穆林：漫果公寓行——用科技提高运营效率

　　长租公寓看上去风风火火，随便收个名片就是各种CEO、cofounder，人人都在谈融资、扩张、上市，关注运营者却越来越少。在风口“起风”的日子，运营商可以暂时不计成本“跑马圈地”，但一切终究会回归本源，当运营商走到B轮、C轮融资，公寓的运营效率、利润率自然会成为绕不开的话题。

　　一、运营效率提升是增加公寓利润的关键

　　目前在长租公寓领域，房租成本50%-70%，装修分摊15%-20%，占比高且难以控制。运营成本就成为公寓运营企业提升利润的主要变量，运营效率也是未来企业竞争的关键领域。

表1 公寓企业运营效率对比表

　　表1展示了部分国内长租公寓运营商的效率数据，可以看出：

　　1.目前大多数公寓企业户数/员工介于30-50之间，规模扩张未必带来效率提升，如果没有用智能系统改造长租产业，工作效率反而会随规模扩张而降低,人员成本过高会越来越成为公寓运营企业的痛点。

　　2.北上一线城市公寓人员比更高。一方面是由于企业处于快速扩张期，拿房人员较多(与此相对，北京某品牌公寓依托房产中介资源拿房，效率高于同业)，另一方面装修、服务标准更高，因而人工成本更高，而二线城市拿房难度较低，故从数据看二线城市人员反而更少。

　　3.对比分散式，集中式的效率并未有明显的优势。分散式通过分片包干的方式，达到类似集中式的管理效率。

　　二、漫果公寓运用智能化提升运营效率

　　漫果公寓是杭州住友旗下的长租公寓品牌，主要是集中式，住友IT基因很强，2013年首创全新的智能酒店品牌Z Hotel，在智能化方面布局先进，实施很快。

　　2015年11月我跟着朋友参观漫果的智能公寓——漫果公寓杭州湖墅南路店，客房70间，据了解，原配备工作人员3名，公寓人员比为23.3。

　　提升运营效率的成果：实行智能化管理后，这间公寓仅配备1人，公寓/人员比达到了70:1，该员工还兼任超市收银员，效率确实明显提高，如果专心管理公寓的话，100间公寓一个人应该可行。智能化带来的一个特点是：大多数工作都可以远程处理，比如远程开门、水电费催缴，可以实现分布式公寓的集中式管控。

　　尽管依托智能系统，打造智能公寓已经成为运营商的共识，但在实施过程中也存在不少困难：

　　1. 分散式公寓房态控制困难。集中式公寓通常采用酒店管理系统、酒店门锁和房卡系统来管理，实时房态控制比较容易。而分散式公寓由于网络分散，无法使用传统PMS系统、酒店门锁来进行控制。目前分布式主要采用密码锁、光子锁或者手机APP来实现。

　　2. 由于分散式公寓处于不同的网络环境，对响应时间、系统安全有着更高的要求。

　　3. 结合分散式公寓的房租催缴、门锁控制，采取基于物联网、移动互联网的控制系统是理想的选择，这一方案在全球范围内未有先例，国内的解决方案企业都处于原创系统。

　　三、考察图片和感受

图1 漫果的名字很有意思(Mangirl Apartment，她的品牌故事更有意思：A boy will become a man. A girl is always a girl. 看上去肯定是有情怀的人做的)，典型的集中式公寓

图2 很小的入口安装了智能门锁，旁边还附带一个小型超市

图3 超市居然没有收银员?哈哈，归我了

图4 后来才发现收银员与物业MM是一个人，她正在为租客服务，不打扰她了

图5 漫果的通道有点像经济型酒店，当然会更简洁一些

图6 到门口了，我的房卡呢?貌似没有刷房卡的地方

图7 智能的地方到了，朋友拿出手机打开了APP，名字叫——白云深，不由得让我想起杜牧的“白云深处有人家”，这年头有情怀的人真多!

图8 钥匙串这个名字有点意思，怪不得刚才进楼的时候朋友拿着手机鼓捣了半天，原来是用手机在开门禁

图9 居然还有指纹识别，让我安全感和高大上感觉油然而生

图10 恩，这个界面缺失挺傻瓜式的，基本看了就会用了

图11 门开了，说实话，男性小盆友的房间弄成这个样子还算是个利索人吧

图12 看到这个功能，我才知道他的屋子原来不是他自己的成果啊

图13 既然是来考察智能公寓的，房租账单自然是少不了的

图14 电费的账单，电费是预付费的，要用手机先充值才可在线使用

图15 我们走的时候，MM又在超市忙碌了

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