广东汕尾盈利酒店净利润552万元；平均出租率65%

赵焕焱 · 赵焕焱 · 2020-03-23 09:16:22

汕尾年主营业务收入200万元以上有营业执照的住宿业367家，其中五星级1家、四星级2家、三星级11家、客房数20138间、床位数31171张、出租率65.0%。

后附广东21市2018年住宿业利润总额排行榜。

汕尾酒店业利润总额-1148万元，营业收入22271万元，固定资产原值60061万元。

净利润率-5.77%，投资回报率-2.14%。

净利润是扣除银行利息、折旧摊销等现金流的。

本文内容：计算方式、诊断意见、数据说明、全部数据。

一、赵焕焱计算方式

1、使用2018年数据

（1）利润总额-1148万元，扣除所得税费用138万元为净利润-1286万元。

（2）营业收入22271万元。

（3）固定资产原值60061万元。

（4）资产总计75501万元。

（5）负债合计31361万元。

（6）累计折旧24506万元。

（7）三项费用9772万元。

2、净利润率=净利润/营业收入=-5.77%

3、投资回报率=净利润/固定资产原值=-2.14%

4、债务：资产负债率=负债合计/资产总计=41.54%

5、酒店新度=100%-累计折旧/固定资产原值=59.20%

6、三项费用占营业收入比例=销售费用+管理费用+财务费用/营业收入=43.88%

7、赵焕焱说明：投资回报率计算采取本人以往计算星级酒店（星级酒店没有剔除所得税费用）同样方式。我国所得税率为25%、小微企业20%、高新技术企业15%。

二、赵焕焱诊断意见

1、资产负债率41.54%是可控的。

2、酒店新度59.20%说明新投资酒店比例尚可。

3、三项费用占营业收入43.88%说明还本付息、折旧摊销比较正常。

4、所得税费用138万元，根据25%的所得税率计算，盈利酒店的净利润总额552万元。

5、营业利润为负的情况下，如果营业外收入大于主营业务经营的亏损，利润总额和净利润则为正。赵焕焱估计酒店场地对外租赁的收入不菲。

6、非主流的限额以下住宿业及不纳税的分享经济住宿比例越来越大，争夺了主流住宿业的市场份额。2018年广东过夜旅游人数49000.85万人次、同比上升10.40%，但是客房收入316.84亿元、同比下降4.25%。

7、赵焕焱谈酒店的投资和亏损

酒店亏损很多时候是正常的，目前中国五星级酒店平均25年回收投资。当然，平均数从来不能阻挡出类拔萃酒店的投资回报奇迹。

带有不动产的酒店投资回报期20余年也是可以接受的，投资回收后的酒店资产是奉送的。

陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

（1）不动产投资是资产配置；与投资租赁和装修是两回事

不动产投资回报形成资产，投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

（2）酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

（3）酒店的两种平衡点：现金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

产生的现金流量现值刚好等于经营成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润，盈亏平衡点后出现净利润。

（4）酒店投资包括资本金和银行贷款

资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。

酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。

（5）贷款利息

酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

（6）酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。

（7）贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

三、赵焕焱数据说明

1、经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据广东省统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。

2、毛利润=营业收入-营业成本-税金及附加

3、营业利润=毛利润－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益（－公允价值变动损失）＋投资收益（－投资损失）

4、利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出

5、净利润＝利润总额－所得税费用

四、汕尾市住宿业2018年概况

住宿业367家

五星级1家

四星级2家

三星级11家

客房数20138间

床位数31171张

出租率65.0%

五、汕尾市住宿业大数据（万元）

统计企业数23家

年初存货832

流动资产16345

固定资产原值60061

累计折旧24506

本年折旧3619

资产总计75501

负债合计31361

所有者权益44140

实收资本61653

营业收入22271

主营业务收入22001

营业成本13195

主营业务成本12991

营业税金及附加475

主营业务税金及附加454

其他业务利润5

销售费用4804

管理费用4828

财务费用140

营业利润-1170

营业外收入46

利润总额-1148

所得税费用138

职工薪酬7202

六、数据说明

经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据广东省统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。

七、汕尾市旅游业2018年大数据（亿元）

旅游收入161.89+24.31%

旅游外汇收入2.24-7.44%

国内旅游收入159.64+24.90%

八、汕尾市历年旅游外汇收入（万美元）

2000年387

2005年455

2010年1175

2012年1418

2013年1180

2014年1768

2015年2538

2016年2697

2017年3581

2018年3390

九、汕尾市2019年经济发展概况

2019年1至10月，全市固定资产投资同比增长10.5%，比前三季度提高1.4个百分点。分产业看，第一产业投资下降56.6%；第二产业投资增长9.2%；第三产业投资增长14.4%。房地产开发投资增长51.0%；民间投资增长6.0%；基础设施投资下降5.3%；工业投资增长9.4%；工业技改投资增长53.9%。

2019年1至10月，全市社会消费品零售总额542.86亿元，同比增长7.6%。从经营地看，城镇消费品零售额400.09亿元，增长6.7%；乡村消费品零售额142.77亿元，增长10.0%。1-10月，全市居民消费价格指数同比上涨2.6%，涨幅比上月累计提高0.1个百分点。其中食品烟酒类上涨6.3%，衣着类上涨1.8%，居住类下降1.5%，生活用品及服务类上涨1.3%，交通和通信类下降0.5%，教育文化和娱乐类上涨1.3%，医疗保健类上涨6.8%，其他用品和服务类上涨1.7%。

2019年1至10月，全市外贸进出口总额140.00亿元，同比下降6.9%，其中出口73.20亿元，增长2.1%；进口66.80亿元，下降15.1%。全市实际利用外商直接投资2.24亿元，下降63.7%。

2019年1至10月，全市实现地方一般公共预算收入33.26亿元，同比增长7.1%，增幅比前三季度提高1.3个百分点。全市财政完成一般公共预算支出211.61亿元，增长5.7%。10月末，全市金融机构本外币各项存款余额980.08亿元，增长5.7%；金融机构本外币各项贷款余额501.86亿元，增长16.5%。

十、广东21市2018年住宿业利润总额排行榜（万元）

1、广东125897

2、8个盈利城市盈利176858万元

深圳105442

广州39957

东莞20185

佛山5990

珠海2732

揭阳1576

梅州836

阳江140

3、13个亏损城市亏损50950万元