2019年1-7月上海住房租赁市场新特征及短期趋势研判

　　2019年以来，上海住房租赁市场政策制定已经进入到落实的阶段。2019年6月，中央国家机关住房资金管理中心：发布《关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知》，国管公积金将加大租房消费支持力度。上海公积金中心已签约至少15家住房租赁企业名单。不管是从行政、财政上，上海住房租赁市场皆有实质性进展。

　　壹 上海住房租赁市场特征及趋势

　　上海市是经济活跃城市之一，其住房租赁市场交易更加活跃。从我们监控的数据来看，目前上海交易市场成交套数是住房租赁市场成交套数的近6倍。然而，在如此庞大的租赁需求下，上海租赁caprate(租金回报率)仅为1.63%，是监测城市中最低。一方面说明量大价低是上海住房租赁市场的特征，另一方面说明发展和平衡租赁市场的量价关系至关重要。

　　由于上海住房租赁市场量大价低的特征，所以无论从住房租赁市场潜力还是住房租赁市场居住舒适度来看，都存在较大的发展空间。

　　然而，一线热点住房租赁城市的租金价格目前已经处于较高的水平，但相较于北京和深圳两个常住人口租金支出超过收入水平六成的城市，上海在租金提升上可能存在一定空间;另一方面，租金高企的主要原因是供应还存在缺口。在这样的现状下，发展机会主要来自产品供应和优化上：如提升产品空间利用率、存量的有效存盘、提升产品分布合理性。

　　贰 上海住房租赁市场现状及短期趋势研判

　　■从政策来看

　　2019年以来，上海住房租赁市场政策制定已经进入到落实的阶段，具体来看，在行政、财政上皆有实质性进展。

　　■从区域分布来看

　　上海住房租赁市场产品供应分布现状：老城区房源供应套数多，周边新城区相对较少;从户型结构上来看，一室户型房源供应量少，且大多集中在市中心区域，两室户型房源供应量最多，也大多集中于中心城区。

　　上海住房租赁市场价格分布现状：虽然上海租赁住房的供应集中在中心城区，但是由于住房租赁市场更注重使用价值，因此中心城区是大部分租赁人群的需求偏好区域。租金价格整体波动上涨，在地域上呈现出明显的圈层分布现象 ：以中心城区为高点，向外递减。上海市各户型的租金价格单价中一室最贵，二室相对最为适中。

　　■从公寓品牌来看

　　上海集中式长租公寓品牌供应分布特征：上海市集中式长租公寓主要集中分布在浦东新区和闵行区，其中浦东新区78家门店，闵行区54家门店;基于品牌角度，华住城家单体量门店分布相对最多，其中徐汇区19家，闵行区13家。

　　上海集中式长租公寓产品价格特征：上海市集中式长租公寓中，华住城家公寓门店数最多，共60家，其次是安歆·YU，49家，部分品牌公寓在上海未布局;从租金价格分布上看，中心城区租金普遍高于周边城区。

　　基于使用价值高的部分租金贵的判断逻辑，对上海住房租赁市场短期趋势研判，从结构上来看，分为三个方面：

　　A.整体房源供应上，短期内中心城区供应少，周边城区供应多;

　　B.从户型结构上，短期内一室房源供应少，且集中于中心城区;

　　C.从租金分布上，短期内全市租金将波动上涨，并于年底趋于稳定;中心城区高于周边城区，且一室价格最高。

　　叁 2019上半年国企相关动向及发展趋势

　　在确立了国资国企在培育发展住房租赁市场中引领和带动的主要定位后，上海市各国企积极响应，通过利用自身资源优势，迅速布局并发展长租公寓。目前，除了已经开始布局的国企外，还有不少国企已经拿下土地蓄势待发，加入到发展住房租赁市场的队伍中。

　　上海地产，截止2019上半年，上海地产通过招拍挂形式共获得11幅租赁住宅地块。目前，上海地产城方有三个在营项目，预期或已经开工的项目五个，主推60平方米、90平方米以及120平方米三个户型。

　　陆家嘴集团，截止2019上半年，陆家嘴集团共获得4幅租赁住宅地块，集中在前滩地区，另有一个项目已开工。目前，集团有三个在营项目，皆为人才公寓项目。陆家嘴集团未来将集中发展市场化社会租赁，主推60平方米、90平方米以及120平方米三个户型。

　　除了上海地产和陆家嘴集团以外，还有许多国企参与到了浦东新区租赁住宅的建设中。目前，已开工项目的国企包括上海张江集团、上海浦东开发集团、上海实业集团等，各国企产品多样、目标明确。

　　肆 总结与建议