2019中国写字楼市场报告

　　经济展望

　　每年年初的“两会”通常是全年的经济风向标，2018 年亦是如此。

　　2018 年《政府工作报告》明确提出“坚决打好三大攻坚战”，即防范和化解金融风险、加大精准扶贫力度、继续推进污染防治。在防范金融风险的同时，政府也出台了减税降费等一系列激励性政策，为企业注入活力。

　　在房地产市场放缓和信贷环境收紧的大背景下，2018 年中国经济仍取得了 6.6% 的同比增长，高于 6.5% 的年度增长预期，这主要得益于金融创新和 IT 行业高速发展的带动。

　　2018 年中国经济数据

　　您或贵公司预计2018年行业市场增长与2017年相比如何?

　　预计未来经济增长动力将主要来自于如互联网 +、大数据、人工智能及其他高新技术等新兴产业的蓬勃发展;通过提高个人所得税起征点和调整部分品类消费品的进口关税进一步提振消费，化解过剩产能及债务股权置换等财政政策。中国政府还致力于减轻企业税负，去除繁文缛节，鼓励创新，加大研发投入。

　　中国美国商会和贝恩公司在中美贸易战争端之前联合发布的《2018 中国商务环境调查报告》中，对美国企业 2017 年在华营运业绩以及 2018 年发展计划做了调查。

　　国内消费的增长和中产阶级的崛起正在推动中国各行业的增长。生态环境保护、数字科技、电子商务和中国企业的全球化都将对这些行业产生重大影响。

　　您或贵公司预计2018年行业市场增长与2017年相比如何(按细分行业)?

　　需求及租户

　　随着各城市写字楼市场日益成熟，城市内部形成了商务区，同时各地政府致力打造行业集聚区也使得城市之间的特征定位愈加凸显。以一线城市为例，北京作为中国政治和文化中心的地位不可动摇，广州着力打造电子商务中心城市，深圳不断集聚技术创新优势，上海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。

　　根据国家发改革的发展规划，北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安这九个城市被列为国家中心城市。这九个城市都有各自的定位和特定的产业导向，但主导当地写字楼市场的行业却不尽相同。右图列出了九个国家中心城市的定位，并对比了主导各城市甲级写字楼市场的前三大行业。

　　重点增长行业

　　金融行业是中国写字楼市场的需求主力，这几乎在国内所有城市都得到了体现。其中以传统金融机构的承租面积最多——他们倾向于租赁或购买优质甲级写字楼，抑或在可以彰显企业形象的黄金地段、金融产业聚集区自建总部大楼。这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。计划建立区域总部的商业银行和保险公司通常对办公空间有较大需求，许多 5,000 平方米以上大面积的租赁成交来自传统金融行业即为佐证;这些用户自用购买的可能性也较大。随着这些金融大企业不断扩张，其亦倾向于将分支或后勤部门选址 / 搬迁至次级或非核心商务区。

　　防范金融风险是中央政府的关键任务之一，新兴金融行业尤其是金融科技和 P2P 公司因而面临越来越大的监管压力。截至 2018 年末，中国境内 P2P 公司总数同比减少 54%。在监管加码、流动性趋紧的大环境下，P2P 市场加速整合，能够生存下来的平台往往具有相当实力，尽管一些业主仍对这类租户的入驻稳定性表示担忧。

　　2018 年，股市的疲软表现对小型券商、基金和资产管理公司的扩张计划造成冲击。2018 年全年，上证指数和深证指数分别下跌 25% 和 34%。严峻的外部经济环境、信贷紧缩和中小企业抵押补充贷款，导致股市在 2018 年大部分时间表现不尽人意。但中央对中小企业的重视和政策扶持(如优化融资环境)或有助于市场逐步回归正轨，预计 2019 年金融服务业将迎来健康增长。随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，届时对办公空间的需求预期也将有所回升。

　　信息技术尽管国内写字楼需求仍由金融业主导，IT 行业强劲增长带动写字楼需求已成为许多主要城市的焦点：从互联网巨头(如百度、腾讯)到电子竞技公司再到人工智能(如商汤科技)……

　　这些科技企业都希望留住中国最顶尖的人才，以在市场竞争中保持领先地位。为此，他们需要为员工提供最优的工作环境。预计这类企业未来还将继续保持快速增长态势，选址也倾向靠近重点学府。北京中关村和武汉光谷为两个典型例子。下表列示了更多城市的 IT 聚集区及其租金范围。

　　虽然 IT 行业仅占国内 GDP 的 3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长(2018 年 12 月涨幅达 29.1%)，详见上图。该行业的爆发式增长将继续推动写字楼需求上涨。

　　联合办公自 2016 年 WeWork 在上海开设中国大陆首家联合办公门店以来，联合办公一直是写字楼市场热议的话题之一，且过去一年里爆发式的增长使其行业集中度迅速提升。目前国内联合办公市场已经取得很大发展，也会对人们的工作方式产生重要长远的影响。随着更多参与者加入，行业竞争愈演愈烈——如今除专业运营商和初创公司以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如龙湖地产的“一展空间”，凯德集团的“C3”，佳兆业的“创享界”和中海地产的“OfficeZip”等。

　　随着市场的发展，联合办公的规模和选址也在演变。起初，WeWork、裸心社等行业领先运营商热衷于选址于小体量改造项目，如今他们开始在甲级写字楼中大举扩张，并且目标客户不再只是小型初创公司，还有被办公灵活性和服务优势吸引的大企业。此外，许多运营商正在向二线城市扩张以增加市场份额。与此同时，二线城市也在逐步创立自主联合办公品牌，如创始于成都的侠客岛里和武汉的摩家。

　　成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、Workingdom、爱特众创以及前不久方糖小镇的并购后，目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌(截至 2018 年末占据 43% 的市场份额)。然而优客工场的扩张步伐在 2018 年有所放缓，相比之下，氪空间和 WeWork(主要为裸心社)的扩张更为积极。

　　上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到 32.5% 和 32%。需要说明的是，上述统计数据仅包括国际、国内品牌，不含地方品牌。换言之，若将本地品牌运营商纳入考量，排名结果或将发生变化，例如重庆和成都的联合办公市场就主要是由本地运营商占主导。目前上海和北京核心区位的联合办公供应量已几近饱和，预计未来新开门店将拓展至非核心商务区及二线城市。

　　在获得投资者(主要是私募股权)的新一轮注资后，国内联合办公运营商将继续大举扩张，同时市场整合将会在未来几年继续。眼下，市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康的担忧——在租户拥有更多租赁选择的情况下如何吸引 / 留住租户?如何在产品和服务同质化的当下打造出差异化?鉴于联合办公是长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商们关注的重点。

　　另外对业主而言，联合办公是机遇还是威胁?传统业主在管理商业资产时或引入联合办公元素和理念，如搭建社交网络、活动平台或运用管理技术，或是与联合办公运营商合作，以更好地满足租户需求。租户选择办公场所不仅限于“一个可以工作的空间”，而是更注重多面考量。

　　供应、存量和市场行情

　　经济尤其是第三产业的强劲增长继续支撑写字楼需求。虽然国内多数城市的写字楼市场都面临供应过剩的问题，但过去一年中大部分市场依然有良好表现。由于供应放量，我们曾在 2017 年底预测一些城市的租金有所下调，然而在强劲需求的拉动下，一些城市写字楼租金持续上涨，或至少保持坚挺。

　　甲级写字楼最高租金毫无悬念地落在一线城市。2018 年第四季度，北京以人民币每平方米每月 369 元的租金高踞榜首，上海则以每平方米每月 275 元的价格居于其后，深圳(每平方米每月 235 元)、广州(每平方米每月 191 元)分列三、四位。上海和深圳的平均租金保持相对平稳;其中广州由于可租赁面积有限(2018 年末空置率低至 4.3%)，租金得以持续上涨，但随着未来大批新增供应入市(主要集中于琶洲)，涨势或将暂告段落。

　　作为一线城市外写字楼租金最高的城市，2018 年第四季度，杭州甲级写字楼租金同比增长2.1%，达到每平方米每月 157元。钱江新城商务氛围日趋成熟，刺激办公空间需求不断增加，拉动租金上涨。同时，联合办公运营商进驻甲级写字楼也为写字楼租金带来上行压力。

　　在国内主要城市中，重庆甲级写字楼租金水平相对最低，2018 年末平均租金为每平方米每月 90 元，约为北京的四分之一。2018 年需求持续回升加之大量第三方办公空间运营商进驻，带动空置率下降 10.5 个百分点，但仍高达 36%，租金依然处在下行通道，预计这一趋势将在未来持续。

　　上升市场

　　当选择一座城市进行投资或拓展公司业务时，存在诸多考量因素。第一太平戴维斯综合行业发展、就业增长、承租能力和空置率表现等关键指标，挑选了在 2018 年表现抢眼并有望在 2019 年继续增长的两个区域市场。

　　➤广州 & 深圳

　　深圳经济增长迅猛，尽管面临新增供应，写字楼租金涨势继续维持。过去，金融和 IT 行业是深圳写字楼需求的主要推动力，但如今租赁需求变得更加多元，来自服务业和办公升级需求型租户不断增加。预计未来三到五年，深圳写字楼市场将迎来井喷供应，后海、前海等新兴商务区发展也将兴起。

　　作为广东省省会，广州是珠三角面积最大、人口最多的城市。而作为房价最低的一线城市，其写字楼市场相对稳定。在有限供应和强劲吸纳的支撑下，全市写字楼空置率达到历史新低，同时也是国内市场最低水平(2018年为 4.3%;2013-2017 年的五年平均值为 12.5%)。珠江新城是广州写字楼租金最高的核心商务区，但依然不及深圳最低水平。未来将重点打造琶洲电商总部区和广州国际金融城。

　　市场变化主因?

　　自 2017 年政府宣布设立粤港澳大湾区以来，区内经济和城市基础设施发展步伐得到进一步提速——国内生产总值和外商直接投资持续增长，广深港高速铁路和港珠澳大桥均已建成通车。两市强劲的市场需求带动 2018年全年广州、深圳写字楼平均空置率同比分别下跌 4.3个百分点和 0.7 个百分点。在总体规划的提振下，国内外投资者对湾区内房地产市场的关注度显著增强，更为积极地寻找合适的投资机会。此外，广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的北京和上海，这也是吸引公司落户的一大重要因素。

　　➤成都

　　成都作为中国西部三大国家中心城市之一，拥有强大的现代服务产业，其中金融服务业和高科技产业发展尤为出众。截至 2018 年，全市甲级写字楼存量总计 330 万平方米，位列全国第五。尽管有新增项目入市，新兴产业需求仍在持续发力，存量面积得到进一步消化。整体空置率自 2016 年第一季度的历史高点下降了 20 个百分点。随着可租面积减少、市场逐步向业主方倾斜，全市租金开始复苏并保持上行趋势。

　　市场变化主因?

　　金融和专业服务行业仍是成都写字楼需求的两大驱动力，与此同时高新技术产业也迅速崛起，成为甲级写字楼的重要租户之一，存量占比自 2013 年的 4% 增长至 2018 年的16%。除此之外，零售贸易、健康医疗、消费者服务等行业需求也有较大提高。

　　联合办公是成都写字楼吸纳的另一大来源。除本土运营商的扩张，许多国内运营商也将成都作为拓展二线城市业务的第一站。截至 2018年，联合办公类租户占比成都甲级写字楼存量的 6%，承租共计约19.5 万平方米写字楼面积。

　　趋势

　　➤人才争夺战

　　2018 年 8 月，上海市教育委员会发布人才新政：“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件即可直接落户的绿色通道政策”。

　　随着越来越多的城市意识到人才对促进城市发展的重要性，不仅一线城市，武汉、西安、南京、杭州、成都、天津等二线城市，以及海南省也加入了人才争夺战。出台的人才新政包括诸如住房补贴、放宽落户标准等福利待遇和优惠政策。这不仅反映出地方政府对促进经济增长的渴望，也表明这些城市的经济发展已经进入对人才需求大幅增长的新阶段。

　　这些政策纵然振奋人心，但地方政府应制定差别化战略以吸引高新技术、研发或制造业等领域的人才，尤其在控制人口规模增长的大城市。此外，人才争夺战并不意味着城市之间的你争我抢，吸引海归和海外专业人士方为一座城市吸引人才的关键所在。政府的支持是一方面，企业亦应采取措施留住人才，以减少人员流动成本。在可以预见的未来，中国的人才争夺战将是一场持久战。与优惠政策相比，健全、完善的城市人才生态系统——便捷性、服务、生活成本、配套设施、就业机会和社会氛围等——对于吸引并留住人才更为关键。

　　➤可持续性&健康

　　大量研究表明，可持续建筑可显著提升员工工作效率;工作效率与员工对工作环境的喜爱程度呈高度正比关系。可持续建筑设计涉及优化照明、减少污染物、先进通风系统、无毒建筑材料等因素的考量，均会对员工体验产生影响。

　　可持续建筑也称为绿色建筑，是指在建筑的全生命周期内，从规划设计到施工和运营维护再到翻新和拆除，无论是结构还是应用都最大限度地节约资源并对环境友好。这需要建筑师、工程师、承包商和租户贯穿整个项目周期的紧密合作。绿色建筑通过有效利用能源、水和其他资源，减少浪费和污染，旨在减少人为建设对人们健康和自然环境的负面影响。

　　LEED 是一套旨在从建筑设计、施工、运营和维护方面来对绿色建筑进行认证的评价体系。对上市公司而言，重点不仅在运营和盈利上，也在于根据企业可持续发展报告(CSR)的要求进行可持续发展的能力。从投资者的角度来看，获得绿色建筑认证的楼宇更易实现更高租金、出租率和买卖价格。

　　可持续建筑最受争议的一点是成本。人们普遍认为，太阳能系统、新型设备和现代科技的运用往往意味着更高的成本，但绿色建筑并不一定和成本呈正相关性。例如，可再生材料或天然材料可以同时满足环保和低成本的需求;用LED 灯泡取代传统灯泡也能实现可持续性和成本节约的目标。此外，中央和地方政府亦有提供补贴来支持绿色建筑的发展。退一步言，降低公共事业能耗、提升利用效率，便可实现成本节约。

　　截至 2018 年，已有 30 多个省市出台绿色建筑促进政策。例如，北京对获得二星至三星认证(按国内绿色建筑评价标准)的绿色建筑标识项目给予人民币每平方米 22.5-40元奖励资金，不包括中央政府的额外补贴;上海对同等绿色建筑标识的奖励办法为每平方米 50-100 元。

　　　　➤物业管理

　　移动支付、高铁、网购和共享单车被戏称为中国“新四大发明”。科技正在不断改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。随着项目规模的扩大，管理难度也相应增加，因此提高管理效率、降低成本成为提升资产回报率的关键。房地产科技和物联网应运而生，同时也对物业管理人员的资质提出了更高要求。

　　人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源;定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通;建筑信息模型(BIM)的运用也将优化物业管理水平。

　　在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。主要原因包括原材料价格上涨、管理人员工资上调、物业服务升级，以及政府不定期上调公共事业费等。

　　在物业价值愈加可贵的大环境下，投入更多资金用于资产保值、增值方为明智之举。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。随着物业管理人角色的升级演变，应尽可能将同租金相匹配的管理服务利用至最大化。

　　新商务区之崛起

　　是替代还是延伸?

　　每座城市都拥有不止一个新商务区，如北京之丽泽和通州，上海之大虹桥、前滩和徐汇滨江等，且商务区各具特色、定位商务人群也不尽相同。在此我们选取了具备重塑城市未来商务格局潜力的若干商务区进行罗列分析。

　　➤北京：丽泽金融商务区

　　北京丽泽金融商务区位于西二环和西三环之间，是北京市三环内最后一块成规模的开发区域，于 2008 年正式启动，规划研究范围总用地 8.09 平方公里，其中核心区用地 2.81 平方公里。计划建设面积超过 800 万平方米，功能包括但不限于商务办公、政府机构和配套居住。

　　北京市政府将该地区定位为新兴金融产业集群，将成为银行、保险、证券和基金公司的总部聚集地。据统计目前已有至少 482 家企业入驻，其中 396 家(约占82%)为金融类企业。

　　2017 年底，该区有三个全新写字楼项目交付入市，合计 28.8 万平方米办公面积。尽管拥有租金优势，但由于缺乏完善的商业和基建配套，使得去化情况欠佳，这也对板块的长远发展力提出挑战。目前约有 137 万平方米写字楼在建，并预期将在未来五年内竣工入市。未来地铁 14 号线和 16 号线计划将于 2020 年完工，并贯穿丽泽金融商务区，对板块产生利好。

　　➤上海：前滩国际商务区

　　上海前滩国际商务区位于浦东新区原世博会场馆区南侧，是上海政府大型规划的非核心商务区之一，旨在打造跨国企业地区总部集聚地，于 2012 年开始动工建设。前滩以陆家嘴集团为开发主体，已吸引了铁狮门、太古地产等多家知名开发商，其中多数项目采取同陆家嘴集团合资开发模式。陆家嘴集团是上海政府批准组建并重点扶持的国有企业，也是前滩以及陆家嘴金融贸易开发区的开发主体。

　　据规划，区域内的多数开发项目将于2024年基本完工。截至 2018 年，已有约 35 万平方米的甲级写字楼面积实现交付，而未来三年预计还将有 30 万平方米的新增供应。区域现阶段除吸纳较缓外，来自其他非核心商务区的大量新增项目也为前滩商务区带来一定压力。目前前滩地区甲级写字楼平均有效租金约为人民币每平方米每月 150-200 元。

　　被寄期成为“2.0 升级版”陆家嘴的前滩商务区，不仅将被打造成上海的又一大新商务区，更注重“产城融合”，从单一的办公功能拓展到住宅、商业和绿色空间等多样化发展态势。前滩商务区坐拥三条轨道交通(地铁 6 号线、8 号线和 11 号线)，毗邻体育中心、国际医院、国际学校，并享受政策利好，未来将建设成为集生活、商务办公和购物于一体的城市副中心。

　　➤广州：国际金融城

　　广州国际金融城于 2012 年启动，2017 年正式定位为广州“第二CBD(中央商务区)”，总面积7.5平方公里，其中核心区域2.3万平方公里。项目开发分为两个阶段：起步区和西部核心区。

　　国际金融城与琶洲互联网聚集区隔江相望。作为珠江新城中央商务区的延伸，国际金融城旨在吸引金融机构和总部入驻，未来计划建成一个集商业、商务、文化和居住于一体的多功能中心商务区。

　　➤深圳：深圳湾超级总部基地

　　前海地区作为深圳潜力板块受到市场较大关注，而深圳湾超级总部基地是另一大重点规划区域，坐落于南山区，后海以东。

　　深圳湾超级总部基地位于粤港澳大湾区核心区域，规划建设规模总量高达 450 万至 550 万平方米(不含公共空间和基建)，规划就业人口为 18-22 万人，是当地政府规划的“未来全球高端产业集聚地”。

　　目前该区域已吸引中信证券、中兴通讯、恒力集团、招商银行、万科、恒大等多家知名企业，未来将有望建设成为世界 500 强企业的最大集聚地之一。

　　➤成都：天府新区中央商务区

　　天府新区中央商务区位于成都城南，将融合会展会议、总部经济、商业商务、医疗教育、公共服务和酒店等现代都市功能，打造现代化、国际化和高端化中央商务区。

　　天府新区中央商务区目前数个写字楼项目处于在建或规划阶段。其中，中海地产 677 米的超高层项目备受瞩目，该项目于 2017 年 12 月开工建设，计划将于2023 年竣工。目前，商务区已拥有许多国企央企入驻，包括中建、中交、中冶、中铁等“中字头”建立西南总部。

　　尽管在区位上相对远离市中心，但该区域拥有最大亮点之一的中国西部国际博览城。西博城于2016年竣工，是中国西部最大的国际会展中心，曾承办 2018 年第十七届中国西部国际博览会。区域内目前轨道交通以地铁 1 号线为主，此外区域内规划还包括 6 号线、18号线和 19 号线，提高片区对外通达性。

　　随着基建配套日趋完善，加之两大机场(成都双流国际机场和规划中的天府国际机场)坐拥西东，辅以成都“南拓”战略的落地，都将助力该区域发展成为城市的新商务区，尽管到发展成熟尚需至少五年时间。

　　➤杭州：钱江世纪城

　　杭州钱江世纪城位于钱塘江南岸，与钱江新城隔江而望。2003 年，钱江世纪城管委会成立，规划总用地 22.3 平方公里，规划人口 16 万人。

　　根据规划，约 155 万平方米的办公面积将于 2022 年之前完工(届时杭州也将举办第 19 届亚运会)，包括绿地杭州之门、信达中心、万科中心、华润中心等瞩目项目。

　　此外，位于钱江世纪城板块的杭州奥体博览城将是2022 年亚运会的主会场。赛事的举办不仅将令外界瞩目，还将创造就业机会、带动消费，从而刺激经济增长。此外，区域内城市基础设施也在不断完善：目前区域内轨道交通仅有地铁 2 号线，而在建的地铁 6 号线和7 号线未来将贯穿钱江世纪城，并计划在亚运会前投入运营。

　　结语

　　业主面临的风险和机遇并存

　　鉴于买卖市场管控趋紧、成交放缓，开发商在拿地时需更加谨慎理性。此外，土地使用权到期后的处理办法依然存在不确定性。

　　尽管在一些城市 P2P 公司的办公需求增长，但其作为承租人的不稳定性是业主方的一大担忧。传统写字楼业主应当对租户进行资质评级，多元优化租户配比，降低金融行业风险的影响，从而维持长期稳定运营。

　　虽然联合办公对业主方来说是一个机遇，但却会打乱优质甲级写字楼内的租户结构。不少业主已开始将联合办公理念融入传统办公或直接与品牌运营商合作，以更加灵活的租赁方案满足多样化的租户需求，然而这也意味着更高的租户流动率，租户组合也更为复杂。

　　租户策略

　　在租赁谈判倾向租户方(即供大于求)的城市，企业应抓住时机，以较低(或至少同等)成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。同时，随着新供应增加、选择面变宽、租赁方案更加灵活，加之一些金融科技租户的成交租金或高于项目平均水平，继而推高业主租金报价，因此租户可考虑聘请专业代理机构，以获得最适合、性价比最高的租赁方案。

　　中国写字楼市场仍面临诸多挑战，但市场也在日益变化、发展和成熟，为善于发现并捕捉“先机”的发展商、投资客和运营商带来无限商机。