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预测:2019年中国住房租赁品牌发展趋势

品牌蓝皮书-中国住房租赁品牌发展报告(2018) · 丁晓宇 任开荟 · 2019-02-26 09:26:34

2019年长租公寓品牌逐渐走向成熟,品牌建设呈现出标准化和多样化共存的特点,智能化、互联网将深入品牌运营和营销。

长期来看,我国住房租赁市场缺口仍然较大,市场容量空间有待提升。为满足市场需求,抢占市场份额,未来我国头部长租公寓品牌仍将进一步扩张。各长租公寓品牌也会逐渐走向成熟,品牌建设呈现出标准化和多样化共存的特点,智能化、互联网将深入品牌运营和营销,切实提高品牌运作效率,助力品牌发展。针对长租公寓资金需求量大、回报周期长等特点,资产证券化将成为主要融资模式。为追求规模经济,长租公寓品牌横向并购、纵向联合将会成为趋势,集中式长租公寓尤为显著。在行业快速成长过程中,面对长租公寓品牌所暴露的问题,为促进长租公寓品牌的健康发展,我们也希望相关部门能够针对行业加强监管,为行业的发展提供更多支持,促进我国住房租赁行业健康可持续发展。

(一)长租公寓客群租房周期延长,未来需求进一步扩大

长租公寓伴随着人们的生命周期,满足了多个年龄群体的需求。潜在用户人物画像年龄层次丰富,跨越18-50岁群体,其中占比较大为19-24岁和25-34岁群体,分别达到27%和50%(迈点研究院不完全统计)。具体来看,长租公寓不仅满足了年轻人买房前的过渡需求,同时也满足了成熟人群异地中长期差旅等生活场景需求。

另外,随着人们买房平均年龄的推迟,北京市购房者峰值年龄已从2013年的30岁延迟到2017年的33岁,租客停留在租赁市场的年龄有所延长,而且以消费升级的90后、95后为主,未来住房租赁市场规模将进一步加大。根据测算,未来十年保守估计我国还需要2亿套住房才能满足未来需求,且主要集中于核心城市。长期来看,长租公寓需求将会进一步扩大。

(二)未来三到五年内,核心城市租金仍呈现稳定上涨趋势

一方面,未来三到五年内,长租公寓在核心城市仍处于供不应求态势;另一方面,参考住房租赁市场相对成熟的发达国家如美国和日本相关数据,租金涨幅与国家经济发展速度密切相关。以北京为例,2010-2017年人均收入增长100%,其租金价格上涨70-80%,依存度达到0.7-0.8。当前我国正处于经济快速发展阶段、城市化率快速提高,未来核心城市租金上涨压力依然巨大。

(三)长租公寓重资产依赖程度高,回报周期长,为追求规模经济,未来行业整体仍会继续扩张。而城市租赁住房用地供应量的增加,也为长租公寓品牌扩张提供了必要条件

当前长租公寓头部品牌扩张迅速,以集中式长租公寓头部品牌为例,当前我国主要城市公寓门店数量平均达到10.2个左右(迈点研究院不完全统计)。

预测长租公寓头部品牌仍会继续扩张。首先,供不应求仍然是我国住房租赁市场的主要矛盾之一;其次,目前长租公寓利润率仅为8%左右,为提高利润率,扩大规模,摊销成本,追求规模经济效应仍是长租公寓未来运营重要策略。同时,未来主要城市租赁住房用地供应量将进一步增加,以北京为例,未来五年供应租赁住房供地将达到1300公顷,可建造的租赁住房达到50万套,城市租赁住房用地供应量的增加对长租公寓品牌扩张提供了必要条件。

(四)长租公寓品牌产品建设将呈现多样化与标准化共存

长租公寓租客整体趋于年轻化,年龄结构也在不断丰富,公寓应用与生活场景相结合,对长租公寓产品呈现出多样化需求。长租公寓品牌可根据潜在客群呈现出的多样化产品需求进行产品多样化建设,在扩大市场规模的同时稳定留存客户,保证其市场占有率的稳定增长。鉴于长租公寓规模化扩张的发展特点,进行多样化产品建设的同时,精选核心产品、服务进行大规模、专业化建设、推广,可以显著降低扩张成本、提高运营效率。

(五)“轻资产、重资产并举”将是长租公寓品牌扩张的主流方式

轻资产运营是指长租公寓品牌运营商不持有物业,而通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过出租获取租金差价或提供品牌输出、提供租务管理等服务,获得管理报酬的模式。轻资产模式下运营,回款相对较快。普华永道思略特报告显示,长租公寓轻资产回报周期平均在3年左右,可满足品牌快速扩张、聚焦服务质量、打造品牌效应的需求。

而重资产运营则是自运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租,通过收取租金获得利益的模式。相对而言,重资产运营面临回报周期较长、成本高、扩张速度慢等问题。但伴随着资产证券化的逐渐成熟,企业可通过类REITs出售等方式,快速收回资金,完成退出。

在当前资本紧缩、各品牌想要蓝海竞争中快速抢占份额的市场实际情况下,长租公寓品牌可通过轻资产、重资产并举的方式进行扩张发展。前期品牌可利用轻资产运营加快规模扩张,后期加大重资产项目所占比例,逐步利用资产证券化金融工具完成项目退出。

(六)长租公寓资金需求量大、回报周期长,资产证券化将因效率高、可复制性强等因素成为主要融资模式

早期长租公寓融资途径较为狭窄,融资途径主要依赖于股权投资,但该种融资方式所能筹集的资金金额有限、且成本较高。然而长租公寓资金需求量大、收益低、回报周期长,品牌发展需要更加低成本、高效率的融资方式作为支持。

进入2018年,伴随政府对住房租赁行业的支持力度的不断加强,以及开发商、房地产企业的介入,长租公寓融资方式趋于多元化,融资规模也在逐渐增长。当前主要融资途径主要有股权投资、产业基金、传统债权融资以及资产证券化融资方式如租金收益权等债权ABS、CMBS以及REITs权益型融资等。

长租公寓融资是为了盘活企业资产,让企业在短时间内可以快速回流资金,实现长租公寓的快速拓展。对比几种融资方式,资产证券化如REITs有望成为未来长租公寓融资的重要途径。首先,从门槛上看,不持有物业的运营方如创业型、中介型长租公寓品牌可以通过轻资产REITs模式进行融资。其次,从效率上看,REITs对于底层资产的折扣相对较少,一般来说银行信贷和CMBS的折扣为30%~40%,而通过重资产的类REITs模式进行融资,以保利地产租赁住房第一期资产管理支持专项计划为例,第一期资产支持专项计划4.6亿元的物业资产加上未来的租金收益权融资金额达到16.7亿元,物业资产基本没有折价。最后,从可复制性上看,该种模式采取“储架发行”机制,一次核准,多次发行,发行效率高。

但REITs在实际操作过程中仍面临以下几点问题:首先是没有物业抵押担保;其次是物业房源为企业租赁而来,面临房源风险;最后是底层资产只有租金,一旦房源空置率过高将面临资金链断裂等一系类问题。因而,长租公寓融资拓展仍然需要相关政策的进一步支持,以及企业与相关金融机构在实践中不断探索创新。

(七)长租公寓品牌横向并购、联合将会成为趋势,集中式长租公寓尤为显著

横向并购作为企业发展重要战略之一,对于企业产生规模效应、降低生产成本、消除竞争、提高市场占有率具有重要意义。伴随行业逐渐走向成熟,品牌竞争日益激烈,长租公寓品牌自身发展将越来越寻求差异化、规模化。专业化程度高、品牌效应强的品牌之间进行横向并购、联合将会成为未来发展趋势,而集中式长租公寓由于其产权结构更为清晰、管理集中化程度高等将更为显著。其实早在2017年,魔方公寓就对V客青年公寓进行入股,2018年金地商置旗下深圳火花时代投资管理有限公司收购Warm+公寓等。

(八)科技助力行业发展,公寓智能化管理渗透率全面提高,在提高运营效率同时,协同产业链发展

近年长租公寓品牌智能化管理程度全面提高,当前主要表现为智能配件和SaaS管理系统、APP渗透率的不断提高。以长租公寓头部品牌APP渗透率为例,根据极光大数据统计。截止至2018年7月,自如APP渗透率已达到19%。将公寓智能化管理与“互联网+”相结合,运用到营销租房、品牌运营、日常管理等方面,是提高公寓运营管理效率、提升租客体验的重要手段,未来公寓管理智能化程度将进一步提高。

另一方面,随着公寓智能化管理逐渐走向成熟,公寓智能化管理将深度伴随租客生活场景,贯穿住房租赁产业链各个环节,对于提高整个产业链的运作效率、促进产业链协同发展,起到重要作用。

(九)为促进长租公寓品牌的健康发展,针对行业的监管和支持将逐步完善

长租公寓近年来在商业模式、融资方式上不断创新,在快速发展的同时也暴露出诸如装修质量不稳定、消防不合规、服务不到位、租金贷征信不规范等行业发展初期的种种问题。因此,有关部门需要结合行业发展需求制定和完善具有针对性、预见性的配套规则、制度,对于住房租赁行业发展予以监管和支持,让品牌的创新发展有章可循,更好的服务于人民追求美好租赁生活的需要。

 

(内容节选自《品牌蓝皮书-中国住房租赁品牌发展报告(2018)》,由品牌中国战略规划院、迈点研究院联合编写,社会科学文献出版社出版,本文作者:丁晓宇 任开荟)



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