赵焕焱:酒店资产证券化的途径

　　世茂房地产2016年5月9日宣布，世茂集团与博时资本合作，以旗下多家五星级酒店为平台，推出博时资本-世茂酒店资产证券化项目，期限为8年，总规模26.9亿元。

　　信托产品属于私募范畴，大多包装成为理财产品，按照规定禁止公开对外宣传。在当前地产去库存背景下，地产领域偿还借款面临较大压力。除了海内外IPO以外，资产证券化的途径包括私募基金和公募基金。私募基金不公开上市交易，主要包括银监会监管的私募房地产信托基金与工商局备案的房地产私募基金。

　　赵焕焱对酒店私募基金与公募基金比较如下。

　　一、私募基金

　　私募基金不公开上市交易，主要包括银监会监管的私募房地产信托基金与工商局备案的房地产私募基金。

　　1、银监会监管的私募房地产信托基金

　　即私募REITs相对风险较小，较多为1至2年收回本金及收益，债权投资为主，发行的条件是四证齐全(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证);资本金比例不低于35%;开发主体具备二级资质;土地和在建工程抵押40%以下。

　　但是风险还是存在的，例如吉林信托的酒店产品就发生了风险。2014年12月12日，法院执行决定书公示：“被执行人烟台虹口东升实业有限公司滨海假日国际酒店拒不履行生效法律文书确定的义务。将被执行人烟台虹口东升实业有限公司滨海假日国际酒店(组织机构代码：613432041)纳入失信被执行人名单。”烟台滨海假日国际酒店经营贷款集合资金信托计划2013年发行1.5亿元，滨海假日酒店将其持有的总面积合计32378.97平方米的土地及地上建筑物抵押给吉林省信托责任有限公司作为抵押担保，信托产品的年收益为9.5%，发行时间2013年11月1日，时长12至18个月。烟台滨海假日国际酒店大楼1993年开工，原先属国有，2000年前后由新加坡商人全资购入，2012年由声远法人张庆爱名下的虹口东升接盘，有知情人称接盘价格超过2亿元。

　　2、工商局备案的房地产私募基金

　　即房地产PE属于类信托，相对风险较大，有的土地和在建工程抵押超过60%，其发行的LP(有限合伙产品)灵活性大，股权投资为主。投资年限较长，大部分采取“3加2”(3年封闭期、2年开放期，封闭期不能抽回资本)。私募基金(PE)中的有限合伙人(LP)为投资但不参与管理，普通合伙人(GP)负责投资管理。LP按约定获取利润的一部分，但不承担超过出资之外的亏损;如果经营者不存在个人过错，LP不得要求GP对其投资损失承担赔偿责任。LP承担有限责任;GP承担无限责任。LP(有限合伙人、产品);GP(一般合伙人、产品)。LP的钱放在银行，GP把项目计划等给银行，银行经过LP同意把钱给项目。无过错条款规定即便GP无重大过错，只要LP丧失信心，就可停止追加投资。

　　例如新沪商集团与中邦置业以及新华创新资本投资有限公司共同发起设立了一只私募股权投资基金大普基金，与中邦置业各出资50%，2012年底从嘉凯城手中以13亿收购上海中凯豪生酒店后进行改造为精品酒店与可销售公寓。新沪商集团扮演财务投资者的角色，具体操盘交由中邦置业负责。项目年回报率要在25%以上，投资周期3年。新沪商集团超过30名股东，均来自上海商界。

　　二、公募基金

　　公募基金公开上市交易，主要包括房地产信托与商业信托。

　　1、房地产信托(REITs)

　　有《房地产投资信托基金守则》规范，在获利分派上，REITs守则规定每年必须分配90%以上的现金;举债不能超过总资产的45%;任何时候每项物业拥有超过50%的所有权及控制权。

　　2013年7月10日，开元产业信托(01275.HK)在香港主板挂牌，成为中国内地酒店企业第一个公募房地产信托基金(REITs)。公开发售部分认购比率58.4%，以招股价下限3.5元定价，上市当天因美国量化宽松结束可能导致美国利率走高而引起香港所有REITs大跌，朗廷酒店信托开盘当天破发，开元开市价报3.4港元，较基金单位定价3.5港元低2.9%，最低下探至3.21港元后反弹。摩根士丹利及渣打为联席全球协调人。凯雷2007年年底以约1亿美元入股开元酒店，打算2008年完成赴港上市募集资金20亿港元因香港会计制度变更未果;后计划2011年四季度在香港上市发行股票筹资约4亿美元因市况不佳放弃。

　　2、商业信托(Business Trust)

　　没有《商业信托法》监管，没有强制性分派要求，股息由信托管理人的董事会决定，因此派息比率较房地产信托低;举债不受限制;旗下物业的所有权及控制权比例没有限制。

　　2014年7月2日上市，金茂投资(06139.HK)以商业信托(Business Trust)股份合订单位的形式分拆酒店业务上市，公开发售部分仅获31%认购，上市价定为招股价的下限5.35港元。上市当天股价最高峰值仅为5.4港元，收盘之前曾一度下探至5.31港元，最终收市价5.35港元与上市价持平。募资1%用于支付顾问服务费，德意志证券亚洲有限公司及摩根士丹利亚洲有限公司是上市计划联席保荐人，德意志银行香港分行、摩根士丹利亚洲有限公司、星展亚洲融资有限公司、香港上海汇丰银行有限公司及渣打证券(香港)有限公司为联席全球协调人及联席账簿管理人，高盛(亚洲)有限责任公司、J.P.Morgan Securities (Asia Pacific) Limited(香港公开发售)及J.P. Morgan Securities plc(国际发售)为联席账簿管理人。

　　(文章为作者独立观点，不代表迈点网立场。转载请注明出处及作者。投稿或加入专栏：请联系QQ843523275)