政策即将来临？公寓投资回报率将高于酒店？

　　公寓业重大利好可能即将来临!未来对于将厂房，宾馆、酒店、写字楼等非住宅用途地产改造成公寓，其消防验收、水电费用将按照住宅标准收取!

　　11月10号，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，首次表态“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。第二天，李克强主持召开国务院常务会议，提出“以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍”“部署以消费升级促进产业升级”。长租公寓作为存量房市场的经营方，又是典型的消费升级的代表，政策的风口是否已经吹到门口了?

　　人民日报前日发文《户均住房拥有量已超1套 地产商还囤地建房吗?》，重点对精耕存量的运营方做了正面报道。高层发言，紧接着官媒宣传，或许我们能从中隐约看到风向。

　　房东东研究员获悉，住建部已将深圳和武汉作为住宅租赁市场试点城市。住建部近期频繁调研全国的租赁公寓市场，就在上个月，住建部团队就前往上海青客公寓做调研。传言已久的经营资质“牌照”，或许并不仅是空穴来风。无论是资本还是政策，聚光灯已经照到公寓业。

　　为什么中央如此重视?

　　截至2014年底,我国城镇存量住房约200多亿平方米,户均住房超1套，按照每平方米1万元的资产价格计算,全国城市居民有200万亿元的资产需要被有效整合管理。然而仅仅是现有市场。

　　未来将会有更多存量，任志强表示“我们有70亿平米的开工量，其中40多亿平米是住宅，每年大概竣工10亿平米，今年竣工8亿多平米”。但据民生证券研究院房地产研究团队的数据，2015年至2024年新建商品房住宅市场理论需求约从11.3亿平缓慢下降至10.1亿平。也就是说，理论上未来10年将还会有30亿平米的增量叠加到目前的200亿平米的存量上。

　　成都优客逸家公寓

　　如此规模庞大的存量房，一方面是社会资源得不到高效利用，另一方也影响着房地产市场从而影响宏观经济。因此中央提出化解房地产的库存问题，一个直接的思路就是存量的运营和增值。

　　为什么是公寓业?

　　租赁市场需求旺盛，市场有待开发，空间巨大。按照2010年中国普查数据，全国范围看，约有25.8%的家庭租房居住。其中，北京、上海的家庭租房的占比分别为37.2%和38.3%。目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。

　　人口净流入的一线城市，房价居高不下，从一另一方面加速推动租赁市场的繁荣。据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》中显示，中国流动人口规模2014年已达2.45亿，其租房比例高达72%，其中过半的人口为年轻人，以上海为例，公安部的数据显示上海的人口已经达到了4000万，常住人口2500万，1500万流动人口，每年平均净流入在70万～90万之间。

　　图片数据：城市数据团

　　与巨大需求不匹配的是目前糟糕的租房产品。无论是从交易环节、房屋品质、租后服务等方面都有很大改善空间。而年轻人对于租赁市场的消费升级的需求，从公寓行业的快速发展可见一斑。租赁市场的消费主力80、90后，随着收入的增加，面对高房价虽然无能为力，但他们也不再满足于“城中村”和“老公房”的“将就”，年轻人渴望租赁消费升级，为此很多人愿意支付更高的租金。过上更有品质的生活的消费观，已经悄然影响了整个租赁市场。

　　一方面是200多亿平米的存量房市场亟待开发，另一方面，大量的城市流动人口产生的租房需求。市场需要有企业提供好的租赁产品，政府需要有好企业来精耕存量房市场，此时的公寓业自然是顺势而为的典型了。

　　哪些人看到了机会?

　　不管是资本市场还是房地产市场，对于公寓行业的前景普遍看好。风投早已大笔资金布局公寓业，青客公寓获得赛富亚洲1.8亿投资，魔方公寓获得华平资本2亿美元的投资。另一方面，地产公司也纷纷转型公寓运营，万科亦把公寓运营提升到战略高度，推出万科驿品牌运营公寓;阳光城与寓见公寓合作运营公寓，绿城物业也与优客逸家携手公寓项目，其他开发商也纷纷涉足公寓运营。

　　大型酒店管理集团的公寓项目更是快马加鞭。华住(汉庭)集团推出城家公寓、如家集团推出逗号公寓、铂涛(7天)集团推出窝趣轻社区，住友(布丁)集团推出漫果公寓。

　　城家公寓广州火车东站店

　　而作为公寓创业者交流平台的房东东，每天都会收到几十位全国各地的新晋创业者入群申请，其中不乏大学生创业者、传统企业转型、地产公司转型等不同背景的创业者。李总理高声大呼大众创业、万众创新，在大机会面前，各路豪杰纷纷杀入公寓业，那些先知先觉的大公司早已悄悄布局公寓行业。

　　规范市场，行业政策呼之欲出?

　　公寓是什么?政府也很头痛。据房东东全国的公寓创业者反馈的信息，目前仅江苏部分地区可以注册公寓管理公司，全国其他地区只能变换名目，以资产管理或物业管理公司等名义进行工商注册。

　　目前按照最新出台的《国民经济行业分类》中，公寓业既不在大类里，也不在小类里。房东东研究员从国家有关部门获悉，若住建部出台相关经营牌照，公寓业将有望在明年列入国民经济行业分类标准，有利于行业扶持政策的出台。

　　据悉，目前作为住宅租赁试点城市的深圳和武汉，将会成立专门的领导小组，牵头协调各部门，建立扶持机制，公寓企业有望在具体的环节如消防审批，工商注册，财税，金融政策，REITs等方面得到政策支持。甚至，水电的使用将按照居民住宅用电标准收取!

　　当一阵风要来的时候，有人站在风口助跑，有人却等到风过后，才看到赛道。

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