2019年第三季度杭州市住宅市场分析报告

报告要点：

热点资讯

中国人民银行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

土地市场

2019年9月，杭州市土地出让和成交出现井喷，成交土地52宗，土地总面积190.9万平方米。

新建商品住宅市场

2019年第3季度，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）成交面积为264.9万方，供销比为1.25，供求矛盾适度缓解。

二手房市场

2019年第3季度，杭州市二手房市场成交20587套，环比下降18.9%，同比上升37.5%。

租赁市场

2019年第3季度，杭州市租赁市场租金单价为63.6元/㎡·月，环比上升4.6%，租赁市场成交量同比下降1.1%。

新房与土地市场

一、第三季度热点政策

央行规定，自10月8日起新办理房贷利率与LPR挂钩

2019年8月25日，中国人民银行对外公布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》和与之相应的《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》。

央行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

中央政治局会议再度重申“房住不炒”

“730”政治局会议重申“房住不炒”，且明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”。因此，宏观来看，房地产严调控、严监管的局面中期内很难改变。

二、土地市场分析

1、第3季度，杭州市成交土地52宗，土地总面积190.9万平方米。

第3季度，杭州市成交土地52宗，土地总面积190.9万平方米，规划总建筑面积545.4万平方米，32宗土地为涉及宅用地，20宗商业用地。土地出让情况详见表1。（注：涉宅用地包括纯宅地与商住用地）

表1  2019年第3季度全市土地出让情况

数据来源：杭州市规划和自然资源局

2、9月份，杭州宅地出让出现井喷，溢价率继续走低

受多种因素影响，8月杭州土地出让节奏较缓，但9月以来呈现大幅出让的态势，直接拉高了第三季度土地出让在全年的占比。与明显增长的土地供应同时出现的是，宅地成交楼面价出现了明显的回落，平均几乎逐月回落，9月平均溢价率仅为13.6%。

数据来源：杭州市规划和自然资源局

数据来源：杭州市规划和自然资源局

三、新建商品住宅市场分析

1、新建商品住宅（不含保障房）成交面积继续维持去化能力。

2019年第3季度，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）成交面积为264.9万方，环比下降4.1%。其中，主城区成交面积为103.3万方，萧山区成交77.1万方，余杭区成交95.8万方。

数据来源：RDAS数据库

成交套数来看，2019年第3季度，杭州市区新建商品住宅成交24314套，环比下降6.7%。分城区来看，余杭区依旧是成交主力，第3季度成交达8159套；萧山区次之，第3季度成交6353套；主城区中，拱墅区成交量最高，达3165套。

数据来源：RDAS数据库

2、新建商品住宅（不含保障房）供销比为1.25，供求矛盾适度缓解。

2019年第三季度，杭州商品住宅供给继续增加，新增供应面积为344.1万平方米。市场整体去化能力依旧较强，对比成交面积，第三季度杭州市新建商品住宅（不含保障房）的供销比为1.25，供需关系略微缓解。其中，主城区供应面积为174.1万方，供销比1.66；萧山区供应74.1万方，供销比1.10；余杭区供应92.1万方，供销比1.04。

数据来源：RDAS数据库

2019年第三季度，根据预售证签发情况，杭州市区（含萧山、余杭，不含富阳、临安及周边县市）共开盘140次，新增住宅供应17962套。分城区来看，余杭区新增供应最多，达5940套；主城区次之，新增供应7210套；萧山区新增供应4812套。

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从预售证供应分板块来看，2019年第三季度，萧山区萧山市北板块供应最高，达到1571套；仁和、运河新城、良渚板块次之，分别供应959套、779套、751套。

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

3、新建商品住宅（不含保障房）中签率依旧维持较低水平。

2019年第三季度，根据新建商品住宅摇号及中签率情况，杭州市区（含萧山、余杭，不含富阳、临安及周边县市）开盘140次，共摇号110次，另有30个楼盘无需摇号，平均算术中签率,10.69%，中签率依旧处于较低水平。

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

4、新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，120-140成交占比最高。

从成交面积段分布来看，2019年第三季度杭州新建商品住宅成交中，70-90方占比为19%；90-120方与之接近，为20%；120-140方成交占比最高，达到35%，可见市场成交越发呈现改善型趋势。

数据来源：RDAS数据库

5、新建商品住宅（不含保障房）成交中总价段200-320万占比最高，达38.59%。

从成交总价段分布来看，2019年第三季度杭州新建商品住宅成交中， 200-320万占比最高，达38.59%；100-200万成交占比次之，达21.51%；320-450万成交占比排名第三，达18.36%。

数据来源：RDAS数据库

二手房市场篇

一、三季度二手房成交量环比下降18.95%，同比上涨37.54%

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

2019年第3季度即将落下帷幕，虽说“金九银十”一直以来为楼市的“传统旺季”，但如今的楼市早已摆脱了以往的淡旺季规律。回顾即将过去的第3季度杭州二手房市场，经过1、2季度购房需求阶段性集中释放后，3季度购房需求明显趋缓，加上近几个月银行房贷利率优惠的不断减少，也从需求端影响了购房者的购房需求，购房者入市更加理性，也对整个3季度的成交量产生一定影响。

2019年3季度，杭州全市（含富阳、大江东）二手房市场成交量呈明显下滑趋势。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，2019年3季度（截至29号）杭州二手成交量为20587套，环比2季度下降18.95%，同比2018年3季度上涨37.54%。

从3季度每月的成交量变化来看，杭州二手房成交呈“阶梯式”下滑趋势。从数据上看，7月份成交量较6月反弹回升，环比上涨了0.93%。8月份，二手房成交量环比下降了15.09%，但与去年同期相比，成交量却维持在一个较高水平状态。9月份截至29号成交量为5927套，不过随着购房者观望情绪越加浓厚，购买力难以再支撑市场继续冲高，预计杭州二手房市场将以2.07万套的成交表现为第3季度画上休止符。

二、城市格局已变换， "周边板块"购房热度高

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

区域成交方面，余杭区成交比重为全市总交易量31.02%，继续领跑全市二手房，其次萧山区成交比重为13.24%，夺得区域成交亚军，江干区紧随其后，成交比重为12.25%，力压西湖区跻身前三名。其他区域，西湖区成交比重为10.34%，拱墅区成交比重为8.09%，钱塘新区（下沙、大江东）成交比重为7.81%，下城区成交比重为6.94%， 滨江区成交比重为5.12%，上城区成交比重为4.48%，之江区成交比重仅为0.71%。从上述数据不难看出，余杭、萧山等周边二手房对于置业者依旧最具吸引力。

近年来，在购房者青睐的购房区域中，余杭区已经稳坐 “第一把交椅”。就目前而言，余杭、萧山之所以能成为杭州购房需求外溢的热点区域，主要原因在于以下几个方面：

1、地铁交通的无缝对接，使余杭区域与市区的时间距离不断缩短，逐渐变身成为与市区衔接最为紧密的区域，而在心理上，随着区域发展愈加成熟和众多利好的逐步推进，购房者对余杭、萧山等周边区域的认可度也正在逐渐加深。

2、房源的多样性，给购房者提供了较大的选择余地。周边区域内的房源供给既有刚需房源，也有改善产品，与外溢的购房需求一拍即合，进而带动了区域成交量的提升。

3、价差因素，在主城区与周边区域价差的影响下，购房人群往周边价格洼地跨区域置业已经成为一种新的趋势。从成交总价段来看，区域内200-300w左右的房源最受购房者青睐。

三、90方以下户型最契合刚需预算及需求，仍为置业首选

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

购房面积选择上，60-90方面积段的房源成交势头较猛，为各面积段成交占比最高，3季度该面积段成交占比上升至45.94%，其次60方以下面积段成交占比为24.37%，位列第二，同时该面积段占比同比2018年3季度下降了9.5个百分点，是降幅最大的面积段。

与之相反的是，90方以上改善户型面积段的房源成交比例越来越高，3季度90-120方物业成交占比12.13%，环比上升0.57%；而120-140方物业成交占比9.9%，环比上升0.67%，140-200方物业成交占比为5.22%，环比上升0.02%；200方以上物业成交占比为2.44%，环比下降0.55%。

具体来看，60-90方面积段房源市场成交比例一直居高不下，最主要的原因在于该面积段的房源契合了刚需买家的预算区间和需求点，对大部分刚需购房者来说，既不会有太大的经济负担，也能满足家庭的正常居住空间，继而成为市场成交主力。

四、购房门槛越来越高，200-300万房源最受欢迎

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

购房总价方面存在上移趋势，整体来看，今年购房总价段前三个季度分布趋势大体一致，约七成的购房者选择总价在300万元以下的房源，其中总价在200-300万元区间的房源依旧最受购房者青睐，成交占比达34.05%。此外，17.84%的购房者选择总价段在150-200万元之间的房源；150万元以下房源的成交比例占到18.05%。可以看出，购房总价的选择，正好吻合购房面积，表现出明显的刚需置业特征。

值得注意的是，与刚需总价区间相反的是，购房高总价占比呈现上升趋势，其中300万以上的总价段占比增长较为明显，其中300-400万元的房源成交占比为14.87%，环比上升0.22%；400-500万元的房源成交占比为6.79%，环比上升0.11%；500万元以上合计占到8.4%，环比上升0.42%。可见，杭州置业门槛正在不断提高。

五、90后怒刷“存在感”，60-90方是最爱

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

不同年龄段购房面积选择上，也呈现出不一样的趋势。随着90后购房者购房群体中占据强烈的“存在感”，该年龄段已经跃居市场刚性需求最大的群体，3季度购买60-90方房源的成交占比已经超过5成，达到55.37%。

值得注意的是，80后作为购房主力，无论在刚需面积段还是改善面积段，均表现出强劲的购买力，其中60-90方成交占比为43.13%，90-120方及120-140方占比均超过10%，分别占到11.99%和10.25%。

此外，70后是购买140方以上房子比例最多的，占比11.58%。而80后、90后的这个比例都较低，分别占到6.22%和3.53%。

六、按揭是首选，全款支付方式上升3.24%

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

购房付款方式选择上，3季度商业按揭贷款依旧是优选付款方式，所占比例合计达7成，占到73.26%。其中首次置业者中选择商业按揭的比例为77.16%，从购房情况来看，其中1套房的客户占比也最高，占总购房客户的71.1%，这也说明多数人仍处于刚需阶段，刚需群体大部分人收入并不高，积蓄也相对较少因此选择按揭贷款作为最稳妥的购房方式。此外，改善型购房者中选择按揭购房的比例占到63.67%。

由于房贷利率的不断提升，选择全款支付的买家比例在3季度出现明显增加，由2季度的18.29%上升至3季度扩大到现时的21.52%。其中改善型购房选择全款比例高达26.36%，明显多于首次置业的19.56%。

七、省外购房客户占比达4成，安徽、江西客户来杭置业比例最高

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

近几年，外地来杭置业的人数也在逐年递增，特别是在今年5月公布的新政里杭州对大专落户政策的放开，对流动人口的吸引力进一步加强，据8月底杭州市统计局公开发布的数据显示，较6、7月份两个月杭州新增人口高达11.8万人，这也意味着其中不少新增人口极有可能转化为购房需求。

从3季度购房客户籍贯来看，近6成客户来自于浙江省内，其中浙江省（除杭州市）的客户以37.05%的比例占绝对优势，杭州市籍贯客户购房比例占到19.47%。其次安徽、江西客户位列3、4名，分别占到9.21%和5.28%。此外比较突出的还有河南、江苏等地的外省客户，购房客户比例占到4%左右，可见杭州楼市对周边省市吸引力的增强，外省客户来杭择业、选择成为“新杭州人”是大趋势，且随着城市的快速发展，外省人口的涌入还将进一步扩大。

八、四季度市场预测

从目前来看，3季度杭州二手房市场整体表现略显乏力，主要表现房东心理预期的调整，在价格让步上也更有诚意。不过成交的乏力也反映出当前购房者心态更加成熟，大多从自身需求和实际能力出发。预计四季度的成交量会和3季度基本持平，但很难赶超2季度，价格方面也不会有太大变化，量价保持相对稳定是4季度的主基调。

租赁市场篇

一、得力于杭州人口的大量流入，租赁市场三季度租金单价为63.6元/㎡·月

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

2019年杭州市放宽落户政策门槛并加码人才引进补贴力度，加快了人口流入速度，使得常住人口突破1000万，由此也为杭州市租赁市场的向好带来了巨大的助力，三季度杭州市租赁市场租金单价达到63.6元/㎡·月，环比上升4.6%；租赁成交量则同比下降1.1%。

从各城区的单位租金上看，位于主城区的核心地段的上城区的租金价格最高，达到76.4元/㎡·月；而滨江区则得益与较多的高薪就业机会使得租金水平达到了71.8元/㎡·月排名第二。

二、下城区、拱墅区、西湖区三区租赁占成交量占比最高

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从各行政区的成交占比上面看，2019年第三季度，下城区、拱墅区、西湖区的占比最高，分别为17.0%、16.1%、16.0%。

近年来杭州的基建水平快速提升，待到未来地铁成网之后，预计余杭、萧山两区的租赁成交占比会有一定程度上的提升。

三、“90”后成为租赁市场主流，占据半壁江山

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

第三季度租赁客户中，20-30岁的青年客户占比达到了48.6%，远超过其他年龄段的客户，成为了租赁市场的中坚力量。

从租赁客户的户籍分布上看，省外的客户占比达到了61%，表明了杭州市对人口的吸引力不仅仅限于省内，对省外的人口吸引力也非常之强。

四、杭州人口流入快速增加，利好租赁市场

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从三季度每月的租客户籍分布上面看，杭州市的客户占比不断走低，说明杭州市的人口流入趋势还在持续中，同时因为省外客户与省内客户的占比差距在进一步拉大，结合近两月杭州市人口流入远超去年同期水平的资讯，说明外省人口流入杭州的速度仍在不断提高，这也不断为杭州市租赁市场带来红利。

而客户的年龄段分布上可以看出，年龄为20-40的青壮年人口中多为省外人口，可见省外客户多为留杭务工者，而年龄50及以上的客户中多为杭州市本地客户。

五、杭州市本地租客支付能力较强，三类地区客户均较青睐西湖区

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从各租金段对应的客户户籍分布上看，因为上图表格的租金段由高到低是自上而下排列的，而杭州市本地客户的分布状态大致为“倒梯形”状，省外客户近似“正梯形”状。说明来自杭州市本地客户的租金支付能力较佳，省外客户的租金支付能力则相对较弱。

从三类地区客户的行政区分布上，大体可以看出杭州本地客户主要集中在拱墅区、下城区、上城区、西湖区四区，同时大致向外围行政区不断递减的态势。省外与省内客户的行政区分布也大致呈此态势，但较杭州市本地客户仍然有一定的区别。

六、2室户型占比同年龄段大致呈正比关系，30-50岁的客户支付能力最强

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从不同年龄段对应的租赁租房户型选择来看，大体上呈现，3室和3室以上户型大体呈现的随着年龄的增大占比逐渐降低的趋势，2室户型则大体上是随着年龄的增大占比逐渐升高。而1室户型大致呈现着0-30岁和50岁及以上的租客占比较高，31-50占比较低的态势。

在不同租金价格段对应的年龄段上可以看出，总体上呈现30-50岁的客户支付能力最强，而0-30岁和51岁及以上的客户支付能力相对低一些的特征。

第四季度，杭州租赁市场预测：

一、按照租赁行业的季节性，预计四季度杭州市租赁市场的成交量会有一定程度上的下行，租金价格也会有一定程度的下降。但根据前三季度年租赁市场一直在回暖，同时杭州市常住人口突破1000万的资讯来看，今年下半年杭州市租赁市场不大可能会出现较大的下行态势。

二、自从杭州市今年放松落户政策和人才引进补贴加码之后，杭州市的人口流入速度在不断加快，所以在很长的一段时间里源源不断的入杭人口会进一步在杭州市租赁市场的需求端加码，带动租赁市场向好。