全雳：公寓野蛮人来了！

　　如果说十年前，那是经济酒店的春天，那么今天在资本的推动下，品牌长租公寓纷纷崛起，形成住宿业的一股新的力量。

　　2000年至2014年，我国经济型酒店行业的门店和客房规模持续扩张。2000年至2009年是经济型酒店发展的“黄金十年”。自2010年开始，经济型酒店增速趋缓，并逐渐形成寡头垄断的格局。如家酒店、7天酒店、汉庭酒店和锦江之星拥有较高的市场份额。2014年前十大经济型酒店品牌的市场份额达到67.7%。

　　2012年至2014年，经济型酒店经历了出租率下滑导致的RevPAR下跌。租金(含水电)和人工是经济型酒店集团面临的两大主要成本，二者之和占营业成本比重超过50%。作为传统的连锁酒店，在经历了野蛮生长之后，已呈现缓慢增长态势，但他们在成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，同时他们的标准化管理、运营系统、完善的加盟体系，品牌溢价能力，具有天然的优势直接切入整栋式公寓领域。

 　　如家酒店集团分离出来了逗号公寓，铂涛成立了窝趣轻社区，目前已经在广州、上海、北京布局，住友旗下的漫果公寓悄悄地在杭州完成了近1000间的规模，华住酒店集团更是大手笔，联合了IDG和红杉投资1亿美金给城家公寓，广州东站的项目即将开业，亚朵的公寓是最早开张的，在上海和开发商项目进行短中租的结合，维也纳不甘落后即将杀入公寓市场，一些在区域市场做得很有规模的酒店集团也开始试水，武汉纽宾凯酒店集团也宣布介入中高端长租公寓。

　　与此同时，房产中介行业利用门店和租赁信息的优势，也纷纷抢滩公寓市场，希望把租赁、资产管理房屋、房屋买卖之间形成一个房产O2O的闭环。而老牌的开发商万科也已经在广东打造自己的公寓，据了解规模已经过万间，超过了魔方。一手代理行-世联行一个月投资了两家公寓公司，易居中国也在公寓投资领域布局。一时间，公寓市场被搅得风生水起。

 　　那么各家重兵云集的公寓市场，大佬们是否赚钱呢?答案是，大佬们整体亏损，而传统二房东整体盈利，那么差异到底在哪里?

　　从拿房的成本来看，大佬们和二房东处于同一个起跑线，甚至大佬们获取房源成本远高于二房东。比如，自如在上海获取房源，完全按照高于市场价格收，还得付出全佣，而二房东早期拿房已经有了积累，享受到了租房红利，在小区域市场形成一定的口碑和竞争优势。所以，大佬们拿房成本并没有优势，而实现快速规模化则是他们的要求，大象如何跑得更快，必须思考下。

　　再看看人房比，以分散式为例，传统分散型二房东1个人可以管20-25套(折算成50-60间)规模，5个左右小团队基本覆盖了200间房左右，武汉某二房东管理600多间房，只有7个员工，而大佬们数字目前在1：25-30，效率优势暂时没有被发挥出来。

　　再看看出租率，传统二房东出租率普遍都高于95%，而大部分品牌公寓在扩张期限，出租率大都在90-95%，个别还低于这个数字。

　　再看看回报率，传统二房东，比如三房一厅隔间，15-18个月收回所有投资，整栋式需要2.5-3年收回投资，而品牌长租公寓这个回报周期远高于这几个数字。

 　　大佬们都亏钱，为啥大家拼命进这个市场呢?

　　笔者认为，房屋租赁作为最大的消费需求之一，未来的行业里会存在几个巨头公司，而目前普遍都处于小而散，目前的不盈利主要是受制于扩张速度和人才，规模效应无法快速体现出来，管理成本相对成为一个很大的负担，而自如和青客进入得早，现在他们都可以做到1：40-50的人房比，优势就非常明显了，随着发展，一年后公寓的格局还会发生更大的变化，未来都是以万间以上为单位了，野蛮人进场也是给现有的品牌公寓一种助推作用。

　　所以，长租公寓这是一场没有终点的马拉松，真正的竞争还没有开始，未来会有更多的野蛮人进来，大戏还在后头呢!

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