穆林：感谢《公寓行业大败局》的盛世危言

　　吴晓波的大败局，10个失败案例，却让无数企业家躲开风险、走向成功。

　　十五年前，吴晓波先生两篇《大败局》和《大败局II》记录19了多个国内著名企业的失败经历，如同盛世危言，告诫企业家莫被眼前的红火冲昏头脑、不要忽视企业经营最基本的原则，成为无数中国企业家成功的宝典;十五年后，一篇《公寓行业大败局》引发热议，各位媒体、大咖纷纷驳斥，但我看来，可能大家并未看清作者的用心良苦，如同吴晓波先生长期看好中国经济，用文章告诫企业家们避免狂热、潜心做事，方能成就正途，才是三篇大败局共同的中心思想和精神实质。如果中国5年后公寓产业兴盛发达，也许应当感谢作者的当头棒喝。

　　·难道您不觉得这个行业太热?装内行的太多?

　　·难道您不觉得这个行业谈风口、谈金融、谈资本的太多，说客户、说效率、说利润的太少么?

　　·难道您不觉得如果长此以往，会引发公寓行业大败局么?

　　无论在任何时候，关注客户、关注市场、提升效率、回归商业本质才是行业长期健康发展的根本，鉴于此，公寓委员会11月份组织了关于公寓运营情况的调查，发布了《你的管家都在忙什么?——长租公寓运营情况调查报告1》，其中一条结论是：长租公寓运营效率提升显著，狭义人房比从1:100提升到了1:160左右。在调查中偶然发现了运营效率很高的长租公寓——上海iHome公寓，人房比已经达到1:500，12月4日专程考察了Home公寓，希望为公寓同行探寻效率提升的方法，却不想找到了一位在行业火热时代，静心思考、潜心经营的老板——钱晓强，在大量公寓“要市场不要利润”、“空置率大幅提高”的2016年，他居然在练内功，而他今年的业绩是：

　　·利润率提升一倍，利润增加一倍

　　·顾客满意度有提升，增加了集中洗衣机、电动车充电等服务内容

　　·员工人数从70个左右减少到30个左右，广义人房比(员工总人数：公寓间数)1：100，管家减少到7个，狭义人房比(管家人数：公寓间数)1：420，最集中的片区已经达到1：500

　　·淡季空置率降低一半

　　听完他的数字，我担保，他可能挺盼望大败局早日到来——大败局如果来了，他的公寓一定没问题，大败局来了，竞争对手倒下后，他的发展会更快。难道你没有发现，冬天里落下的每一片树叶，都是春天最肥美的养料?

　　iHome公寓基本情况：位置位于上海地铁二号线某站1.4公里处，规模约3000间分散式合租公寓，分布于4个小区300余栋联排别墅内，2013年拆迁返还房，iHome控制该小区70%左右房源(注意是总房源，不是出租房源)，处于绝对控制状态。三年前该区域还很偏僻，但近来区位优势逐渐显现，该公寓距离地铁站1.4公里、上海虹桥万科中心2公里，距离2018年通车的地铁17号线某站300米。

　　创始人钱晓强计算机专业毕业，物业公司出身，早年在黄浦区经营约1000间合租房，但他很早发现分散式公寓管理成本与管理半径成反比，“规模不经济”极为明显，2013重新选址建立iHome公寓。

　　2016年经营情况：由于近年公寓产业站到了资本的“风口”，非理性拿房造成价格快速上涨，“这账怎么算也算不过来”钱晓强透露，“反而会退出一些条件不好的房源，总的来看，iHome的房源数量反而有所减少”。

　　在控制规模的同时，钱晓强将主要精力放在做好内功、提升效率上，一年下来，效果明显：

　　主要通过五个领域的控制来增加收入、降低成本

　　增加收入：

　　1. 增加房屋周转率，增加收入

　　租客经常会出现“未到期，人已走的情况”，意味着存在“一房两卖，双份收入”的可能

　　房态控制1——退租后，管家知道但老板不知道：管家往往通过“私下出房”“违规转租”的手法，截留房租收入，这种情况目前被堵住了——租客一定会在手机端选择退租，系统会将信息传递给老板，这一块目前无法估算。(酒店业管这个叫“飞房”)

　　房态控制2——退租后，管家不知道、老板也不知道：租客并未告知管家，自己已经走掉而导致房屋空置。这种情况的本质是沉没成本——“钱掉坑里了，谁也没捡到”。这可以通过监控用电量来简单的实现——连续三天用电量为0且门锁没进出记录的，系统自动监测后通知管家，管家电话确认或者管家巡房，可以快速确定实际情况。按照每个租客留10天估计，4000次转租就是40000个间夜，每间50块大约可以折算200万左右的额外收入。(酒店业管这叫矛盾房，分为SLEEP沉睡房和SKIP逃账房)

　　2. 空置率降低一半：往年10月-12月，空置率约为5-8%，今年3.6%左右，超过一个月的空置约为2.1%。系统降低空置率的主要原因有三：

　　·提升租客体验：iHome通过技术升级、APP缴费等方法，大幅度提升了租客体验，提供增值服务(公寓与地铁站的穿梭巴士、看房车、洗衣机、电动车充电等)、减少排队时间等。

　　·温和的租金催收方式：以往使用到期门卡失效的方式，看似很合理，但不少顾客半夜回来，无法充值而被迫住酒店，满意度极低。目前采用断电提醒方式，非常温和但提醒效果很好(现代人已经到了没电没法活的状态了)，90%以上的顾客会在24小时内缴租。

　　·提高顾客违约成本：上海与全国大多数地区一样，租房采取“年签月付”形式，iHome租客违约超过30%，其实很多租客属于“可走可不走”的摇摆状态。租客的真实违约成本=月租金-拖欠的房租-拖欠的水电费等其他费用，技术升级后，租客不仅无法拖欠电费，而且还要预付费，同时必须在房租到期日及时缴纳房租，使得迁移成本=月租金+预存电费，从而大幅度提高了违约成本，从而退租率降低一半以上(往年约为300间，今年截至12月3日不到150间)。

　　降低成本和费用

　　3. 员工人数减少一半：从去年的70个减少到目前的35个，减少的主要人员是管家、客服、电费充值员等，管家从20多个减少到7个，客服从5个减少到2个。维修人员数量变化不大(iHome自养工程人员，约10名)。

　　4. 减少公共区域电费损耗和支出

　　·减少额外损耗：前一个租客退租后到下一个租客入住前，经常有大量电费支出，比如热水器没关、管家私用、正常损耗等，尽管原来要求管家退租拉闸，但基本无法执行到位。通过技术改造后，实现退租自动断电，大概每个月1-2万块。

　　·减少公共区域损耗：比如大厅里有插座，租客跑来手机充电等还好说，后来经常插电动车充电，电费很高。现在通过APP绑定租客，付费充值，每个月也是2-3万块钱，

　　·租客剩余电费沉淀：以往用插卡电表，每次退租会剩余一些，平均每个顾客会剩余33.6块钱，一般都不会要，一年4000人/次(按照3000间，平均租期9个月)下来就是15万左右。以前这个钱要么留给了下个租客，要么“留”给了管家。

　　5. 避免漏水损耗

　　目前水费采取每屋20元均摊的方法，如果没有跑冒滴漏，基本盈亏平衡或略有盈余，但最怕的是有房间马桶漏水或龙头损坏，肯定亏损，基本上每年有5-6个月会有。

　　计划每栋楼上一个智能水表，在凌晨4点检查水表流量即可查出本楼是否有漏水点，简单易行。

　　这可以称为“花园洋房”的小区，70%的房源被iHome控制

　　一下午的参观考察下来，钱晓强谈的最多的一个观点就是：看不懂很多企业的打法，不知道那些企业怎么赚钱，就安心的把自己的事情做好，给客户提供一些服务。看看这位回归本质的企业家，想想他3000套房子一不用VC、二不用金融，看来长租公寓产业大有前途，但需要做好以下五件事：

　　1.利润。企业回归本质，无论资本还是金融，必然绕不开利润，如果你目前没有利润，远期利润也可以，但必须想好盈亏平衡点、利润率、融资成本、净资产回报率，单纯的一句“规模大了，利润自然来”，到头来必然成为镜花水月。

　　2.增加收入。除了房租收入，多开拓收入来源，务必注意，应收账款融资等金融工具不是收入，而是提前透支未来收入，但企业要支付资金成本，成本在10%-18%不等，如果企业运营利润还不到10%，过分使用金融杠杆有“饮鸩止渴”之嫌。

　　3.控制成本。控制人力成本、能源成本人人都会说，但核心是如何落地，而且要比竞争对手跑得更快。根据大量调查的结果，2016年广义人房比没有大的提升，但狭义人房比已经提升到1：150，比去年的1：100有不少提高。

　　4.顾客满意度。很多公寓企业打着服务业的旗号，却做着单纯的租房子的生意，喊着收入多元化的口号，又拿着吃差价的商业模式不放。iHome尽管行事低调，甚至百度地图上都找不到，却提供了许多二房东、甚至品牌公寓都没有做到的工作。为租客免费提供地铁站穿梭巴士(每天四小时)、管家上门电费充值(后来更新为APP充值)、公共洗衣房、公共区域电动车充电等，投资几十万元搞技术改造，花费数十万元购买租房平台接口、提升销售，这些方面，iHome还是很“大手笔”的。

　　5.技术革新。分散式长租公寓，是中国的一个创新产业，在国外并不存在，究其原因，分散而导致的管理成本太高是其核心原因，在中国要管好必须将技术支撑做到极致，否则企业必然因为规模的扩张而把自己撑死。iHome公寓除了在选址上尽可能集中(一共只覆盖了三、四个小区)，技术更新也是核心原因，钱晓强先生拥有技术背景，不断尝试各种技术，包括独立电表、插卡取电电表、物联网电表、物联网门锁、物联网水表等，甚至自己开发了公寓管理系统(后来改了叫联寓的系统)，将大量精力用在企业内部运营上，也是企业苦练内功的主要领域。

　　总而言之，《公寓产业大败局》尽管题目有哗众取宠之嫌，但其折射出火爆行业中的隐忧，却发人深省。产品档次可以有高低，但专注市场、关注客户，围绕客源进行开发和设计是不变的规律，各位公寓企业家，做好运营、练好内功，不惧寒冬的人，一定会在夏天欣赏鲜花、品味秋天收获的快乐。

　　感谢iHome创始人钱晓强先生的工匠精神和钻研精神。