新加坡住房自有率超我国因素分析报告（下）

　　2. 新加坡政府为何如此关心居民住房问题?

　　新加坡政府从自治以来一直强势干预住房市场，为大多数新加坡人提供住宅，不只是为了实现“居者有其屋”，更是为了维持社会稳定、促进民族融合，增加这个新生国家的凝聚力。

　　2.1 种族多元、历史较短的移民文化使得政府将解决住房问题作为社会稳定的基础

　　新加坡1965年才独立建国，种族多元、历史较短的移民社会特征让新政府非常重视“有恒产者有恒心”。建国之初，李光耀领导的新政府深知归属感对这个刚刚结束一个多世纪殖民统治的新国家极为重要，尤其是华人主导的新加坡，深受儒家思想影响，拥有属于自己的房产会让很多家庭产生“落叶归根”的归属感。此外，新加坡是典型的多种族、多宗教、多语言国家，华人、马来西亚、印度人各占74.3%、13.4%和9.0%，还有3.2%为其他种族;信奉佛教、伊斯兰教、印度教和基督教，讲华语、马来语、泰米尔语和英语，按种族人口比例分配的组屋计划也是政府促进种族融合的重要手段。

　　2.2 城市国家的基本国情决定政府可负担起对居民的住房责任

　　新加坡是典型的城市国家，人口较少的基本国情决定政府可负担起对居民的住房责任。作为一个城市化率高但资源极度稀缺的小岛国，新加坡国土总面积仅有721.5平方公里，相当于北京的1/23左右，总人口561.2万，仅为北京的1/4，城市国家的基本特征使得政府在住房市场拥有绝对话语权。新加坡人口规模较小，居民的住房负担远小于中国、美国等人口大国，但经济实力位居全球前列，政府有足够财力解决这几百万人的住房问题，通过低价、贷款、补贴等帮助国民实现住房自有。

　　新加坡建立起以住房自有为导向、法律为基石、四大支柱鼎力的住房制度。新加坡的开国总理李光耀本是律师出身，格外重视依法治国，坚信“法律是秩序的根本保证，有好的法律，才能产生良好的秩序”。1964年提出“居者有其屋”计划并将其作为新加坡的基本国策后，新加坡政府通过立法从土地、金融、税收、供给等四个方面全方位支持居民住房自有：1967年的《土地征用法》赋予政府强制征地、低价补偿的权利，为组屋建设提供了大量廉价土地;1968年的《中央公积金修正法令》将公积金使用范围从养老拓展至购房，大大提升了居民的购买力;《财产税法》、《印花税法》等通过累进制税率支持居民自住需求并抑制投机行为。

　　2.3 经济发展建国前靠转口贸易、建国后从制造业转向“先进制造业+服务业”

　　新加坡政府从自治之初就将住房作为一个社会问题，而建立“居者有其屋”的住房制度被看作是维持社会稳定的关键因素，故政府主导的房地产行业是社会福利体系的一部分而非支柱产业。因此，房地产相关行业在主要经济指标中占比始终维持在低位，并不是经济增长的引擎，而支柱产业也随着时代而变迁。

　　2.3.1 房地产业在新加坡主要经济指标中占比较低

　　新加坡的房地产相关产业增加值在GDP中占比较低。房地产自始至终并非新加坡经济增长的引擎，从1960年至今，建筑业及房地产业在新加坡GDP中的占比均处于较低水平，2017年约为9.6%，远低于美国(17.7%)、英国(20%)、德国(15.7%)和中国(12.9%)。其中建筑业占比约为4%、自住房虚拟资金占比约3.6%、房地产及住宅服务占比约2%，近年来均稳定在低位。

　　新加坡住宅类投资占比小幅下降，非住宅类建筑投资占比小幅上升。从投资结构看，住宅类建筑投资占比呈波动向下趋势，从1960年的30.8%下降至2017年的17.3%;而非住宅类建筑投资趋势相反，从1960年的9.0%上升至2017年的16.4%;设备类投资近年来一路下行，2017年占比仅为32.8%;而知识产权类投资大幅增长，从1975年的0.2%已增至2017年的24.9%。

　　2.3.2 新加坡支柱产业：建国前为转口贸易，建国后从制造业转向“先进制造+服务业”双支柱

　　建国之前，转口贸易是新加坡的支柱产业。新加坡地处马六甲海峡南端，位于连接印度洋和太平洋(2.26 +0.44%,诊股)的海上通道上，被称为“东方十字路口”，地理位置十分重要。英国殖民期间，将新加坡作为转口贸易场所，导致新加坡经济过度依赖贸易，1960年批发和零售贸易经济增加值在GDP中占比高达27.9%，同期制造业和金融商业服务业仅为10.6%和10.1%。自治后李光耀政府虽采取一系列措施鼓励工业发展，但背靠马来西亚联邦市场，贸易仍是支柱产业，1965年占比仍高达22.3%。

　　1965-1980年，制造业高速增长，逐渐取代贸易成经济新支柱。1965年，新加坡被迫脱离马来西亚联邦，面临外需骤减、内需不足的困境，李光耀政府转变发展思路，从进口替代转向出口导向，大力发展工业，制造业占比大幅上升，于1972年首次超过贸易成新加坡第一大产业。

　　1980年后，逐渐形成服务业和高端制造业双支柱。20世纪70年代后期，东南亚国家贸易保护政策盛行，导致新加坡出口受限，李光耀表示“新加坡的未来在于我们的脑子，而不仅仅在于我们的手”，故从1979年开始新加坡的“第二次工业革命”，大力发展高新技术和服务业。以金融保险及商业为主的服务业大幅增长，1985年时在GDP中占比已增至20.7%并成为新加坡经济的第一大产业。1986年出台《新加坡经济：新的方向》报告明确将服务业和高端制造业作为未来重点发展方向，新加坡逐渐形成服务业和高端制造业双支柱。

　　3. 新加坡住房制度的三大启示

　　3.1 始终保持住房政策连续稳定

　　新加坡始终以“居者有其屋”为目标，在住房制度发展的半个多世纪从未动摇。自1964年“居者有其屋”计划推出以来，新加坡政府的住房制度建设始终以“为居民提供负担得起的住宅”为宗旨，从土地、金融、税收和供给体系持续推进。1966年颁布《土地征收法》，赋予政府低价征地权，为组屋大规模、低成本建设提供土地保障;1968年开始允许公积金购买组屋，1981年拓展至私宅，大幅提高居民购买力;1996年推出EC公寓、2005年推出DBSS公寓、2013年推出3-Gens公寓，从供给形式上不断满足住房消费升级的新需求。不同于大多数国家住房政策的频繁波动，新加坡一直保持住房政策的连续性，循序渐进实现“居者有其屋”的住房目标。

　　3.2 构造阶梯化住房供给体系

　　住房按收入分层是新加坡住房市场的主要特点，只有占比20%左右的高收入公民家庭、永久居民及外国人是通过市场满足住房需求。不同于大多数国家只保障低收入人群住房需求的作法，新加坡政府保障全部中低收入人群，并根据收入水平提供多样化户型选择。

　　形成“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供给体系，满足不同收入阶层住房需求。廉租房面向极低收入群体，以不到市价1/10的租金提供小户型组屋;廉价组屋满足中低收入家庭自住需求，以低价、补贴、优惠贷款等方式帮助其购买组屋;为满足夹心层家庭需求，建屋发展局建造了EC公寓、DBSS、3Gens等改善型组屋;同时支持私人住宅发展，为富裕家庭及无法购买组屋的外国人提供设计更佳、配套更好、面积更大的私人住宅。。

　　3.3 供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控

　　(1)供给侧发力：调整销售方式、控制土地供给、完善供应结构

　　供给充足是新加坡实现“居者有其屋”的关键，新加坡房地产调控侧重于供给侧发力，通过调节供给、完善供应体系等方式提高居民住房自有率、促进房地产市场稳定。

　　一是调整组屋销售方式：为促进供需匹配，新加坡政府将预购作为当前组屋销售的主要方式，通过发布建造计划，由公民自行申请，只有实际申购数达到计划的75%时才施工建房，有效地减少了组屋滞销问题。

　　二是控制土地供给数量：新加坡政府往往根据房价涨跌情况调节土地供应，2010-2014年，在房价上涨期间，新加坡加大了土地供给力度，而在2013年第房价开始回落后，面向私人住房市场的土地出让开始收紧。

　　三是完善供应结构：从“增量”到“提质”，新加坡不断完善住房供给结构，逐渐形成“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供给体系，满足不同收入阶层住房需求。

　　(2)需求端调控：限售禁购、差别化税率、严惩投机

　　新加坡住房市场调控以供给侧为主力，辅以需求端抑制投机：

　　一是严控组屋转售：新组屋只面向新加坡公民家庭，政府不仅以低价出售，而且给与大量贷款优惠和补贴，公民实际购买成本很低，而转售市场对永久居民开放，二手组屋价格高出1/3左右。为抑制投机，政府严格限售，规定新组屋只有住满5年才可转售/整屋出租，且只有过了禁购期才可购买新组屋。

　　二是实施差别化税率：第一，新加坡在交易环节设置了买方、卖方和额外印花税，税负远高于持有环节;第二，对新加坡公民及非公民实施差异化税率，表现为公民税率远低于非公民;第三，实施累进制税率，房屋价值越高税率越高，起到调节收入差距的作用;第四，对租赁房征收高税，表现为非自住房(整屋出租房)相较自住房(包括部分出租的住宅)起征点更低，同样房产年值情况下税率普遍高约8%。

　　三是严惩弄虚作假者，对于资质造假、违规转售的购房者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁。