金荒”、“盈利难”等诸多亟待解决的痛点,越来越多的资方也从激进入局转为观望的态度。

  然而,城家公寓日前宣布完成总额近3亿美金的A轮融资,为日趋降温的长租公寓市场携来了一阵暖风。据悉,本轮融资由博裕资本领投,云锋基金、华住集团、新加坡政府投资公司、雅诗阁中国、建银国际等机构均跟投,华兴资本担任此轮融资的独家财务顾问。

  在看似资本趋冷的长租公寓领域,为何城家仍然能够获到资本的青睐?

  坐拥万亿级蓝海,长租公寓前景广阔

  长租公寓是一片万亿级别的“超级蓝海”。数据显示,中国目前房屋租赁市场的年成交总额为1万亿元,而到2030年则预计将达5万亿元。巨大的市场需求和政策扶持,引得众多领域的资本纷纷入局。

  一方面,大规模的人口流动和居住观念的变化,催生了巨大的长租公寓市场需求。2018年,中国流动人口规模达到2.41亿人,而白领人群中有43%的人能够接受一辈子租房。艾媒咨询的研究数据显示,2018年第二季度北京、上海、广州的长租公寓存量分别为17000套、34900套、19200套,入住率分别达到93%、89%、95%。

  另一方面,政策红利也推动了长租公寓的发展。“租购并举”的住房制度提出以来,各个层面有关住房租赁市场的政策“红包”不断发放。今年第三季度,财政部、住建部公示了首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单,北京、上海、南京、杭州、武汉、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。根据安排,试点城市可以获得“直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元”的奖补资金支持。

  在此背景下,多方企业看好长租公寓领域。“创业系”(如蛋壳、魔方、湾流、YOU+)、“房企系”(如万科泊寓、旭辉领寓)、“中介系”(如自如)、“酒店系”(如城家、如家、雅诗阁)、“国企系”(如东南青年汇)等各路企业纷纷入局,力图深耕万亿长租公寓市场。

  行业痛点显著,城家构建核心壁垒迎战

  值得注意的是,在投资风口下,残酷的洗牌也在同时进行。业内人士认为,长租公寓行业当下的发展存在两大痛点:一是盈利难,二是品质缺乏保障。多方入局的长租公寓市场,激烈的竞争不可避免。对于企业来说,如何准确地狙击行业痛点,并通过差异化战略赢得消费者青睐,才是站稳市场的关键所在。

  盈利困境是长租公寓品牌公认的难题。住房租赁属于慢周期开发的行业,且长租公寓的回报率普遍在2%左右,大部分企业回收现金的方式是依靠租金差来实现的。这种盈利模式很大程度上依赖于规模的扩张,但盲目的扩张却可能导致房屋空置、资金链断裂乃至“爆雷”等潜在风险。而城家公寓高效的运营能力和长短租结合的商业模式则很好地避免了这些风险。

  一方面,城家高效的精细化运营能力使其能够通过管理的溢价来产生利润,做到开源与节流并行。城家公寓董事长兼CEO金辉表示,开源方面,在同样的地段,城家在保洁、安全等方面比别人做得更好,通过把资源用在刀刃上,实现了比竞争对手更高的产品溢价;节流方面,则在每一个点上都实施精准化,这样才能产生合理的回报。另一方面,城家则通过长短租结合的运营模式激活了闲置房间,实现门店平均95%以上的出租率,大部分单店都为盈利状态。差异化产品也获得了市场的广泛认可,从50%的自有渠道获客也可见一斑。

  为更好满足消费者“灵活住”的需求,城家开发了国内首创长短租结合的CAS系统,通过技术赋能打破长租和短租两个“泾渭分明”的系统界限,实现与各利益相关方的高效沟通和众多智能设备的互联,并基于数据持续迭代。

  长租公寓领域目前依然拥有多方玩家,而许多玩家为了迅速跑马圈地,往往会高价抢房源,然后再采取“高进低处”的经营模式。城家则采取完全不同的策略——只进入少数核心城市,且拥有一套严格的测算体系,能够精准评估房源。依托华住集团丰富的经验,城家的开发团队能够在核心区域100%覆盖,迅速捕捉到优质房源。同时,城家始终坚持不高价抢房,可谓是为后续的经营上了双保险。

  华住集团的全方位支持,也为城家的发展注入了源源不断的生命力。在开发、营建、供应链、营销体系等方面,城家都充分发挥着华住集团的优质基因。金辉表示,城家去年提出了“五星住房选城家”的品牌口号,要把战略标准化的、关于干净和安全的基本服务都做到和华住酒店的标准一样。另外,城家还依托华住的资源,打造自己的高效供应链,在保证产品质量的前提下,实现成本的降低。

  金辉称,城家此次融资所得资金主要用于两个维度:一方面继续布局核心城市,建立高品质服务的公寓产品,更好地满足消费者的住宿需求;另一方面是在总部建立一个规模化支撑的运营体系,持续发挥城家高效的运营能力。

  据了解,城家重点布局北上广深等一线城市,目前已有100多家物业,房源数超过2万间。同时,其精细化运营能力也越来越受到业界认可。今年8月,华住、城家、雅诗阁共同成立的合资公司运营管理项目——北京馨乐庭公寓酒店正式开业,标志着城家运营能力对外输出的关键一步。本轮融资雅诗阁的参与,是继“馨乐庭”的代理之后,雅诗阁又一次表达对城家运营能力的坚定信心。

  此前,城家与一些资产管理公司达成合作,运营了北京三元桥项目、上海静安公园项目、上海光大明悦等多个重资产项目。未来,城家将继续向开发商、政府、基金等资产持有人输出公寓运营和金融对接等能力。

  “中国房地产正在从买卖逻辑向存量运营逻辑转变,这是一个很大的时代机遇。中国不缺资产,但缺运营能力,未来好的运营管理公司会越来越值钱。”金辉说道。


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