2019年6月中国典型长租公寓品牌指数 TOP30

　　榜单解读

　　2019年上半年，由上半年长租公寓发展来看，长租公寓已进入新阶段，运营管理和品质服务将成为重点，提升出租率和坪效是关键。6月，典型长租公寓品牌指数前三分别为：蛋壳公寓、旭辉·领寓和安歆·寓。

　　表：2019年1-6月品牌指数

　　数据来源：亿翰智库整理

　　长租公寓运营商蛋壳公寓在诸多长租公寓品牌中，凭借在产品打造、品质服务和科技上的优秀表现，获得了市场的诸多肯定，跻身长租头部企业行列，本月长租公寓榜单位居第一。

　　旭辉·领寓凭借在合作方式、运营服务、产品设计和企业实力等多个维度的亮点表现，本月长租公寓榜单位居第二，关键词为“整合供应链打造行业生态圈”、“与‘盒动力’达成战略合作”和“首家全装配式装修柚米寓 悦目问世”等。

　　安歆·寓作为企业员工住宿服务平台，依托5月底的战略并购如家旗下逗号公寓，房源大举扩张， 结合本月北京市住建委正式发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，对于以蓝领市场为核心的安歆，无疑代表其具有巨大发展市场和潜力。

　　解读一

　　人才争取进一步升级，租赁公寓成主要载体

　　又是一年毕业季，随着人才资本地位的日益上升，人才争夺战进一步升级，广州、海南、南京等全国众多重要经济城市纷纷推出了本市有史以来最大优惠力度的人才新政。

　　政策端 有序推进人才计划建设

　　表：6月部分城市人才新政

　　数据来源：亿翰智库整理

　　在十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的部署下，租赁住房中的人才公寓成为当前加快供给和保障的一个看点。据不完全统计，截至目前，全国有超 70 座城市发布相关人才引进政策，与之前人才落户、补贴购房不同的是，近期政策经过不断升级创新，纷纷提及到“人才公寓”。在有关人士看来，一方面吸引潜在人才的同时，另一方面是在某种程度上也体现各地方政府加快培育住房租赁市场。

　　企业端 运营或成人才公寓护城河

　　为响应国家和地区“人才强市”等政策，现在也有越来越多的长租公寓运营商开始涉猎人才公寓领域，长租公寓运营商以其丰富的运营和服务经验，为国内的人才公寓项目输出产品、后期管理和服务等，华润·有巢、蛋壳公寓和旭辉·领寓等企业纷纷布局人才公寓。

　　数据来源：亿翰智库整理

　　政策的顶层设计与鼓励支持，为发展人才公寓的长租公寓发展铺平了道路，而市场上的长租公寓品牌也用先进的管理理念与运营模式促进了人才公寓的发展。未来，将有更多的长租公寓布局人才公寓，也将为多层次的人群提供居住保障。

　　一般来说，人才公寓的打造分为政府投建、社会投建两部分，现大部分人才公寓的打造是由政府、国有企业来主导，他们在建设、资金方面有着独特优势。但在人才公寓的产品设计、后期运营管理等方面，显然长租公寓企业的经验更为丰富、专业化能力更强。

　　亿翰智库认为长租公寓企业适时切入政府重点扶持的人才公寓细分市场，正是长租公寓企业基于目前长租产品由同质化向差异化转化的具体措施。

　　但人才公寓是长租公寓行业的一种特殊种类，针对于政府、央企、国资特殊受众服务主体，有非常高的壁垒和运营经验以及行业品牌要求。租赁对象是企业端，需要非常专业的行业经验及企业资信强背书，短时间内不会成为红海。

　　解读二

　　精细化运营助力长租企业脱颖而出

　　去年以来，长租公寓市场热议不断，曾经被热烈追捧的新兴行业发展似乎陷入了洗牌，行业洗牌反映市场准入门槛升高，目前长租公寓行业仍处于多种运营模式并存的探索阶段，各大品牌暂时没有形成相对固定的市场格局，企业要打破目前窘境，产品创新、服务升级的精细化运营将是长租公寓未来的重要发展方向。

　　表：部分长租企业产品、服务升级轨迹

　　数据来源：亿翰智库整理

　　租赁住房一直是政府和社会关注的焦点，并不断有相关政策推出促进和鼓励租赁住房市场规范性发展。亿翰认为，租赁住房作为一项惠国利民的措施，实施意义重大。但由于我国不动产租金收益率较低，短期内持有项目很难实现收益，因此对于租赁住房给予补贴是公租房赖以生存的重要方式。但同时租赁住房规范性发展不是一朝一夕的事情，补贴不是长久之计，探索租赁住房的盈利模式是值得思考的课题。

　　通过上述资料可以看出，在瞬息万变的市场中，对于长租公寓来说，产品实力、多元化服务、产业链完善、高端专业人才引进都是提升企业竞争力的因素。经历了2018年企业跑马圈地粗放式发展之后，2019年，企业竞争进入新阶段，行业精细化运营成为脱颖关键。

　　本月“最公寓”

　　2019年6月长租公寓媒体曝光指数TOP3分别为蛋壳公寓、保利公寓和友间公寓。

　　6月，蛋壳公寓在践行企业社会责任方面，“椋鸟计划”进入高潮阶段，优惠力度持续加码，助力百万毕业生安家，并且与武汉洪山区签署战略协议，正式纳入武汉洪山区“人才公寓”，“椋鸟计划”与“人才公寓”计划双管齐下，体现蛋壳企业良心，深受社会人群关注;在促进行业发展方面，蛋壳公寓6月底联合杭州市住房租赁管理服务中心、杭州市住房租赁管理协会及多家长租公寓企业共同发起“真房源公约”行动，倡导租赁真房源，维护租赁市场秩序，引发行业关注;在企业运营方面，蛋壳公寓丰富社区文化活动，其打造的长期主题活动“演员de蛋生”，6月15日走进成都，在提供品质房源之外给予年轻租客们更多的精神关爱，深受租客喜爱。

　　蛋壳公寓本月从多渠道表现出企业强大的发展生命力，媒体曝光量大且持续时间长，值得借鉴。

　　除上榜企业，本月其他长租公寓企业也在媒体曝光上有所表现的如：

　　碧桂园文商旅集团丨全新长租产品线“碧咚公寓”首个项目落地天津，定位为“企业员工城市宿舍”，即蓝领公寓

　　远洋集团丨作为集体战略调整，远洋集团年内拟剥离长租公寓业务

　　上海地产丨旗下租赁住房运营服务品牌“城方”宣布，“城方活力社区·城寓江月路店”入市，将提供1080套集中式租赁房源

　　保利公寓丨打造公寓集群，保利公寓首家N+服务公寓亮相广州

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　　2019年6月长租公寓微信公众号运营指数前三分别为湾流国际、上海地产·城方和蛋壳公寓。

　　数据来源：亿翰智库整理

　　从数据可以看出，本月长租公寓微信公众号传播热点围绕“垃圾分类”，7月1日，《上海市生活垃圾管理条例》正式实施，上海垃圾分类进入“强制时代”，6月，上海已基本开始实行。由于长租公寓其特性，租客群体流动性较大且以白领、青年为主要客群，他们又是外卖消费的中坚力量，所以他们是否自觉地遵守垃圾分类对推进垃圾有着重大作用，而目前阶段只能用契约精神来规范，对于租客的垃圾投放行为的管理缺乏有力抓手，在此背景下，微信公众号承担着重要的角色，需要他们不断进行宣传。