长租公寓风口浪尖方向何从？

MobData研究院 · 2018-11-23 10:02:42

长租公寓行业发展受阻，各路资本转换渠道，整体市场处于观望状态。

我国长租公寓市场历经从高速增长，到各大公寓资金链断裂频频爆仓，行业陷入低迷，一直持续到今年也未见平息，企业在做生死抉择，政府也纷纷出台政策应对。

行业进入调整期，在今年10月，各大城市长租公寓的租金迎来了拐点，北京，上海，杭州，广州等多个一线、新一线城市稳中有降，其中天津租金下降环比高达30.06%，这种现象释放了什么样的信号，背后的推手又是谁？

Source：中国房价行情，2018年10月，MobData研究院整理绘制

MobData分析师主要观点

1.从长租公寓市场风生水起，到资金链断裂致连续爆仓，加之多个品牌公寓甲醛问题频频被曝，消费者对租赁市场信心下挫。

2.行业发展受阻，各路资本转换渠道，整体市场处于观望状态。

3.政府出面进行干预，不仅打了“退烧针”，也注射了“强心剂”。

4.长租公寓市场经政府介入进行政策调整后，可能会趋于利好，但受盈利模式和融资渠道的限制，未来形势还有待观察。

本文将从近期房租下降的现象角度切入，试图探寻其背后原因，对未来长租公寓市场进行大致趋势分析，以及展示各长租平台用户画像。

壹

回溯近三个月长租领域大事件

继2017年底至今年8月，长租公寓行业纷纷扰扰，迎来黑暗时期，各大公寓的连续爆仓，也给这个行业蒙上了一层阴影。

今年8月至11月，面对长租领域不景气的高压，市场上也出现了各种各样的声音和状况。

贰

掘地三尺，谁动了“我”的“奶酪”？

事故频发，消费者信心下挫

公寓爆仓，甲醛超标将长租公寓的一系列问题暴露在舆论的风口浪尖，租客的愤怒和不满也随事件的发生不断发酵。消费者信心受损，给长租领域带来考验。

货币资金匮乏，资本市场风向转变

由于我国国内租赁市场的巨大潜力，加上之前国家和地方政策以及金融创新的支持，租赁市场一片利好的情况下，各路资本纷至沓来，使竞争趋于白热化，大量的资本流入和规模的迅速扩张成为了长租市场的“死亡陷阱”。

随着行业的频繁事发，除了个别对企业长期价值看好的资本仍有流入之外，追逐短利的资本逐渐退出长租市场，或者改变融资模式以应对当前货币资金不足的窘境，如万科，蛋壳公寓。

1）万科：10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行第二期住房租赁专项公司债券，拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

2）蛋壳公寓：8月7日，蛋壳公寓宣布，全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS，其发行规模为2.035亿元，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。

“看得见的手“推波助澜

10月以来，各大城市公寓租金出现稳中有涨，甚至个别城市出现大幅下降，这与政府政策的出台有很大关系，推行公租房运营管理服务试点与加强对租房市场的金融监管，都对租金的下降有一定程度的影响。此外，北京房地产座谈会使市场上大量房源释放，无疑给租金的下降起到了推动作用，给长租市场打了“退烧针”。

1）政府约见，规定管控

自17年以来长租公寓租金上涨引发关注，再加上长租公寓市场近期的不稳定，8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，提出“三不得”要求：

2）协会座谈，相辅相成

8月20日，北京房地产中介行业协会举行座谈会

会上10家长租公寓机构负责人承诺不涨价且拿出手中超过12万套全部存量房源投向市场

截至10月20日，10家公开做出承诺的租赁服务企业，累计投放房源133131套（间），完成公开承诺总量的1.1倍。

叁

风口浪尖，“生”变还是“升”变？

消费者信心的下挫，对市场的不确定导致的资本回流，加之政府的监管手段逐步出台，整个长租市场处于观望状态，此次风波会使长租市场自此萎靡不振，还是“柳暗花明又一村”？

基于一二线城市房价居高不下，和毕业生数量逐年增长的现状，租房已是一种刚性需求，短时间内不会发生剧变，变化可能只导致了需求方的市场内部流动。
政府政策的出台加大了对长租市场的监管力度，整体行业得到净化，此外，面对舆论和官方的双重压力，若长租企业反省调整自身，完善内部体制，将会使消费者信心回升，给各租客一针“强心剂”。
目前长租市场仍处于初级阶段，成也资本，败也资本，金融的介入推动了整体行业的发展，却也带来种种问题，若要获得长足发展，则需要加强金融管理机制的完善。
突如其来的风波，带来关于租房模式的思考，对未来租房新模式的探索任重而道远。