祖长生：浅谈亏损经济型酒店的转型之路

　　作为向顾客提供有限产品服务的经济型酒店，曾以成本领先战略、可复制性和连锁化经营占领着大众消费市场的半壁江山，十余年来独领着中国酒店新兴业态的风骚。然而，如今大量物业租赁期在十年左右的经济型酒店，正面临着前所未有的经营压力。由于租赁物业的即将到期，面临着续租租金大幅度上涨的局面，使其非常有限的利润空间受到严重的挤压。由于经济型酒店房价的提高跟不上物业租金的增长幅度，使得过去多数曾以低价获得物业租金的经济型酒店正面临着经营亏损的局面。就地处北京普通地段的一家经济型酒店来说，如果物业面积为4000平方米，拥有120间客房，年平均房价为200元/间天，物业租金为2.5元/天/平方米。即使GOP能够做到50%，出租率的盈亏平衡点也需在85%左右，仅有15%的出租率利润空间。如果物业的租金涨到3元/天/平方米，在同等条件下，即使出租率做到满房，GOP做到50%，酒店仍将呈现亏损的局面。

　　为此，面对红利消失，在物业租金上涨的态势下，经济型酒店寻求转型，走出困境，成为当下业界关注和热议的话题。笔者认为，针对我国现有的政治和经济环境，结合未来对市场预测的需求，就亏损经济型酒店物业的改造，可从以下两个方面来考虑：

　　一、如果经济型酒店地处一线或二线城市，在原有基础上，可升级改造为中端商旅酒店。

　　1、从客源结构角度考虑。原有经济型酒店客源多为商旅客人，而非具有特定偏好的人群，面向的是大众市场。升级改造为中端酒店，可不改变原有的客源结构，便于充分利用和享有原有的客户资源，进行客户升级，确保市场占有率;

　　2、两者功能相似。升级改造为中端酒店，可不改变原有的建筑结构。而是在原有的基础结构上升级，通过增加一些服务功能和提高硬件水平便可达标，投资性价比较高。例如：可不改变原有的房间面积，增加中、晚餐，小型咖啡厅、大堂书吧等;

　　3、管理成本低。实践证明，升级后的中端酒店在组织机构设置上并不需要做质的改变，由于两者存在管理模式相近的特点，只需针对对客服务做相应的升级调整即可，所需增加的人力成本很低。

　　在原有物业的基础上，经济型酒店升级为中端酒店后，通过服务功能的升级、硬件水平的提高和对客服务品质的提升，在客房出租率不变的前提下，便可通过提高一定幅度的产品价格来实现盈利。但值得注意的是，中端酒店的发展，应稳扎稳打，不应盲目扩张，以规避由此带来的物业租金快速上涨。

　　二、如果原有的经济型酒店地处一线或二线城市，物业的区域位置适合，也可考虑改造为联合办公的场所，作为联合办公室出租，如创业SOHO等。

　　联合办公是一种为降低办公室租赁成本而采取共享办公空间的办公模式，来自不同公司的人员在联合办公空间中共同工作。通过特别设计和创意办公空间，办公人员可共享办公环境，彼此独立从事各自的工作。办公人员还可与其他人员共享信息资源和拓宽社交圈子。

　　1、近几年来，国务院办公厅及有关部门，制定了一系列相关政策，支持毕业生自主创业。联合办公这一新兴业态，因租赁成本较低，并可共享信息资源，又便于拓展社交圈子，未来存在着较大的市场空间。

　　2、联合办公的投资改造和管理成本不仅低于一般的酒店，而且经营中受到政府相关部门的制约较少，投资和管理风险度较低，便于获利。

　　3、联合办公的出租模式与传统的整间办公室出租不同，是按工位进行短租或长租，对现有空间的利用率和收益率都要高于传统的整间办公室出租模式。

　　因此，如果区位和市场条件允许，将亏损的经济型酒店物业改造成联合办公项目，也是一个较好并具有市场潜力的投资方向。

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