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调查报告|疫情对长租公寓影响的面面观

租赁地产观察 · 2020-02-14 08:35:10

2020年突如其来的肺炎疫情,导致春节后原本应该有的租赁市场小阳春也因此消失,租房需求蛰伏,长租公寓寒冬被迫拉长。

2020年突如其来的肺炎疫情,导致春节后原本应该有的租赁市场小阳春也因此消失,租房需求蛰伏,长租公寓寒冬被迫拉长。

克而瑞租售事业部持续密切关注疫情变化,针对新型肺炎疫情对长租公寓行业的影响,日前展开了行业问卷调查,问卷共收到上百份反馈信息,直接反映了企业在本次疫情中面临的严峻问题。

影响性分析

1、问卷统计中,72%的企业春节期间受新冠肺炎疫情影响的程度非常大,24%的企业认为有一定影响但可控。

2、在损失金额预估上,根据企业的体量不同,中小企业损失金额在十万以下的仅占12%,59%的企业受肺炎疫情影响损失金额超数百万,规模型企业亏损更为严重,远超千万级。

3、同期相比,79%的企业表示营收较去年同比下降50%以上。

4、在运营现状方面,77%的企业表示疫情期间出租率与同期相比下降50%以上;超八成的企业招租量与同期相比下降80%以上,64%的企业招租量几乎为0。

5、从免租政策来看,超八成企业为滞留租客提供了免租策略,其中,74%的企业免租期限在一个月,17%的企业免租期超过两个月。

6、从企业用工情况来看,91%的企业表示延迟复工受到影响程度非常大,预计一季度用工会减员优化的企业占比超过27%。

7、对2020年经营预判,84%的企业对于未来收入预期表示不乐观,半数企业表示现金流和门店经营都将受到重大影响。

经营惨淡,生存压力巨大

2019年长租公寓行业的跌宕起伏仿佛还在昨天,2020年初的肺炎疫情就给了租赁市场当头一棒。在关于春节期间公寓受肺炎疫情影响程度的问题中,96%表示受到不同程度的影响,其中72%的企业更是选择了受到“非常大”影响。 

经营存在的突出困难和问题集中在“房间空置率过高”、“新增入住量骤减”、“营业收入大幅减少”等方面。

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问卷显示,受疫情影响,77%的企业表示出租与同期相比下降50%以上,八成以上企业招租量、看房量下降80以上,其中近乎为0的比例占了大多数。另外,超六成的企业在疫情期间营收较去年同期下降80%以上。

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资料来源、制表:易居克而瑞

规模型企业如乐乎公寓,现阶段的招租量是正常同期的15-20%。深耕武汉地区的可遇公寓(房源2000+)则表示,春节期间空房率达20%,较去年翻了一倍,近400间房间出于空置状态,加上员工工资和减免的房租,仅一个月亏损就接近200万。

收入减少,现金流持续承压

疫情之下,延迟复工使得人口流动骤减,租房需求也相对减少,带看和新签业务停摆,没有新客入住;春节期间因返乡置业、疫情封城等情况带来的免责退租、违约退租增多,房间空置率上升,老客也正在流失。

从调查结果来看,八成企业认为由于客流骤减,未来收入预期将受到极大影响,长租公寓的现金流一向紧张,若疫情持续发展,50%的企业认为企业现金流可能瘫痪。

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资料来源、制表:易居克而瑞

从肺炎疫情影响预估损失金额的数量级来看,受调研企业中,有近三成企业损失超千万,超三成成企业损失数百万,对未来可能产生的损失金额并不乐观。

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资料来源、制表:易居克而瑞

粗略估算,以武汉某公寓为例,假设一个月若有400间房处于空置状态待招租,平均1间房每月租金2000元,若一个月未收入租金,账面损失约80万元,但按照长租公寓通常采取的押一付三预收交易规则,一个月将会损失320万的现金流。

如果在北上等租金较高的一线城市,一个月有1000间房空置,平均1间房每月租金4000元,一个月将损失1600万现金流,可见房间数和月租金基数更高,现金流损失将会更加成倍增长。

集中式公寓面临更严监管

管控方面来说,分散式公寓不具备集中监测和管理的条件。各级监管部门对集中式公寓门店的防疫防控要求更高。

集中式公寓可能面临强制清退和租客反弹的困境。

部分城市出现街道、社区等要求辖区内集中式住房租赁企业清退租客、关店的情况,强制关店和清退租客可能导致他们直接无家可归,不仅让集中式公寓压力骤增,也无助于社会的安定和民生保障。再加上延迟复工等政策,意味着老客户无法正常返回入住,或将引发批量退租潮。

与此同时,各地政府也纷纷出台规定要求不得接待新客、延缓出租,这就意味着不许不能带看和接待新客,人员新增量和出租率趋近于0,一二线城市90%以上的门店都将受到极大影响和经营压力,进一步加深疫情对集中式公寓的影响程度。

白领比蓝领公寓受影响程度更高

调查问卷显示,从企业分产品线受影响的程度来看,白领较蓝领公寓受影响程度更高。主要原因是企业的白领公寓业务规模远大于蓝领公寓。

从出租率角度来看,过年期间,白领公寓处于常规市场淡季,已有明确的房间空置情况存在,而ToB端的蓝领在过年期间企业一般不会解约,整体空置率稳定可控,但是应收账款未来会有收取难度。

从疫情恢复后的角度来看,各行企业都会及时复工、加快生产,保证企业的经营生存,对于蓝领公寓的需求依然存在,相较而言,白领公寓可能有相当长的一段时间的爬坡期。

同时,这次疫情对酒店业产生重创,不少酒店方表示,待疫情平稳之后,会将部分房间投入到长租业务,会直接与白领公寓竞争。

企业延迟复工,成本压力仍在

受到疫情影响公寓企业收入骤减,但成本尤其是用工成本压力依然存在,长租公寓企业既要保证员工经济利益不受损失,又要承担延迟复工所带来的种种压力。调研显示,90%以上的公寓企业表示延迟复工受到的影响很大。

一月末疫情爆发时多数员工已开始休假,但因疫情需要,部分社区、公寓等采用了延长仍在岗管理人员的值班时间,项目人员取消休假等方式。 

社区工作人员和物业服务人员需要每日测体温和消毒、登记租户信息、做好防护教育等,后期还为保障租客返回居住顺利甚至值班至凌晨,长此以往员工压力巨大,身心俱疲。返回老家的员工返回工作岗位后,也需要居家隔离观察,一时无法直接补充至工作岗位。

在“当前经营存在的突出困难和问题”问题中,83%的企业选择了“一线员工压力巨大”。 

在巨大的经济压力和运营困境之下,虽然用工成本较高,但超7成的企业还是尽可能在避免因为短期经济压力而产生的裁员现象,仅10%的企业表示可能会大幅减员。

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资料来源、制表:易居克而瑞

据了解,个别公寓有高管主动请求减薪现象。优客逸家CEO刘翔曾言在企业还能承担多一些时,尽量不要影响个体,但若疫情持续一两个月,应急预案内不排除裁员、减薪或薪水缓发的情况。

安全为首,开源节流“自救”

对于多数企业来说,现阶段安全是首位。从当前形势看,企业当务之急的核心关注点,是做好企业员工及万名租客疫情防护措施。 

在疫情影响下,企业有机会与各地政府建立更良好的合作关系。同时,积极与各个银行沟通关于债权融资的利息等方面补贴或优惠政策。

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资料来源、制表:易居克而瑞

调查问卷显示,企业希望获得政府部门的支持主要集中在金融补贴、税收支持等方面,超过90%的企业希望可以获得一定的物业租金补贴。

虽然各地出了很多中小微扶持政策,支持政策多为雷声大雨点小。各项政策对中小微企业的实际财税补贴相对较少,对企业降低运营成本实际帮助不大,各地企业近期仍面临较大挑战。

结语

2020年开春的这场”战疫“是全体公寓品牌都将铭记的一战,也是各位公寓业界同仁众志成城,共渡难关的一战。

克而瑞将持续密切关注疫情的发展和疫情对长租公寓企业的影响,在此艰难时刻,愿与每一个平凡岗位上的公寓人一起携手,同舟共济,共克时艰!

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