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对话善庭:法规边缘的公寓业怎样才能0违规?

迈点网 · 2016-08-16 11:09:00

  作为公寓运营商,你敢拍胸脯保证,公寓的每个细节都合法合规吗?各地个别法规不尽相同,你能确保不掉坑吗?

  “六度空间理论”放在互联网社群中,可能瞬间要压缩一半、提效一倍以上,比如公寓运营商违规被罚的事,前脚刚被罚,瞬间通过微信群、朋友圈、新闻就都知道了。(六度空间理论较为直观的解释是:你和任何一个陌生人之间所间隔的人不会超过五个)

  国办发〔2015〕85号文件《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》出台后,鼓舞了众多公寓人士,但在规范化的针对性法规出台前,这又是个尴尬的边缘领域,一不小心还是会触碰红线。

  北上深杭等城市尤其显著。今年来,北京朝阳严查“求职公寓”“胶囊公寓”,上海商改住公寓搞群租遭投诉,上海宝山一厂区违规改建公寓无证招租被查,深圳一小区商铺违规改建面积陡增上千平且违规加装电梯,杭州小伙将自家房子改造短租被拘15天……其他城市也不甘落后,比如比较劲爆的是,江西省教育厅职工公寓违章建车棚,拆!非拆不可!

  群租、商改住、厂区改建、无证招租、小区商铺改建、私房经营……这一个个关键词背后,都是私自改变原物业格局、资质不足非法经营。市场空白野蛮生长的时期已经过去,这个现状不改变,公寓行业将无法规范,标准化更无从谈起,在某些人眼里这些行为乃至这个行业只是唯利是图,俗称一颗老鼠屎坏了一锅粥。


罚款图

  作为公寓运营商,你敢拍胸脯保证,公寓的每个细节都合法合规吗?各地个别法规不尽相同,你能确保不掉坑吗?为此,我众里寻他千百度,蓦然回首,那人就在处处有坑、常常巡查的上海——善庭公寓——2年来0违规。

  从中小公寓可复制角度而言,对话善庭CEO戴勇是有一定价值的。善庭公寓现在上海有8家连锁店,为企业员工提供公寓管理服务,包括企业员工统一入住和企业白领个人入住。0违规是他们的立身之本。

 善庭管理团队

  要做到0违规,事前算赢是前提,事中控制是保障,事后管理是监督。

  事前算赢是公寓商杜绝违规的防火墙

  在针对性法规不明朗的公寓行业环境,事前算赢该怎么做?这正是对话善庭的重点。

  第一,取得政府的支持是关键。通过与公司注册地政府的招商部门进行充分的沟通获取支持,沟通内容主要包括:

  (1)公寓能给当地政府带来的税收预测;

  (2)通过公寓的规范管理,可以为政府解决外来人口管理难的问题,例如解决群租问题、收集外来人口信息、对外来人口进行集中规范管理等。

  (3)通过公寓配套,解决当地企业员工住宿难、乱、杂的问题,有利于当地政府的招商引资,促进当地企业发展。例如联合商业、服务企业,提供员工住宿服务,有利于企业吸引、留住员工,降低企业的人力运营成本。

  据此可明确公寓如何为政府创造价值,取得政府部门的支持。在取得支持后,日后在处理相关问题时,能减少很多麻烦,在拿房源时,有政府部门的支持和背书也能取得业主的信任和支持。

  第二,选择物业时一定要了解物业的土地性质、业主的背景。商业性质的价格较贵,但风险较小,工业性质的价格便宜,但风险较高。善庭也有工业性质的物业,面对风险善庭的做法可供借鉴:

  (1)与物业所在的政府部门提前沟通,了解该物业所在的政府是否支持公寓行业的发展,如果不支持,在消防方面基本就没法通过。

  前路掉坑的教训多如牛毛。比如,上海市虹口区不支持发展住宿行业,包括宾馆酒店、公寓等。有一知名公寓——某流国际青年社区,在不知情的情况下拿到了虹口区一物业准备做公寓,租房合同签好后,发现消防无法通过,又要与房东毁约,造成了不必要的损失;还有一家准备加盟如家的企业,拿到了虹口区一处地段很好的物业,装修已经投入1000多万元,但消防没法通过,无法正常营业,造成了巨大的损失。

  因此,善庭在拿物业签订租房合同前,都要与物业所在的政府进行充分的沟通,在确定当地政府支持公寓行业后再做相关决定。

  (2)将所要开展的业务与业主进行充分的沟通,取得业主的支持和承诺。业主熟悉当地政府的相关政策,也有一定的人脉资源,在日后处理消防、治安、卫生、城管等相关问题时有业主的帮助就会事半功倍。

  比如,在拿工业性质的物业时要取得政府部门的批文,允许该物业从事商业经营活动。这个工作难度很大,自己取得该批文的周期长、代价大,最好是让业主处理。而且在办理营业执照时也需要业主的支持。

  充分调动一切资源,把解决风险的前期道路预测到并解决,不为后期添堵。

  事中控制是隔离违规风险的保障

  第一,办理营业执照以保证业务的合规性。若原物业本身就是做住宿行业的,并且有合法的营业执照,可与房东协商好,直接借用房东的营业执照。如果原物业没有相应的营业执照,须在房东的协助下,办理好相关的证照(原理与事前算赢的调动资源一样)。

  第二,做消防工程最好选择当地消防部门认可或指定的消防工程施工单位。施工单位为了签订单,都承诺自己的工程能通过消防检查并拿到合格证,但在实际操作的过程中,如果不能得到当地消防部门的支持,很难通过,或需要付出巨大的代价。因此千万不要从成本的角度选择施工单位,一定要先拜访当地消防部门,通过当地消防部门的渠道选择消防施工单位。

  事后管理是让每一个违规的可能性归零

  第一,主动与相关部门接洽。公寓正式开业后,要主动邀请当地消防、治安、卫生、城管等相关部门领导进行指导和检查,不能等到相关部门主动找上门后再进行整改,否则会付出巨大的代价。在正常运营后,也要定期主动邀请相关部门进行日常的沟通,有问题及时整改,及时了解当地最新的政策和要求,避免造成更大的损失。

  第二,在条件允许的情况下,主动向公安部门申请租户身份证信息录入系统。虽然目前公安部门对公寓行业不是强制要求的,但有了这套系统,能规避很多风险,比如某公寓在不知情的情况下,将房子租给了有吸毒史或犯罪史以及身份是重点管控的租客,结果是公寓成为公安部门经常“拜访”的对象,造成巨大的麻烦。另外租客的入住信息也能为政府部门带来价值,取得政府部门的认可。

  善庭公寓通过注重事前管理规范,将风险控制到最低,这种思维模式也促使运营中提前算赢经营目标,而不是到了财务结算后才发现盈亏不平衡。善庭公寓在全国公寓行业是一家体量暂时不高的中小型公寓,尚且能做到0违规,那我们其他公寓呢?

  中国饭店协会公寓委员会在4月20日正式成立了,商务部、住建部、公安部等等部委不断关注公寓行业的建设和发展。在工商、消防、治安、卫生、城管等方面,不应该成为公寓运营的软肋,而应该是公寓起步的基础,否则,在传统酒店行业面前,公寓只能是个游离在城市边缘、经常违规犯错的抬不起头的差生;而对于公寓而言,这也是格局不足、基础不牢的表现。于宏观于微观,于公于私,违规行为都是发展的壁垒。

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