李福如：长租公寓对传统酒店发起挑战

　　公寓一般分为这样几类：酒店式公寓、产权公寓、度假公寓、青年公寓、养老公寓。但从投资角度来划分则可以分为两大类，即持有式公寓和非持有式公寓。持有式公寓指由投资方持有并请专业公司或团队经营管理，也包含租赁物业改造为公寓;非持有式公寓指开发商对外销售后返租或代管。

　　在我看来，公寓仍然是酒店业内部的范畴，是酒店业类别的延伸和酒店客源的细分，最主要的体现是：这些公寓往往要冠以“酒店式公寓”，高标准的酒店式服务是这些长租公寓能和传统酒店抢客源的前提，因此这类长租公寓是社会发展、酒店业发展的必然结果，是酒店业的新产品。恰如近年来酒店行业推行精品型酒店一样，长租公寓确实对传统酒店带来影响，在经济发达的大城市表现得更为明显，比如深圳欢乐海岸万豪行政公寓、深圳雅诗阁美伦服务公寓等，早期的还有深圳泰格公寓等，这类公寓在北京、上海等一线城市也很多，在服务上并不比一般的高星级酒店差，都有专业的酒店类管理公司运营;而在功能上又有别于传统的高星级酒店，餐饮会议、休闲娱乐方面的配套精简，集中打造客房，使得客房更舒适、更宽敞、更适宜长住。这些公寓凭借良好的居住环境和性价比优势，深受许多大集团企业、高新技术企业和金融企业的高管、高级技术人员，特别是境外来华常驻人士的青睐，其入住率都很高，基本上都达到八成以上，这是对传统酒店长住房客源的直接竞争，这对于某些区域、某些酒店的冲击是显而易见的。

　　业界谈到的国际青年公寓、魔方公寓等，这几年在各大城市如雨后春笋般呈现，这些主要针对青年人或创业者的长租公寓，体现的主要是对一般出租屋的提升，在一般出租屋的基础上增加一些餐饮、清洁、休闲、商务的功能，可以理解为经济型公寓，这种公寓也将分流一部分客人。

　　经过多年探索和研究，我们发现，返租或代管公寓存在多层复杂的利益关系，在经营过程中硬件维修保养、服务质量均跟不上，给顾客留下不好的印象，从长远分析，这类公寓发展会越走越艰难。

　　相对于长租公寓，传统酒店仍有诸如商务会议在内的多方面的优势。此外，在地域发面，长租公寓在经济发达的大城市，投资和回报成正比，所以有一定的投资优势，但是在中小型城市还是以传统酒店为主。长租公寓本身也良莠不齐，大部分长租公寓对酒店业是没有影响的，所以长租公寓不会对传统酒店造成全面的冲击。现在酒店行业大量资本涉足长租公寓，我认为应该关心的是，这可能造成的酒店产品总量的不断增加，可能加剧目前供过于求的矛盾，从而加快酒店业的优胜劣汰。

　　综合来看，长租公寓对传统酒店是挑战，而对于酒店业整体而言，更多的是机遇，酒店业者所要做的是调整心态，与时俱进、顺势而为，与各行各业的投资商共同打造新形势下的酒店业新产品。

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