广东河源盈利酒店净利润2488万元；平均出租率66%

赵焕焱 · 赵焕焱 · 2020-03-25 08:40:47

河源酒店业利润总额-1182万元，营业收入72008万元，固定资产原值118638万元。

河源市年主营业务收入200万元以上的住宿业637家，其中五星级1家、四星级2家、三星级12家、二星级4家、客房数31185间，床位数49684张，出租率66.2%。

文章第十部分是广东21市2018年住宿业利润总额排行榜。

河源酒店业利润总额-1182万元，营业收入72008万元，固定资产原值118638万元。

净利润率-2.51%，投资回报率-1.52%。

净利润是扣除银行利息、折旧摊销等现金流的。

本文内容：计算方式、诊断意见、数据说明、全部数据。

一、赵焕焱计算方式

1、使用2018年数据

（1）利润总额-1182万元，扣除所得税费用622万元为净利润-1804万元。

（2）营业收入72008万元。

（3）固定资产原值118638万元。

（4）资产总计193527万元。

（5）负债合计152274万元。

（6）累计折旧52315万元。

（7）三项费用44596万元。

2、净利润率=净利润/营业收入=-2.51%

3、投资回报率=净利润/固定资产原值=-1.52%

4、债务：资产负债率=负债合计/资产总计=78.68%

5、酒店新度=100%-累计折旧/固定资产原值=55.90%

6、三项费用占营业收入比例=销售费用+管理费用+财务费用/营业收入=61.93%

7、赵焕焱说明：投资回报率计算采取本人以往计算星级酒店（星级酒店没有剔除所得税费用）同样方式。我国所得税率为25%、小微企业20%、高新技术企业15%。

二、赵焕焱诊断意见

1、资产负债率78.68%是有挑战的财务杠杆。

2、酒店新度55.90%说明新投资酒店比例尚可。

3、三项费用占营业收入61.93%说明还本付息、折旧摊销比较正常。

4、所得税费用622万元，根据25%的所得税率计算，盈利酒店的净利润总额2488万元。

5、营业利润为负的情况下，如果营业外收入大于主营业务经营的亏损，利润总额和净利润则为正。赵焕焱估计酒店场地对外租赁的收入不菲。

6、非主流的限额以下住宿业及不纳税的分享经济住宿比例越来越大，争夺了主流住宿业的市场份额。2018年广东过夜旅游人数49000.85万人次、同比上升10.40%，但是客房收入316.84亿元、同比下降4.25%。

7、赵焕焱谈酒店的投资和亏损

酒店亏损很多时候是正常的，目前中国五星级酒店平均25年回收投资。当然，平均数从来不能阻挡出类拔萃酒店的投资回报奇迹。

带有不动产的酒店投资回报期20余年也是可以接受的，投资回收后的酒店资产是奉送的。

陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

（1）不动产投资是资产配置；与投资租赁和装修是两回事

不动产投资回报形成资产，投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

（2）酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

（3）酒店的两种平衡点：现金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

产生的现金流量现值刚好等于经营成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润，盈亏平衡点后出现净利润。

（4）酒店投资包括资本金和银行贷款

资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。

酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。

（5）贷款利息

酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

（6）酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。

（7）贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

三、赵焕焱数据说明

1、经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据广东省统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。

2、毛利润=营业收入-营业成本-税金及附加

3、营业利润=毛利润－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益（－公允价值变动损失）＋投资收益（－投资损失）

4、利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出

5、净利润＝利润总额－所得税费用

四、河源市住宿业2018年概况

住宿业637家

五星级1家

四星级2家

三星级12家

二星级4家

客房数31185间

床位数49684张

出租率66.2%

五、河源市住宿业大数据（万元）

统计企业数55家

年初存货12689

流动资产91802

固定资产原值118638

累计折旧52315

本年折旧5219

资产总计193527

负债合计152274

所有者权益41253

实收资本49470

营业收入72008

主营业务收入71746

营业成本26724

主营业务成本26517

营业税金及附加1193

主营业务税金及附加1092

其他业务利润143

销售费用21738

管理费用19205

财务费用3653

营业利润-1392

营业外收入373

利润总额-1182

所得税费用622

职工薪酬19201

六、数据说明

经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据市统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。

七、河源市旅游业2018年大数据（亿元）

旅游收入316.82+16.11%

旅游外汇收入1.48+39.62%

国内旅游收入315.34+16.02%

八、河源市历年旅游外汇收入（万美元）

2000年798

2005年850

2010年1389

2012年926

2013年1097

2014年1100

2015年1420

2016年1701

2017年1574

2018年2240

九、河源市2019年经济发展概况

2019年1至11月，全市实现社会消费品零售总额617.17亿元，同比增长7.6%；实际利用外商直接投资4.96亿元，增长27.4%，连续6个月增速在20%以上。

2019年1至11月，全市经济运行总体平稳，工业、投资均呈现良好发展势头，消费品市场稳定,金融存款增速有所回落。

2019年1至11月，全市实现规模以上工业增加值270.74亿元，同比增长5.7%，增速比1-10月提高1.5个百分点。民营企业实现工业增加值167.02亿元，增长6.4%，增速比全市规模以上工业高出0.7个百分点，对规上工业的贡献率达69.1%，拉动规上工业增长3.9个百分点。从轻重工业看，重工业实现工业增加值198.11亿元，增长8.3%，增速快于轻工业7.1个百分点；从工业园区看，“一区六园”实现工业增加值235.36亿元，增长5.7%，实现税收入库23.17亿元，增长6.9%；从用电情况看，全社会用电量88.56亿千瓦时，增长8.6%，其中工业用电量51.20亿千瓦时，增长7.1%。

2019年1至11月，全市固定资产投资同比增长19.2%，增速比1-10月回落0.5个百分点。其中房地产开发投资增长20.4%，商品房销售面积下降5.6%。分产业看，第一产业投资下降18.3%，第二产业投资下降0.02%，第三产业投资增长31.2%；分领域看，民间投资下降1.5%，基础设施投资增长38.1%，工业技改投资增长0.2%。

2019年1至11月，全市实现社会消费品零售总额617.17亿元，同比增长7.6%。分城乡看，城镇市场零售额501.93亿元，增长7.1%，乡村市场零售额115.24亿元，增长9.9%；分行业看，占主导地位的零售业实现零售额479.43亿元，增长7.7%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达77.9%，拉动其增长6.0个百分点。1-11月，全市居民消费价格指数同比上涨2.4%，涨幅比上月累计提高0.1个百分点。其中食品烟酒类上涨6.0%，医疗保健类上涨4.2%，其他用品和服务类上涨1.9%，教育文化和娱乐类上涨1.7%。全市工业生产者出厂价格指数累计上涨0.4%。

2019年1至11月，全市外贸进出口总额235.2亿元，同比增长3.4%，增速比1-10月提高4.7个百分点，其中出口188.3亿元，增长6.5%，增速比1-10月提高5.6个百分点；进口46.9亿元，下降7.3%。全市实际利用外商直接投资4.96亿元，增长27.4%,连续6个月增速在20%以上。

2019年1至11月，全市完成一般公共预算收入63.27亿元，同比下降0.4%，其中税收收入43.07亿元，下降1.2%；完成一般公共预算支出321.70亿元，增长12.6%。税务部门组织税收收入121.63亿元，增长1.6%，增速比1-10月提高1.2个百分点。11月末，全市金融机构本外币存款余额1434.46亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月回落2.0个百分点。其中住户存款余额852.34亿元，增长10.1%；金融机构本外币贷款余额1329.11亿元，同比增长15.1%。

十、广东21市2018年住宿业利润总额排行榜（万元）

1、广东125897

2、8个盈利城市盈利176858万元

深圳105442

广州39957

东莞20185

佛山5990

珠海2732

揭阳1576

梅州836

阳江140

3、13个亏损城市亏损50950万元