2020年5月集中式长租公寓品牌发展报告

一、          政策导向

关键词：REITs试点

资料整理：迈点研究院

近日中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。迈点研究院认为，经济下行倒逼公募REITs破冰， 尽管当前房地产诸多业态尚且不在此次试点范围内，但伴随试点推进，长租公寓REITs或将渐行渐近。

关键词：奖补实施

资料整理：迈点研究院

根据《关于印发<南京市住房租赁市场发展中央财政补助资金管理办法>的通知》和《关于印发<南京市住房租赁市场补助项目管理办法>的通知》，申报主体于2020年4月17日至2020年4月28日进行住房租赁市场发展专项资金支持租赁住房建设项目申报，经相关区政府审核、市相关部门复核，复核通过该批次拟补助项目有南京国立资产管理有限公司、南京安科置业有限公司、南京康安置业有限公司、南京安江置业有限公司和南京康泽建设发展有限公司，项目获得总奖补金额在5000万到18000万元之间。

关键词：土地供给与建设

资料整理：迈点研究院

5月7日，深圳市规划和自然资源局下发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，《规定》指出市住房建设部门将负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例，住房供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务，实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

同日，东莞市人民政府下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，《意见》要求城中村改造后出租的，租金水平参照市场指导价合理定价；此外《意见》还指出要加快城中村和城市老旧小区升级改造，运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、城中村和厂区租赁住房微改造，盘活闲置空间，实施专业化运行管理。

此前，郑州市政府下发2020年租赁住房建设计划，允许单位利用自有土地建租赁住房，将河南省煤炭销售集团进出口有限公司利用自有土地建设的租赁住房项目被列入全市2020年租赁住房建设计划，至此，郑州已3个项目获批。

5月27日，绍兴出台《进一步加强市县人才租赁住房建设工作方案》计划2020-2024年绍兴市区将建设人才租赁住房22000套。

迈点研究院认为，住房租赁越来越受到各地政府重视，“多渠道”、“多元化”成为该阶段各地进行住房租赁市场建设的主要特点。

关键词：租售同权

资料整理：迈点研究院

5月东莞市人民政府下发的《东莞市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，重点提出要逐步实现“租售同权”，提出住房租赁企业运营管理的租赁住房的水电气执行民用价格；住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房的，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

5月25日青岛住房城乡建设局联合多部下发的《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》则进一步推进租售同权，指出“符合各区 (市) 入学 条件的 随迁子女可以 申 请在居住证所在区 (市) 按照 有关规定接受 义务教育”。

迈点研究院认为，此次青岛针对“承租子女入学”推行的的“租售同权”，将有效缓解当地外来人员的置业压力，促进住房租赁市场良性发展。

二、          市场行情

租金走势：

数据来源：中国房价行情网；迈点研究院整理

5月北京、上海、深圳、广州的租金分别为90.87元/月/㎡、80.22元/月/㎡、62.97元/月/㎡和55.1元/月/㎡，租金排名前十的城市中上海、深圳、南京、广州、宁波租金均环比4月有不同程度上涨，可见市场正逐渐回暖。

土地交易：

数据来源：3fang.com；迈点研究院整理

5月上海、杭州成交多起住房租赁相关用地，其中位于上海市普陀区的普陀区桃浦智创城W06-1401单元119-01b地块和普陀区桃浦智创城W06-1401单元119-01a地块分别由上海为奇科技有限公司和上海桃浦智创城开发建设有限公司竞得，地块毗邻地铁11号线，临近上海西站，周边基础设施齐全。此外杭州市江岸区、临安区、萧山区均有人才专项租赁住房用地出售，分别由杭州九鑫投资有限公司、杭州市临安区国瑞置业有限公司和杭州钱塘新区城市发展集团有限公司竞得。

三、          品牌动态

关键词：新开

资料整理：迈点研究院

5月18日，美国睿星资本（Greystar Capital）宣布在中国正式推出首个高端社区品牌—“驻在LIV’N”，首个高端社区落地上海长宁区长宁路833号，预计2020年底亮相。作为全球租赁住宅领军企业睿星资本Greystar此次正式在中国推出首个高端租赁品牌也是对中国住房租赁市场前景的再次肯定。此前睿星资本（Greystar Capital）也曾携手荷兰汇盈资产管理公司和MIRA房地产在中国联合设立第一支投资基金，设立首轮4.5亿美元中国长租公寓基金。

关键词：融资

资料整理：迈点研究院

5月诸如融创中国、中海企业发展、龙光控股、首创集团、阳光城、华润置地相继获批长租公寓资产支持专项计划、住房租赁专项公司债券。作为成本较低的一种融资方式，住房租赁专项债券近来大为受到房企欢迎，相比资金告急的创业系长租公寓品牌，房企系长租公寓品牌融资优势凸显，迈点研究院认为，此种局面或进一步加速行业分化。

此外，值得注意的是，朗诗集团成功设立合作型长租公寓REITs2期-- “平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划”，产品发行规模为3.26亿元，其中优先档规模2.6亿元，为AAA最高信用级别，产品期限18年(3+3+3+3+3+3)，预期收益率3.98%；次级档0.66亿元。标的物业是位于南京市雨花台区安德门大街38号的朗诗寓南京天隆寺地铁站店项目。早在2018年朗诗与合作伙伴发起的中国首单合作型长租公寓储架式REITs就曾在上海交易所成功获批，规模为50亿元。

另一方面，5月9日，中国建设银行支持发展政策性租赁住房签约仪式，根据签约内容，中国建设银行预计将提供不少于1900亿元的贷款，支持广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个城市在未来三年内以市场化运作方式筹集约80万套（间）政策性租赁住房。迈点研究院认为，政策性租赁住房建设是租赁住房市场建设的基础工作，也是破解当前租赁住房建设瓶颈的有效举措。

关键词：入局

资料整理：迈点研究院

5月25日，阿里巴巴（文创）公司经营办公，新增非居住住房地产租赁、住房租赁。阿里巴巴（杭州）文化创意有限公司成立于2007年10月，注册资本1200万人民币，该公司由浙江淘宝网络有限公司全资持股。2017年阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团也曾和杭州住保房管局签约，联合打造全国首个智慧住房租赁平台。此后，阿里巴巴集团是否会进一步布局住房租赁板块，迈点研究院将持续关注。

四、重点关注品牌案例

潜在客群关注—乐乎公寓

数据来源：迈点研究院

5月搜索指数重点关注品牌为乐乎公寓，搜索指数环比4月上升1.1%，排名上升至第二位。进入2020年，乐乎公寓搜索指数整体保持平稳。

数据来源：百度指数

5月乐乎公寓潜在客群主要集中于浙江、广东、江苏等地，潜在客群以20-29岁群体为主，对游戏、影视音乐以及资讯具有较高兴趣。

媒体关注—魔方公寓

数据来源：迈点研究院

5月媒体指数重点关注品牌为魔方公寓，媒体指数环比4月稍有下降，为99.14，排名位于第3位。

5月魔方公寓与杭州湾新区开发建设有限公司达成战略合作，并推出“呼朋唤友，住魔方¥666”社群营销活动，受到新浪网、同花顺、中房网等多家媒体关注。

运营突出—自如寓

数据来源：迈点研究院

5月运营突出品牌为自如寓，运营指数环比4月稍有下降2.48%，为64.53，排名位于集中式长租公寓品类运营指数第5位。五月自如再次发起针对毕业生的“海燕计划”，这也是自如“海燕计划”的第八季，“0首付、0押金、还送搬家券”的优惠活动受欢迎度较高。

五、5月集中式长租公寓品牌影响力榜单

在本月迈点研究院发布的“2020年5月长租公寓品牌影响力榜单”中，集中式长租公寓品牌前十为：泊寓、冠寓、魔方公寓、旭辉领寓、窝趣、乐乎公寓、YOU+国际青年社区、朗诗寓、世联红璞、新派公寓。

数据来源：迈点研究院

榜单共计发布116家集中式长租公寓品牌，这些品牌里，75%的品牌指数排名上升。具体来看，73%的品牌搜索指数排名上升，62%的品牌媒体指数排名上升，68 %的品牌运营指数排名上升。具体榜单如下：

数据来源：迈点研究院

六、榜单数据说明

中国集中式长租公寓品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据5月迈点品牌指数MBI 集中式长租公寓中的近500家品牌数据汇总统计而成。具体说明：

1.迈点品牌指数MBI(集中式长租公寓部分)说明

迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数、3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

监测对象：集中式长租公寓

计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI

注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据;a、b、c，指系统中的加权系数;SI(search Index)，指搜索指数; OI(Operation Index)，指运营指数;MI(Media Index)，指媒体指数。

注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

搜索指数：一段时期内，品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

运营指数：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网的运营情况，如官网、APP、微博、微信等。

媒体指数：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。

舆情指数：一段时期内，用户对于该品牌下公寓的用户点评情况。（限服务式公寓类目）

2.统计时间：2020年5月1日-5月31日

3.监测范围：集中式长租公寓中的近500家市场主流长租公寓品牌。