三亚酒店市场表现概览

　　截止2014年6月，三亚地区共有50家酒店参与STR Global平台进行数据共享，其中奢华和超高档酒店占52%，高档和中档偏上酒店占26%，中档和经济型酒店占22%。本期Newsletter将就三亚酒店市场的数据表现同大家共享。

　　纵观海南省酒店市场2014年截止6月的运营数据表现，入住率较去年同期提升11.9%至54.1%，平均房价降低10.5%至980.18元人民币，在入住率和平均房价这两项指标相互抵消的影响下，海南酒店市场今年前五个月的每间可售房收入基本同去年持平，为530.63元人民币。三亚酒店市场同全省平均表现相比，入住率不及平均水平，平均房价下滑严重。截止2014年6月三亚市场的入住率与去年同期相比上涨了9.9%升至56.9%;平均房价下滑11.5%跌至1066.39元人民币;每间可售房收入在平均房价的驱动下较去年同期下降2.7%，降为606.72元人民币。

　　三亚酒店市场月度表现数据

　　进一步观察三亚酒店市场2014年上半年的月度数据，我们会发现除了4月份之外，其他月份的入住率均出现了不同程度的上涨，其中2月份和5月份的入住率表现优异，分别增长了22.9%和19.0%。但这种增长是以牺牲平均房价为代价，截止2014年6月，三亚市场的平均房价连续六个月呈现不同程度的下降，除2月份受春节日期变更的影响以外，以4月下滑最为明显，降幅达13.6%。房价的持续走低导致了该阶段三亚市场的总体下滑，而价格竞争依然激烈。不仅是图中展示的2014年上半年数据，从 2013年10月后至今，平均房价已出现连续9个月同比下降。

　　三亚酒店市场的季节性周期数据

　　我们进一步关注了三亚市场季节性周期入住率和平均房价的变化。从入住率来看，三亚酒店市场的需求季节性波动明显，5月、6月和9月是该市场的传统需求淡季。

　　2013年三亚酒店市场需求变化并未受到政策调节很大的影响，个别月份的入住率表现甚至优于2012年。整体来说，2013年三亚市场入住率基本比2012年提升4%。

　　2014年1月-6月的入住率表现对比2013年同期出现了小幅提升，年初两个月的入住率表现可圈可点，截至目前也呈现了积极态势。下图显示近三年来三亚酒店市场不同阶段的入住率分散的情况供参考。我们发现即便是在2014年前半年，入住率达到70%以上的天数也达到了45天，均超过了2012年和2013年同期。

　　三亚酒店市场的入住率已经持续三年增长，2014年后半年的入住率走势将何去何从，是否有潜力继续增长至新的台阶，还是会维持类似于2013年的水平上下波动?这需要我们敏锐地把握市场动向，及时作出应对决策。

　　从平均房价的变化来看，三亚市场的房价淡旺季波动明显，尤其值得关注的是该市场近两年的房价表现。2012年春节期间，三亚酒店纷纷疯狂涨价，平均房价突破2000元大关，达到了2300元人民币。在房价走高的趋势下，并未给入住率带来强有力的提升，春节期间的入住率仅停留在60%。自3月下旬以来，随着入住率开始出现大幅度滑坡，三亚酒店的房价依然坚挺，依然停留在900元左右。

　　自2013年起，该市场春节期间的房价开始回归理性，均价在1200元左右。市场需求对房价调整的感知抱以积极回应。从整体来看，2013年平均房价相比2012年同期下降9.8%。

　　2014年已经过半，房价相比于前两年持续走低。该指标和入住率之间的变动关系非常紧密，也对入住率变动非常敏感。

　　三亚奢华酒店市场

　　我们进一步采用滚动12个月这一维度衡量市场的长期发展趋势，来观察三亚奢华酒店市场入住率和房价变化率的走势。奢华酒店市场能够体现整个行业走势，我们希望通过三亚奢华酒店市场的走势进一步把握入住率和房价变动的敏感度。

　　2010至2014年三亚奢华酒店市场滚动12个月的入住率变化比较明显。在保持了连续24个月的正值增长之后，滚动12个月的入住率进入2012年年初开始呈现负值下降，这种趋势在持续了16个月后，该指标重新开始出现正值上涨。入住率逐渐走出周期性下滑最低谷，滚动12月入住率也已经开始出现正值上涨且开始对房价产生积极影响。但未来新增供给仍不容忽视，或将对整个市场带来更大压力。

　　从平均房价来看，虽然该指标在不断放缓，但自2010年初至2012年底，三亚奢华酒店市场的平均房价出现了近36个月的同比上涨。此后开始出现负值下降。进入2013年下半年，随着入住率出现了若干月的同比上涨，且一直持续至今，平均房价在入住率的带动下，开始初现回升趋势。