高端对话：揭秘长租公寓挑战酒店业根本原因

　　长租公寓挑战传统酒店业，优势何在?各路大神齐齐出手为哪般?迈点网第二期线上论坛为你揭开长租公寓面纱。

话题背景

　　黎文涛-凯利酒店(集团)有限公司高级副总裁：

　　长租公寓Extended Stay Lodging，最早起源于美国，为旅行者提供居民式的酒店公寓服务。

　　2014年年底，雷军斥资1亿元入股You+国际青年公寓，吸引了众多的目光。

　　2015年6月4日，互联网+二房东魔方公寓融资2亿美金，成了长租公寓行业的爆炸性新闻。在酒店竞争日趋激烈和利润连续下降的大环境下，这条爆炸性的新闻，可谓吸足了酒店业、房地产业和投资界的眼球。

　　与此同时，国内许多连锁酒店品牌也正考虑涉足长租公寓的市场，纷纷在酒店经营业态方面寻求突破，发掘新的利润增长点。布丁酒店已在布局长租酒店公寓产品，上海的优帕克、广州的私享家等品牌也同时涉足短租和长租领域……

　　各路大神为何纷纷盯上了长租公寓这个行当，并一掷万金?长租公寓的投资热潮对于酒店业带来的又会是什么呢?

话　题：长租公寓对酒店业的挑战

时　间：上半场-7月8日晚8点;下半场-7月24日晚8点

地　点：【迈点】酒店业高端对话

主持人：凯利酒店(集团)有限公司高级副总裁 黎文涛

编稿人：迈点网记者赵菊

特邀嘉宾(排名不分先后)

　　黎文涛凯利酒店(集团)有限公司高级副总裁

　　李福如香港联邦酒店管理集团董事长兼世界饭店协会亚太主席

　　周成军维也纳酒店集团开发副总裁

　　吴　杰 城市名人酒店集团副总裁

　　何　威 安徽良苑大酒店有限公司董事、总经理

　　赵　晖 海航华之旅董事长，海航酒店集团市场总监

各方精彩观点集锦

周成军-维也纳酒店集团开发副总裁:

　　出现这种状况，我认为有如下几个原因：

　　一是租赁市场需求大。据统计，2014年我国流动人口超过2亿，70%以上有中长期租房需求(预计达到1.5亿人)，租赁市场规模超过万亿元;此外，每年新增的大学生租房客群高达300万人以上。租赁市场需求空间极其庞大;

　　二是合适产品少。据华创证券统计，占租房主体的年轻人中，30岁以下占77%;大部分为85后、90后，学历高，住房及生活条件要求高，消费观念超前，70、80后客源的租赁需求也在不断升级，但目前市场可供房源中普遍存在着低、小、散、乱、差等痛点，难以满足他们的租赁需求;

　　三是品牌规模小。主力军仍是职业二房东(小中介)以及个人房东;品牌公寓规模小，数量少;而欧美国家品牌公寓占60%以上，大品牌如Airbnb等，房量超过100万套，中国租赁需求远高于欧美国家，但最大的品牌公寓，其房量也仅有10多万套;

　　四是政策利好多。一带一路、亚投行、长江经济带、京津冀一体化等国家战略的实施，外籍高管、国内长租客源越来越多，中高端服务公寓、酒店公寓需求越来越大;

　　五是可供房量大。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，自有空置房超过7000万套，为民居公寓拓展提供海量的房源;此外，各地城市化战略的全力推进，新一轮造城大幕已开启，增量公寓房源更将呈现爆棚式增长;

　　六是投资机遇佳。因空置房源多，加之酒店“追星潮”不再，各地开发商去库存需要，产权式公寓项目增长较快;民间资本也因为股市波诡云谲，投资逐渐转入理性，有稳定投资回报，收益较高的精装修产权公寓项目越来越受到青睐，公寓投资迎来黄金机遇期;

　　七是选择多元化。随着中等收入群体的快速成长，居家度假成为新常态，度假产品选择更加多元化，满足年轻情侣或一家三口以上度假需求，区位优越，性价比高的短租服务公寓越来越得到度假客源的认可，增长潜力巨大;

　　八是竞争蓝海。集中及分散式公寓强势品牌尚未形成，尤其是连锁服务公寓竞争尚处于蓝海;

　　九是消费行为网络化。据悉，目前有76.9%的用户用手机寻找房源;60.1%的房东愿意把房源信息放到网上。打造公寓租赁O2O平台的时机已经成熟。因此，公寓产业的腾飞已是万事俱备，只欠东风(品牌)。

李福如-香港联邦酒店管理集团董事长兼世界饭店协会亚太主席：

　　香港联邦国际管理集团很早就对各种公寓进行探索和服务，公寓总类一般分为：酒店式公寓、产权公寓、度假公寓、青年公寓、养老公寓，但从投资角度一般分为两大类，即持有式公寓和非持有式公寓，持有式公寓指由投资方持有并请专业公司或团队经营管理，也包含租赁物业改造为公寓，非持有式公寓指开发商对外销售后返租或代管。

　　我认为公寓仍然是酒店业内部的范畴，是酒店业类别的延伸和酒店客源的细分、最主要的体现是，这些公寓往往要冠以“酒店式公寓”，高标准的酒店式服务是这些长租公寓能和传统酒店抢客源的前提，因此这类长租公寓是社会发展、酒店业发展的必然结果，是酒店业的新产品，好比近年酒店行业推行精品型酒店一样，长租公寓确实对传统酒店带来影响，在经济发达的大城市表现得更为明显，比如深圳欢乐海岸万豪行政公寓、深圳雅诗阁美伦服务公寓等，早期的还有深圳泰格公寓等，这类公寓在北京、上海等一线城市也很多，在服务上并不比一般的高星级酒店差，都有专业的酒店类管理公司运营;而在功能上又有别于传统的高星级酒店，餐饮会议、休闲娱乐方面的配套精简，集中打造客房，使得客房更舒适、更宽敞、更适宜长住。这些公寓凭借良好的居住环境和性价比优势，深受许多大集团企业、高新技术企业和金融企业的高管、高级技术人员，特别是境外来华常驻人士的青睐，这些高端公寓的入住率都很高，基本上都达到八成以上，这是对传统酒店长住房客源的直接竞争，这对于某些区域、某些酒店的冲击是显而易见的。

　　业界谈到的国际青年公寓、魔方公寓等，这几年在各大城市如雨后春笋般呈现，这些主要针对青年人或创业者的长租公寓，体现的主要是对一般出租屋的提升，在一般出租屋的基础上增加一些餐饮、清洁、休闲、商务的功能，可以理解为经济型公寓，这种公寓也分流一部分客人。

　　多年探索和研究发现，返租或代管公寓由于存在多层复杂的利益关系，在经营过程中硬件维修保养、服务质量都跟不上，给顾客留下不好印象，从长远分析，这类公寓发展越走越艰难。

　　相对于长租公寓，传统酒店仍有诸如商务会议等多方面的优势，此外，长租公寓在于经济发达的大城市，投资和回报成正比，所以有一定的投资优势，但是对于中小型城市还是以传统酒店为主;长租公寓本身也良莠不齐，大部分长租公寓对酒店业是没有影响的，所以长租公寓不会对传统酒店造成全面的冲击。现在大量资本涉足长租公寓，我认为应该关心的是，可能造成的酒店产品总量的不断增加，有可能加剧目前供过于求的矛盾，从而加快酒店业的优胜劣汰。

　　所以，我认为长租公寓对传统酒店是挑战，而对于酒店业整体而言，更多的是机遇，酒店业者所要做的是调整心态，与时俱进、顺势而为，与各行各业的投资商共同打造新形势下的酒店业新产品。

黎文涛－凯利酒店（集团）有限公司高级副总裁：

　　其实，许多高星级酒店一直都有经营长租公寓，对于目前市场涌现的长租公寓状况，对于酒店业者和长租公寓投资者，你们会用怎么样的办法来展现自己的长处呢?

　　但长租公寓的涌现或多或少都会影响到目前酒店的长租房营业状况。各位的酒店业同仁，我们会从长租公寓行业中学到些什么呢?

吴　杰－城市名人酒店集团副总裁：

　　酒店式公寓，实质还是公寓，与公寓式酒店、纯酒店在规划设计上要求有很大不同，如消防疏散距离、消防供水时间等，很多地方公寓当酒店用，工商登记注册、营业许可证办理上都有问题，理论上公寓长租短住均可，但安全风险大很多。服务式公寓目前据说套用的是酒店的建设标准。

　　个人认为服务式公寓对长租客、小团队客人及家庭客有吸引力，客房使用感觉不错。不过不适合社交及短住客，男女同事在酒店住二间房，在公寓住一套2居总不自然。就住宿部分来说，因为套一带厨房、活动区更大，套二套三带客厅、公卫、厨房、餐厅，坪效不高，对投资方也会产生不利。

　　相信有限服务酒店，甩掉配套项目经营不善包袱、用工人数如公寓一样趋于合理后，投资价值更好。

　　服务式公寓短租也很受欢迎，一、硬件品质及服务管理均不错，二、比酒店便宜一点。三、小团体交流方便。我带同事出差及家人旅游时，偶尔也会选用。分散式公寓首先感觉不安全，第二难找，第三出问题怕解决难度大，所以不太会考虑。

黎文涛－凯利酒店（集团）有限公司高级副总裁：

　　据媒体报道，近日，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示：目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。

　　资料显示，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%，即使是在美国楼市最差的2007~2008年，住房空置率才达10.7%，这个数字远远小于中国目前的22.4%。在欧洲国家，其住房空置率也较低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。亚洲的中国香港空房率低于5%，日本稍高，达13.1%。

　　西南财经大学2014年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告的数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。22.4%这个比率单从数字上不能看出中国目前的空房率有多大，如果将其与其他国家相比方能凸显出。

　　尽管IMF提供的“10亿平方米”的空置面积数据与西南财经大学的数据有所出入，但不争的事实是我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

　　而投身长租公寓市场的各路大神真是瞄准了目前房地产市场住房空置率相对偏高和城市白领追求生活品质、对居住环境有更高的要求，纷纷扎进了这一片蓝海市场，在短短的几年里，长租公寓利用互联网的以及资金等优势，得以迅速的扩张，占据了不少的市场份额。这对于酒店业而言，确实是一个需要认真面对的课题。

　　国内大多数高星级酒店也有长租房(公寓)的经营项目，虽然社会上的长租公寓客源与酒店的长租房有所不同，但社会上长租公寓的涌现或多或少都会影响到酒店的长租房营业状况。我们会从长租公寓行业中学到些什么呢?

　　逆水行舟，不进则退。中国的酒店业发展到今天，背负的包袱过重，部分从业者的思维不开放，观念仍停留在过往。酒店有管理、服务等优势，但普遍缺乏互联网的思维，缺乏资本运作的概念，没有从规划、设计、营销、资金利用等战略高度去迎接行业的新的挑战。

　　长租公寓是借鸡生蛋的项目，可以通过房屋押金、租金等预付款滚动发展，并且有良好的现金流。这为我们将来新的酒店项目的规划必定带来冲击与新的思路。未来，长租公寓与酒店长租房必定共存，只有相互学习相互借鉴，大家才会走的更远更好。

周成军-维也纳酒店集团开发副总裁:

　　的确，目前公寓的租赁需求十分旺盛，据统计，国内有超过2亿人需要租房长住，70%为30岁以下的年轻人，而且每年还有300多万的大学毕业生加入租房阵营。国内公寓需求量绝对是全球第一，没有之一，这是公寓快速成为投资风口的根本原因。

　　由于中国区域经济发展不平衡，东西部、沿海和内地差距很大，发达地区因人员大量涌入，公寓刚性需求非常大，但供给严重不足，往往一房难求，因此发展空间巨大。虽说国内房地产空置率居高不下，但东部发达地区空置房源其实并没有想象的那么多，难以满足公寓品牌的连锁拓展需求，在资本的鼎力助推下，势必出现多家品牌争抢一栋物业，甚至是一套房源的局面，房租价格也将水涨船高。因此，当下的公寓投资热需要来点冷思考了!(供需关系不平衡)

　　目前，深得资本青睐的公寓品牌公司主打产品大都是集中式青年公寓，为吸引投资人眼球，都加入了诸多文化创意或住宿之外的诉求点，比如创客空间，主题社区等等，但我认为其核心功能还应该是住宿，不能本末倒置，否则还叫公寓干嘛呢?而且集中式的物业毕竟是有限的，开发商开发的速度跟不上公寓运营商拿房的速度，虽然需求很坚挺，但发展速度不可能太快，满足不了如此多的公寓公司胃口，毕竟大家都集中在北上广深等一线发达城市，即使数据显示当下空置房源超过7000万套，那又如何呢?空置房绝大多数在二线以下城市，这些城市的需求主体并不是外来年轻白领、蓝领和金领，而是商务和度假人士，他们的需求以短租居多，而且，需要的产品功能要比青年公寓多，比如酒店式服务，酒店式配套功能，以及7✘24及时服务响应等。但靠目前的这些公寓品牌是提供不了的，正如房东东公寓联盟的创始人全雳所言，分散式民居公寓的服务化是全球性难题，那些壮观的数据很有可能成为催发公寓投资热的烟幕弹，转化不成生产力!

　　因此，要想获得长期投资回报，真正实现预期的市场投资价值，就必须解决分散式民居公寓线下服务化、连锁化问题。否则，公寓投资热也许又是昙花一现，最终避免不了成为经济型酒店产业第二的命运。建议有公寓投资意愿的大鳄们还是要谋定而后动，不必跟风，一定要等到能够解决分散式民居公寓服务化痛点的商业模式出现后再出手，唯有如此，才能助推公寓产业的快速健康发展。

吴　杰－城市名人酒店集团副总裁：

　　目前公寓空置率高是事实，但也不用杞人忧天，因为公寓入住有二种情况，一种是在外地工作、学习，有住房需求的人，这类人居住时间长，但大多租金支付能力不高(个别企业高管，公司买单是例外，80、90年代包酒店长包房的，大多是这种人)，对象主要是分散式公寓，出租方是众多的房屋业主，这类人不是旅游者，对酒店经营的影响，其实并不大。

　　另外一类是公寓式酒店，或服务式公寓，经营的对象是旅行者，装修档次与星级酒店相似，使用上更有公寓感，空间宽敞，与一般酒店客房相比，多了烹饪区、洗衣区、就餐区，会客区也更宽敝，套房比例更高。因为以整幢楼或楼内的一大部分物业来运作，由专业机构集中管理，经营水平不低，也能形成品牌及连锁化发展。至少十多年前，这类公寓式酒店就很多了，他们先抢走了酒店的长包房客人，其次是入住时间较长的客人，现在套房对家庭客、小团队出差的人，也很有吸引力力。

　　公寓式酒店，一般在城市中处于不错的位置，所以内部配套不多，能专注于住宿板块，面向散客，配套解决下早餐、健身等需求，虽然客房部分的坪效及出房率，比酒店差一点，但配套少，经营上复杂性就不高，加之用人不多，也能轻装上阵，投资回报率并不低。它们对城市型商务酒店的影响较度假酒店大很多。但同等出租率下，空间效率、投资效率，个人感觉比有限服务酒店差一点。因为住宿体验感与酒店不一样，所以也有一些项目，做在五星级酒店边上，由同一公司开发，作为大酒店的互补项目、辅楼面目出现。

　　从行政管理来说，两类公寓的设计规范，尤其是消防要求，完全不同，后者是按酒店要求来做的，要求高很多。当然目前社会上也有一些公寓改酒店的项目，以公寓建设规范，申领了酒店经营执照，但难说没有隐患。因为合规性是悬在经营者头上、随时可能掉下来的一把宝剑。

　　互联网时代，众多分散的普通公寓，会否在巅覆性的经营者手中，变成酒店市场的另类供应者，加入竞争者行列?

　　一要解决消费者的体验感、安全感，提供与酒店相似或更高的消费性价比;二要取得行政管理部门的理解与支持;三要取得众多房屋业主的信任与信托，从经济利益上让他们相信委托给运行商经营管理比他们自行出租更好。其中难度可想而知。

　　有利的一面是新技术下运行商向客户展示产品、与客户沟通订立合同完成支付、客人到达分散公寓，以及安全监管的能力，大大提高了。所以技术端问题不大，问题在市场端。体验端对住宿外要求不高的客人，问题不大，要求高的就难办，住宿硬件方面易解决，服务方面则难于高效有力地解决客户需求。行政管理方面，公安认为你消防安全、住宿客户安全保障方面，难于达到酒店级标准，可能持负面看法。公寓业主方面，可能感觉收益不稳定，住的人破坏设施后处理起来麻烦，对运行方的管理能力、资金实力、履约保证能力，要求很高。所以个人感觉，把分散式公寓收集起来，利用平台租给旅游者这个事，不是一般公司可以做的。

何威－安徽良苑大酒店有限公司董事、总经理：

　　公寓式酒店的发展目前在极少数城市会有市场，比如东北和海南。在旅游景区和城市，今后特色、文化、和智能机酒店将会越来越火爆!

吴　杰－城市名人酒店集团副总裁：

　　流动性人口多的地方，不管商务还是旅游，酒店式公寓，公寓式酒店，都有机会。

　　东北商务市场差一点吧，我十多年前接触服务式公寓，主要在上海张江高科技园区，碧云公寓那一带，那时那里外资企业多，搞项目，流动性的住宿时间较长、团队规模较大的境外人士多。

　　他们也算商务客，最早北京酒店里长包房很多，后来涉外公寓、小区一多，就多迁走了，按WTO定义，这些人不算旅游客，本来不是该酒店得的。

赵　晖－海航华之旅董事长，海航酒店集团市场总监：

　　公寓作为大住宿业的一部分一定有其市场空间，关键是定位和模式。要区分酒店式公寓和公寓式酒店，同时是集中式公寓还是零散式公寓，长租公寓还是短租公寓，商务公寓还是度假公寓。不同产品客群及模式均不相同，首先应考虑不同定位下的客群需求、产品设计、营销模式。

 

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