盘点 | 当公寓沦为融资和圈钱渠道后，监管还会远吗？

自长租公寓行业兴起，盈利难题和资金压力如悬在头顶的「达摩克利斯之剑」，决定着行业中每个主体的命运。长租公寓动辄数十年的回报周期，决定了其投入大、周期长的特点，需要多渠道的资金支持。2017年以来，伴随着政策的助推，长租公寓行业成了「风口上的猪」，受到多方资本追捧。政府和企业在公寓发债、资产证券化、股权融资等多个渠道上不断探索，意图建立长效的融资模式。

但在过去的一年中，公寓「爆雷」频现，以及部分房企出现利用公寓变相融资的现象，行业的风口有所回落，公寓融资也走向了拐点，监管开始重视风险，引导公寓行业进行有质量的融资。

今天，我们就来盘点一下过去一年里，长租公寓行业融资的五大事件：

事件1：证监会鼓励租赁企业发行 REITs 产品

证监会和住建部联合发布《通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

住房租赁资产发行资产证券化产品，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，有助于目前盈利难的公寓企业实现一定程度的租金贴现和财务退出，为公寓企业开辟长效稳定的融资渠道。

事件2：保利、碧桂园、旭辉领寓等多家企业住房租赁 REITs 成功发行

租赁住宅的资产证券化进程自 2017 年初以来不断加速，加之政策支持，目前已成为其融资不可或缺的渠道。截至 2018 年，共有 18 款租赁住宅的资产证券化产品成功过审，包括了 7 单 ABS、2 单 CMBS、1 单 ABN 以及 8 单类 REITs 产品。

目前，国内市场总获批 18 个资产证券化产品，涉及储架总额度 1018 亿。其中，已发行的部分近 200 亿，而 2018 年，尤其是 4 月证监会发文后，资产证券化发行市场呈爆发式增长，相比 2017 年的 4 笔，2018 年至 12 月初，已发行公寓资产证券化产品 13 笔，保利、碧桂园、旭辉等多家企业 REITs 发行成功，总发行金额超过 133 亿。

对于长租公寓而言，尽管通过资产证券化实现权益退出还为时尚早，但公寓现金流长期稳定，与资产证券化产品的发行要求相匹配，且相对于监管严格的公寓公司债、公寓开发贷等渠道，发行资产证券化产品可以成为一个长效的融资渠道，而「财务退出」也可以一定程度改善长租公寓运营方，尤其是重资产为主的运营主体，盈利难的窘境。

事件3：优客逸家、自如获巨量融资，股权融资呈现单笔大额趋势

2018 年起，长租公寓市场的资本热度持续升温，品牌融资规模更是呈现爆发趋势。截至 2018 年长租公寓领域融资事件近百起，股权融资总额又创新高。2018 年市场融资总额约达 117 亿人民币，超过 2017 年融资总额的3倍。

2018 年共有 19 起股权融资事件，与 2017 年股权融资事件数基本持平，但在租赁市场供需缺口与国家政策调控向房产租赁的持续性倾斜的二元因素助动下，2018 平均单笔融资额高达 7.3 亿人民币，约为 2017 年平均单笔融资额的 3.3 倍。融资逐渐由多笔小额向单笔大额方向转变。对比 2017 年长租公寓领域获投 TOP5 事件，2018 年仅自如单笔融资额就已远超 2017 年获投 TOP5 梯队的融资总额。自如首次融资达 40 亿人民币，刷新了国内长租公寓行业单笔之最。此外 V 领地、优客逸家 2018 年的获资规模也分别达 2 亿美元和 10 亿人民币，长租公寓市场投入规模不断扩大。 

估算方法：数百万= 300 万，数千万= 3000 万，亿元及以上= 1 亿，数亿= 3 亿

估算汇率：CNY/USD = 6.5， CNY / HKD = 0.85

事件4：住房租赁专项债监管严格，多家房企发行遭中止或终止

相较于资产证券化产品对于底层物业现金流的要求，住房租赁专项债更偏向租赁项目前期建设阶段，因而受到重资产模式切入长租公寓领域的房企和地产基金的关注。2018 年 3 月，龙湖集团成功发行全国首单住房租赁专项公募债券，标志着这一特殊的公司债通道正式拉开帷幕。

然而进入下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止。这其中原因，包括了三季度开始，多家公寓暴雷，资金链断裂，引发监管关注。另外，在房企整体融资困难的背景下，有部分房企意图发行此类债权，挪用资金开发业务输血，也引起监管层警惕。而未来，监管层会进一步关注房企或地产基金发行公寓专项债的投向，引导住房租赁专项债有序发展。

下表为部分遭监管中止/终止的住房租赁专项债：

事件5：五大行深耕长租公寓，建行一马当先 

在政策的支持下，银行大举进入长租公寓领域，截至2018年银行为住房租赁领域提供的融资额度累计已超过 3.5 万亿元之多。除了在幕后默默为公寓企业输血，为房企和运营商提供早期开发建设资金外，各大银行还意图由幕后走向台前，与政府合作推出租赁平台，向个人租户发布消费金融产品。建行甚至自己搭建了「建融家园」APP 租赁平台，直接面向租户提供自己的公寓产品。

目前已有 17 家银行通过与政府或企业合作的形式布局住房租赁领域，与全国数十家房企以及二十多个地方政府开展合作。其中，建设银行作为住房金融领域的领军者，在长租公寓领域布局力度最大，迄今为止已独立开展了 48 宗项目，合作开展了 5 项项目。其次是工商银行、中国银行、农业银行与交通银行。目前，国有五大行在住房租赁领域参与力度最大，彰显了国家队作为租赁市场的第一梯队，对整个住房租赁市场的引导和带动作用。

事实上，2018 年以来，借住房租赁之名融资，有房企并未开展住房租赁业务，被市场认为有圈钱嫌疑。基于金融业务风险从而给租赁市场带来的乱象，监管层面审核上在接下来的日子里会逐步从严。不过，「租购并举」仍是当前的主基调，这一点是不变的，只是对于已经出问题或者是预计出问题的行业，监管层在发债上会审核严格。