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南京住房租赁政策出“新招”长租公寓如何可持续发展?

迈点网 · 谭博雅 · 2019-09-26 09:56:28

住房租赁政策监管的大幕已经拉开,此次南京政策“新招”,在一定程度上提高了长租公寓的准入门槛,规范了公寓行业的发展赛道。

  近一年以来,关于长租公寓的新闻屡见报端,其中大部分为负面事件。这个曾经被视为朝阳产业的行业,一时间笼罩着厚厚的阴云。据同策研究院统计,从2017年2月至2019年8月,已关闭20多家长租公寓品牌,这其中有13家出现了资金链断裂的问题。同时,租金贷、甲醛门等乱象频繁发生。

  尤其是一些大型公寓品牌的暴雷,导致不少房东、房客蒙受损失,严重扰乱了住房租赁市场的正常秩序。一系列暴雷事件给长租公寓,乃至住房租赁行业带来的影响无疑是深远的。最直接的体现就是,政府相关部门对于住房租赁机构的监管愈加严格。早前野蛮生长、缺乏监管的长租公寓行业或将迎来越来越高的政策门槛。

  近日,南京市住房保障和房产局、中国银保监会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部、南京市地方金融监管局四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》(以下简称《通知》),《通知》列出12条内容来严格规范租赁市场。其中,重点提及的内容有住房租赁金融,以及“住房租赁租金托管制度”。

  长租公寓为何频频爆仓?

  作为民生行业,长租公寓的发展牵动着亿万租赁群体的安居生活,一旦出现问题,都将是牵一发而动全身。纵观几家公寓的爆仓始末,高杠杆、滥用租金贷、高进低出、缺少风险控制、一味扩大规模带来大量房屋空置而导致的资金链断裂等原因相继浮出水面。

  在这其中,“金融杠杆”是一个核心关键词。其实,金融的本意并无善恶,利用金融杠杆可以让企业更加轻松地扩大规模,但这样的发展根基并不稳固。长租公寓一旦过度使用金融杠杆,极易背离其居住属性,进而变成了敛财的工具。稍有不慎,本就脆弱的资金链就会顷刻崩塌,暴雷只是时间早晚的问题。那些为片面追求规模、利益而忽视的产品品质、健康运营,到头来都将成为反噬企业的最大根源。

  为了减少此类事件的发生,《通知》中明确严禁公寓机构自办金融或与第三方合作来做租金贷等产品,只有经过审批的才可进行办理。此外,新增的“住房租赁租金托管制度” 抬高了企业进入市场的成本门槛,旨在让长租公寓企业租金收入更加透明、规范,从而保护租客的租金安全。但对于企业而言,这一制度无疑给企业的资金运营提出了严峻挑战。政策监管下,长租公寓该如何可持续发展?

  政策监管趋严

  长租公寓如何健康运营,可持续发展?

  前事不忘,后事之师。任何时候,长租公寓的发展重心都应该落在产品打磨、客户服务,以及运营能力的锻造上。不忘初心,合规经营是一切发展模式得以继续的前提。

  同样是一家起步于南京的长租公寓企业,贝客公寓的一路发展没有高歌猛进的规模扩张,没有滥用租金贷陷租客于窘境,而是坚持产品为先稳步发展,每一步都留下了坚定的脚印。在产品定位上,贝客定位青年精品公寓,倡导用爱重塑生活,为租客打造一处有体温的社区。公寓内收纳空间的设计、新风净水设备、家具细节处减少噪音的阻尼,都体现了贝客在产品上的用心。日常生活中的管家服务更会带给租客意想不到的惊喜与温暖。

  更可贵的是,贝客在发展模式上探索出了包括直营、加盟托管、合资、联营、咨询顾问等5种模式,能够匹配多种类型的物业资产,发展空间更加灵活多样。

  贝客正在积极发展合资公司,与国资企业、政府展开合作达成共赢,陆续成立了颐和·贝客、钟山·贝客、新盛·贝客等合资品牌。在徐州淮海科技城,刚刚投入运营的人才公寓项目——新盛贝客,近日迎来了徐州市委领导的参观及高度肯定。

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  徐州市委领导参观调研新盛贝客

  该项目共3栋楼,总计800个房间,贝客提供的合作内容包括从公寓产品设计顾问、运营人员培训带教,到市场推广指导、运营指导,以及公寓项目的系统搭建等全方面品牌、运营能力的输出服务。

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  新盛贝客公寓实景

  凭借多元而稳健的发展模式,以及扎实的产品、运营能力,贝客走出了一条良性发展轨迹。

  在业内人士看来,从长效机制的角度出发,解决租赁行业的根本问题,关键在于尽快出台住房租赁条例,通过立法建立行业准入制度。此次出台的政策能够优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心。南京作为第一个试点城市,一旦落地后效果显著,将会在全国全面铺开。

  如今,住房租赁政策监管的大幕已经拉开,此次南京政策“新招”,在一定程度上提高了长租公寓的准入门槛,规范了公寓行业的发展赛道。作为身处其中的企业,在行业优胜劣汰、洗牌加速的今天,更应该时刻保持清醒的头脑,做好产品与服务的基本功,牢记规范经营的生存准则。


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