穆林：地产商做长租公寓？没那么容易

　　近来看到不少文章谈及地产企业依靠长租公寓实现去库存的目标，但这一过程需要克服各种困难。西安高新九号广场的I Wish项目是一个落地的地产企业+长租公寓运营企业+第三方融资租赁平台的项目，项目实施过程有不少模式创新之处。在2016年1月28日的中国饭店协会公寓委员会西安地区筹备会议上，蓝溪国际宋占斌先生的发言中进行了总结，给我们带来很多启发。

　　1.项目简介

　　高新九号位于陕西省西安市高新四路中段CBD核心商务区,占地52.8亩，由星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓三栋塔楼和四层裙楼商业组成，总建筑面积约22万平方米，业主选择了全自持的模式。

　　高新九号引进长租公寓业态，共有公寓246间，引入I WISH智能服务公寓进行运营。在经营模式上，采取的是：业主出物业和装修、家具家电融资租赁、运营商负责获客和服务，收入分成的托管模式。项目2015年底建成之际，已经商业满租，公寓、写字楼入驻80%的业绩。

　　2.地产企业进入长租公寓产业的困难

　　地产企业将卖不了的物业转做长租公寓，想想是挺好的主意，但需要克服以下困难：

　　2.1转变思想。做地产原来赚钱很容易，主要以出售获利为主，而地产白银时代的到来，地产企业是否能够看得上、看得起低利润的长租公寓产业，是首先要克服的困难。地产需要更多的考虑持有物业的保值增值和资产管理的运营收益。说白了从原来的“躺着赚钱”进化到“拿着赚钱”。而从原来的销售物业到持有物业，也有两种模式，一种是主动持有(比如西安高新九号、西安万科项目)，主动持有的物业通常比较“整齐”，楼层、户型、朝向配备较好，更容易做出高溢价的集中式项目;另一种常见的是尾盘，经常会分散在不同的楼栋、楼层中(比如青岛万科公寓项目的尾盘与途家合作)，难以做出集中式产品，但也可以通过良好的运营实现增值。

　　2.2 金融支持。从原来的毛坯房到精装再到家具家电，甚至软装的配套，需要增量资金，这个资金到底是地产自己出、还是公寓运营商来出，需要提前规划。高新九号I Wish项目依托寓公网介入，整合资本，实现“以租金融资租赁”的模式，是一种新的尝试，实现了公寓运营商的0资金投入。

　　2.3 装修与家具家电配套。高新九号的物业为精装修，投入以及未来维修维护由业主负责。家具家电是采用“租金融资租赁”的模式，资金是一方面，同时也解决了家具电器的售后维护问题，为未来的运营解决后患。

　　2.4 获客与服务。即找到长租公寓的目标客户，这一块是地产商的短板，需要整合外部力量来做，I Wish采取“资产托管”的模式，委托专业的公寓运营企业来做，目前实现了装修期间全部租磬的效果。另一方面，后期服务也是传统地产商的弱项，需要引入外部运营企业来实施。

　　2.5 长租公寓与整个商业地产的关系定位。高新九号主要是办公、商业，做长租公寓有明显的配套的意义，但未来能不能实现这个目的，保证租客的质量、服务是核心诉求。在传统是很难解决的，而通过移动互联网、物联网的方法，可以对租客进行行为习惯的分析，这是该项目定位I Wish“智能”服务公寓的原因。

　　总而言之，地产企业与长租公寓的融合，可以成为地产企业供给侧改革和企业模式变革的通道，但在具体落地过程中远没有想象的那么美好，尚需专业的设计、规划、实施、金融、运营、服务等方面的支持，需要地产企业“谋定而后动”。