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远洋资本王凯:狂飙的一线写字楼空置率是否会影响商办投资?

地产资管网 · 李江涛 · 2019-11-22 10:15:22

将从整体、空置率、收益率、投资周期和资产配置得到一些核心结论。

  2019年是房地产市场躁动的一年,住宅开发市场自然不用说,商办市场也深受影响。在与投资者交流的过程中,我们往往会问及两个问题:

  1)狂飙的一线写字楼空置率是否会影响商办投资?

  2)全方位的地产调控是否会影响商办投资?

  我们尝试用我们看到的、实证的、逻辑推理的多种方式进行中国商办市场的投资。我们将从整体、空置率、收益率、投资周期和资产配置得到一些核心结论。

  01

  从整体角度得出的核心结论

  关于性价比:当前不是一个最好的时代,但也绝对不是最坏的时代。因为,当前大类资产的投资没有“完美”的产品,我们的投资不可能做到“既要又要还要”,只可能尽力寻找到“性价比”较高的资产,当前中国商办的“性价比”是值得信赖的。

  关于偏债性:目前全球经济进入下行周期,中国也不能独善其身,偏债性的资产在经济下行时更具备投资价值,而商办资产刚好具备偏债性,而且平均收益水平相对可观。

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资料来源:Wind,互联网数据整理,戴德梁行,远洋资本研究发展部

  关于系统性:空置率不是商办投资需要关注的唯一核心指标,要充分考虑商办的“商品属性”和“大类资产属性”,还要认真关注商办的收益率、投资周期和资产配置,要做到全方面、动静态相结合的看待商办投资。

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资料来源:远洋资本研究发展部

  02

  从空置率的角度得出的核心结论

  关于写字楼空置率狂飙的原因:当前一线城市优质写字楼空置率狂飙受多种因素影响,主要原因有:

  1)近期一线城市优质写字楼新增供给规模过大,特别是上海和深圳;

  2)近期P2P频繁爆雷引发的写字楼需求突发性下滑;

  3)中国经济基本面确实出现了逐步下滑的态势。

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资料来源:远洋资本研究发展部

  关于写字楼空置率的展望:中长期,受到未来经济发展和政策红利的影响,写字楼需求面存在较为明确的利好;中短期,由于新增供给逐步见顶和P2P爆雷事件逐渐平息,空置率有望“筑顶回落”,即出现“空翻多”,预计将在2020年中期将逐步开始呈现下滑趋势。

  关于商业零售物业空置率的展望:我们预计一线城市商业空置率将保持中低位震荡,但中枢会较为稳定,整体水平存在一定的安全边界。

  03

  从收益率的角度得出的核心结论

  关于收益率本身:我们认为中国商办(写字楼和商业)租金是较为稳定的,租金率在全球门户城市中也具有一定的竞争力。

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资料来源:北京大学光华管理学院,远洋资本研究发展部

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  资料来源:JLL, CBRE, Savills, Colliers, 远洋资本基金业务中心,研究发展部

  关于投管增值:商办投资后,有效的投后管理可以使得投资价值得到一定幅度的提升,因此,选择优质商办投资管理人就显得非常重要。

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资料来源:BCG,Preqin,远洋资本不动产投资中心

  04

  从投资周期和资产配置得出核心结论

  关于投资周期:中国目前正处于相对宽松的货币环境中;而且未来空置率可能会出现筑顶回落;同时,我们又看到外国投资者再次“集体出现”谋求“抄底”中国商办市场。基于此,我们认为此时“选择性”的投资商办市场,是可能达到“抄底”效果的。当然,“选择性”也是颇具技术含量的,需要对于商办所在市场的区域经济、政策、产业、周边配套、客群分布、物业质量、竞品资质等方面的要求进行综合的考量。

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资料来源:Wind,互联网数据整理,戴德梁行,远洋资本研究发展部

  关于资产配置:为了规避系统性的风险,商办的投资需要一个资产组合,这样可以实现单位风险下的收益最大化。配置维度也可以是多重多样的,如:不同的业态、不同的城市、不同的城区、不同的资产成熟度、不同的资金投资期限、不同资金性质等。

  注:本文根据远洋资本投资研究部总经理王凯在2019第四届中国不动产资管大会现场的主题演讲内容整理而来。

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