西班牙养老业市场概况

　　根据联合国人口基金会发布的最新研究报告“世界人口状况”中指出，西班牙将于2050年成为世界第二大人口老龄化国家，与此同时生育率的降低所带来的家庭结构的变化也将使得养老成为一个重要的社会问题。同样在中国，在刚刚过去的全国两会上提出了对养老业的发展议题。例如发展社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，推进多层次养老保障体系建设。继续提高退休人员基本养老金。

　　借此议题，本期文章将带读者一起了解西班牙的养老业发展状况与行业经验。希望可以给国内养老业开发商提供一部分开发与运营经验，继而结合中国国情开发国内的养老业服务。

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　　西班牙养老业市场发展概况

　　2019西班牙全国运营中养老院及床位数统计

　　数据来源: Alimarket

　　2019西班牙全国在建以及计划建设中养老院及床位数统计

　　数据来源: Alimarket

　　总体上看，西班牙养老院规模趋向于20-99张床位之间，占全部现有市场份额的61%。在2019年预计西班牙国内会新增272个养老院项目，将为全国养老院新增25,137张床位。与去年同期预计增长床位数相比高出27%。近几年西班牙市场的许多养老院经营公司采取售后回租 (Sales and Leaseback) 的商业模式，既将现有资产出售给地产基金，随后再以与地产基金公司签订租赁合同的模式管理其资产。此方案在降低自身公司资产负债风险的同时，还可以继续管理已有的业务，从而保障其服务的品质。例如在2017年西班牙第二大老年公寓管理公司 Domusvi 以1.16亿欧元(约合8.8亿人民币)向 Eurosic 法国基金出售了其旗下的16个资产，之后继续以租赁合同的模式管理其资产。

　　2019西班牙前十大老年公寓经营公司 / 集团 (以在建床位数排名)

　　数据来源: Alimarket

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　　西班牙养老业服务分类

　　总体上讲，养老业服务 (针对65岁及以上的人口) 在西班牙被分为三种模式:

　　上门服务: 由政府全额资助，有专业护理人员上门照料老年人的日常起居，目前全国有9.5%左右的老年人口在使用此服务。

　　公共及私人老年公寓: 此类服务提供夜间护理，特别服务于需要全天护理的老年人群。目前有4.4%左右的老年人口在使用此类服务。

　　公共及私人老年日间公寓: 此类服务在西班牙最受欢迎，主要针对行动尚可但需要专业护理人员辅助的老年人群。目前全国约有47%的老年人口在使用此服务。

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　　成功案例 Vitalia 老年日间公寓

　　我们以在2019年床位在建数量最多的 Vitalia 老年公寓管理公司为例，来了解其运营管理模式以及探究其值得国内老年公寓管理方借鉴的运营理念。Vitalia 在西班牙拥有超过20年的养老院管理经验。目前在西班牙以及拉丁美洲共管理44家养老院，拥有2,767名员工，6,461张床位，其中日间床位有1,143张。2017年3月由英国基金公司 CVC Capital Partner 收购其80%的股份并预计在中短期内增加床位数7,000张。 Vitalia 2018年全年营业额约为1亿欧元(约合7.9亿人民币)，较前年增长约为10%。

　　3.1 运营模式:

　　Vitalia老年日间公寓采取加盟管理的经营模式，每家老年日间公寓的管理人员组成大致如下图所示:

　　Vitalia老年日间公寓经营人员结构图

　　*职能治疗师会根据老年人因生理或心理造成的社会功能障碍对其制定个性化的日常活动安排。

　　数据来源：Vitalia, 浩华国际咨询中国事务署

　　3.2 经营特色:

　　Hoffman方法

　　数据来源：Vitalia, 浩华国际咨询中国事务署

　　通过Hofmann 方法，老年日间公寓可以深入分析每位老年人的整体健康状况并以此为基准向他们提供适当的护理方案。Vitalia 老年日间公寓提供各式的活动来让老年人能够充实地度过在这里的每一天。例如关于记忆和运动技能的训练，音乐疗法，阅读，瑜伽课程，太极拳以及游戏治疗等。

　　亲属在护理老年人的过程中同样发挥着重要的作用。Vitalia 将老年人及其亲属均视为服务对象。因此 “亲属会议” 的环节在护理老年人的过程中起到了关键的作用。

　　Vitalia 每个月会组织所有日间公寓里老年人的亲属们参加一次交流与学习活动，让亲属们可以通过日间公寓专业的健康评估及时的了解到老人们的身心状况，同时在与其他家庭的交流中也可以分享经验，结交朋友。

　　3.3 投资成本与回报周期:

　　每栋Vitalia老年公寓初始投资为30万欧元(约合228万人民币)，前期资金的投入一般会由特许经营者自己出资或向银行贷款。Vitalia 基于其多年的的管理经验会向特许经营方制定一份商业计划，并建立一组大致如下的业务运营参数。

　　每个中心的平均运营规模可容纳65位老年人(具体人数根据不同地区的法规而定) 在做好前期市场宣传的前提下，开业初期平均老年人人数为十位，发展速度一般为每月新增入住两位老年人。

　　每位老年人的初期护理费用为900欧元(约合6,840人民币)每月，后期基于老年人不同的服务需求则会有相应的附加收费。

　　收支平衡点一般在第35位老年人入住日间公寓时。在受到其第一年高固定成本(工资+交通+运营维护支出超过总营业额的50%)以及老年客户增加渐进性(一般为每月新增两位老年人)的因素影响下，通常在第二年初期可以达到收支平衡。

　　投资回报周期一般为3年。在从达到收支平衡(第35位老年人入住)到其最大可服务人数(65位老年人)的过程中会约有39%的EBITDA (税息折旧及摊销前利润) 增长。

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　　西班牙老年公寓近年发展动向

　　Green House概念的老年公寓: 跟现有的几十位老年人住在一栋公寓楼内的老年公寓不同，此类老年公寓靠近社区，并且在一栋房子内居住最多6-8位老人，因此老年人们能够得到更好的护理。

　　持续护理理念: 这一理念可以让老年人在不同的阶段都可以轻松的找到并入住到不同护理级别的老年公寓中。通常上说对于患有阿尔茨海默症的老年人，在病情的不同阶段需要的护理也随之变化，因此老年人的家人面临着不断寻找新护理机构的困难。进而现在越来越多的护理机构正在认识到这一点，积极拓展自己的服务范围。