陈敏:商业从此不再“主力店”时代!

　　商业1.0时代是以专业市场的形态存在的，商业2.0时代是以百货商场集合店形态存在的，商业3.0时代是以万达为代表的购物中心存在的。商业4.0时代将以什么形态存在?

　　在商业3.0时代，主要以酒店、卖场、影院、快时尚等“主力店"为项目人流引擎和价值定位。

　　当电商物流高度发达，个人越来越注重体验和共享的时代，曾经的老船票还能登上商业体验这艘快船?

　　刚刚地产自媒联盟盟友陈方勇在《共享经济中空间的生意怎么做?》一文中，首次提出一个概念：“在共享空间中，根据买单的逻辑基本可以分为两种生意，一种叫场景识别模式，另一种叫场景协作模式。”

　　同在空间研习社的方勇史，不知昨晚有没有听风潮装饰总经理胡超在社群里做，关于社区商业街区和示范区场景营造的分享。风潮装饰正是在用“五感六觉”的商业塑造手法，以用户为原点，打造商业场景的识别系统。这个，改日小陈专程再分享。

　　今天下午，空间研习社又将走进上海最大商业综合体——上海新华.红星国际广场，在那里作《商业综合体的空间价值再造》论坛，我们一样探讨也是还是商业的空间价值问题。我知道，你可能也会在现场，我们将探讨什么呢?

　　众所周知，上海从2013年开始，房地产已进入存量时代。现在国家从中央到地方，也在纷纷支持和鼓励去库存和空间运营创新。商业地产这两年受电商和体验经济的影响，更是面临空间的运营压力。

　　如何创新商业消费场景，如何支撑商业地产投资价值，如何通过空间运营为商业综合体价值增值?

　　这些问题，将是我们今天重点关注与研习的话题。

　　我们之所以选择新华.红星国际广场，其实这个项目本身就是为城市更新升级和去库存的创新实践者，我是第五次走进这个项目了，每次都能感受到很多的变化。我印象最深刻的是，这个商不光是上海即将开业的最大体量商业综合体，而且引进了很多全新业态也是首次亮相上海，比如中国首个室内冰雪主题嘉年华，首个开在商业体内的生态农场和森林公园，未来有可能在购物中心收麦子。今天活动结束前，还会有份特别惊喜，就是在座的朋友可以在第一时间看到世界建筑设计大师安滕忠雄设计的首个艺术中心的设计手稿，是真正用笔画的，很难见的。

　　以前，我们看一个商业综合体主要看他的主力店，通常就是酒店，卖场、电影院，千篇一律，在宝山的万达与在闵行的宝龙，如果不看商场VI，你能明显区别有何不同吗?这真是一件痛苦，而可怕的事情!

　　现在上到中央，下到地方政府和开发商，都在强调去库存，盘存量，重运营。可是，有多少人真心愿意和有能力运营?

　　今天，长租公寓、联合办公等存量物业的空间运营商，越来越被地产开发商和资本市场重视，比如红星国际广场与中国高端公寓品牌代表恺亚的战略合作，就是商业综合体的创新与实践，我们应该鼓励!

　　再次感谢本次空间研习社特约嘉宾。除了开发商负责人外，还有居住空间运营商：恺信国际执行董事黎芸桦、未来域公寓CEO王宇、湾流国际社区副总裁於炜;商务空间运营商：WE+创业社联合创始人何善恒、KUMA国际商务中心总经理巩玉杰，以及空间产业投资商嘉杰股权投资总经理石强先生。

　　相信，现场一定会碰出一些火花，因为我已经准备一些辛辣的问题，等着他们。

　　问题抢先看：

　　作为商业地产开发商，你是出于什么目的与空间运营商合作，是噱头营销，还是真正为投资者去除投资担忧，确保空间增值?

　　为何有人愿意把商场拿出来做联合办公，难道联合办公比商铺的租金还高吗?那么你的的用意是什么，是商业生态营造，还是想开发转型探路?

　　现在市场有各种标榜自己特色服务优势的众创空间或联合办公，一个好的商务空间，最最核心的配套及服务应该是什么?

　　上海市刚刚出台了一系列要求新建商业加大自持比例的规定，对此，开发商及运营商如何解读?对未来商业体是好事还是坏事?

　　一般国外的投资回报率是商铺>写字楼>住宅，而中国恰恰相反，对此各位怎么看?大家认为我们目前的商用物业投资价值有没有被低估了?未来不动产投资，我们认为应该首选什么类型的物业?

　　2015年，长租公寓快速扩张，一方面，更多的运营商希望更多，更早地介入与开发商的合作，另一方面，一些开发商尝试自己做长租公寓、联合办公的运营商，我很好奇，像红星这样的商业地产开发商，为何不自己做空间运营，而是选择与恺亚这样的公寓运营商合作?

　　中高端公寓在选择上与一般公寓有什么不同，或者说更关心哪些核心的要素，比如地段，交通组织，周边客群等?

　　对于在综合体里面做高端公寓的运营，是应该与“主力店”一样在规划前期介入好，还是在后期营销期介入好?

　　综合体本身是一种价值的聚合。高端公寓的入驻对于城市综合体来说，会带来怎样的价值?

　　对于新华红星国际广场这样的综合体来说，它的地段绝对的优异，消费客群足够的高端，配套足够的丰富、多元，对于高端公寓来说，它的配套也能极大地满足高端公寓客户的生活需求。两者叠加，会产生怎样的化学反应?

　　在盈利模式上，大部分的运营商目前主要还是依靠租金收入作为主要的赢利模式，部分公寓方也在积极尝试提供增值服务以及与商家合作。作为高端公寓来说，在盈利模式的探索上，未来还会有新的增长点?

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