未来3年中国住房租赁市场总体趋势与展望

中国住房租赁产业尚处于初级阶段，发展不平衡、不充分是行业的主要特征。住房租赁在数量、质量、价格、管理体系等方面距离“美好生活”还有较大差距。品牌化、标准化、产业化正在形成过程中，行业政策红利明确，行业前景美好、未来可期。

总体来看，住房租赁市场长线看多、中线看平、短期看空。受政策支持落地缓慢、企业盈利能力低下、社会舆论职责增多等影响，企业投资力度、发展速度将有所减缓。但是，住房租赁产业事关民生、且与存量资产高度关联，是资产管理的未来核心方向。预计2018-2019年行业发展减速；2020-2021年政策落地、制度流程理顺之后，发展将重新回归正轨。

1.从宏观层面来看，租房租赁定位明确、目标清晰。“租购并举”让城市居民、尤其是大中型城市新市民住有所居，是行业的重要使命。住房租赁行业基本面看好，发展处于初级阶段，行业发展不平衡、不充分是一切问题的根源。发展是解决这些问题的关键，培育专业化、机构化的住房租赁企业是解决问题的关键抓手。

2.从供需角度来看，需求旺盛、供给不足的局面将长期存在。除了数量、质量、价格等矛盾短期难以完全解决外，租赁市场生态也存在进一步恶化的可能。比如房屋空置与出租方与承租方的关系恶化、非自愿搬迁事件、出租方恶意筛选租客、公租房管理不规范以及舆情事件等。市场化租赁发展的结果往往倾向于高端化，住房租赁产业的发展会将部分低端供给转化为中高端供给（比如群租房拆除改造为品质整租公寓）。政府应高度重视低收入人口的住房保障，以避免因居住问题而导致的衍生问题。

3.从产品角度来看，无论是集中式公寓还是分散式公寓，短期内还是以存量物业装修、改造供应为主体。随着新建物业的逐步出现，预计2019-2020年，住房租赁市场新增供给的主力地位即将形成。

4.从经营层面来看，住房租赁企业的运营困难加剧、盈利能力进一步下降，行业内蓄势待发、兼并重组现象将成为一大趋势。同时，伴随着政策和舆情的双向倒逼，企业的生存砝码将需要加倍不少。

5.从监管层面来看，目前住房租赁行业的统计、核算体系仍需完善，原有以人口管理为主的“人口户”管理方式，与现今房屋管理所需要的“居住户”无法匹配。调整房屋普查的更新机制，是实现住房租赁行业长远发展的基础。

6.从制度建设来看，研究全球住房租赁发展规律，解决全体人民居住问题，需要发动全体人民参与。无论是美国的REITs、德国的合作社还是日本的房屋托管模式，其本质在于政府搭台、全民投入、保障低端。政府需通过在税收、贷款等方面提供优惠政策，来鼓励社会资本、尤其是保险养老等长周期低成本资金进入租赁体系，来保障住房租赁市场的成熟。

（文章节选自《品牌蓝皮书-中国住房租赁品牌发展报告（2018）》，由品牌中国战略规划院、迈点研究院联合编写，社会科学文献出版社出版，本文作者：穆林）

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