深圳10%税率是公寓业重大利好的创新政策

　　12月14日，深圳市地方税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告(征求意见稿)》(以下简称：深圳文件)。意见稿公布后，中国饭店协会公寓委员会至少收到10次咨询，询问该政策情况，并咨询该政策与国税总局2016年69号文件中相关内容的关系。我们认真研读了深圳文件，理解如下：

　　1. 深圳文件发文机构为地税局，是所得税(包括个人所得税和企业所得税)的征收主体，而2016年69号文发文机构为国税总局，所涉及内容为增值税。按照营改增政策，营业税归地税、增值税归国税。深圳文件中10%和20%税率，是指出租房屋的所得税，原文为“个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。”文件并未涉及增值税。

　　2. 深圳文件所规定政策符合国家现行法规，所不同的是没有给出减除费用。(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。对于房产出租的所得税规定如下：

　　l 个人出租住房：暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

　　l 个人出租非住房：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%。

　　3. 尽管税率没有优惠，但需要注意的是，深圳文件对应纳税所得额给予了极为优惠的政策“纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。”

　　假定某业主出租住房，月租金10000元的，如果拿不出购房契税发票、月供等信息来证明“购房成本”的话，则按照5%，也就是10000*5%=500元来计算应纳税所得额，再乘以10%税率，则只需缴纳500*10%=50元所得税，综合税负约为50/10000=0.5%。

　　总而言之，深圳文件是深圳市地税局针对所得税的实施细则，规定明确、核定方法简单明了，可以看做是在“房屋获取实际成本估算困难、征收成本高企”背景下，非常智慧的做法，也是鼓励房东出租房屋、提高房屋使用效率、降低税收征收成本的好思路。是对公寓产业的重大利好政策。

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　　针对深圳文件不少媒体“断章取义”，指出10%税收过高，其实是混淆了增值税和所得税的区别。房屋出租的增值税，在中国饭店协会公寓委员会协调之前，各地存在不少差异，有些地区是6%，但大量地区是按照11%征收(依据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号)，2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%)。各地政策不统一且税负过重，不符合国务院对长租公寓“生活性服务业”的定位。

　　中国饭店协会公寓委员会针对这一问题，多次组织座谈和协调，商务部服务贸易和商贸服务业司、公安部治安管理局一处等高度关注，多次与公寓企业家召开座谈会，包括魔方、青客、途家、橡树公馆、四海友家等多家公寓企业，寓公网等公寓上下游企业参加了座谈，中国饭店协会韩明会长、丁志刚副秘书长多次赴公寓企业考察。

　　2016年10月10日上午，应国家税务总局委托，中国饭店协会公寓委员会邀请行业内知名品牌公寓负责人前往国家税务总局，就进一步完善公寓行业的营改增政策问题进行汇报，青客、魔方、源涞国际、橡树公馆、途家、和租吧等公寓企业参与汇报会。

　　国家税务总局高度重视公寓委员会提出的问题，14天之后，2016年11月4日，国家税务总局发布2016年69号文，全面落实了公寓行业的增值税问题，其中第五条明确“纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。”由此，公寓产业增值税税率问题，尘埃落定。

　　谨以此文，再次感谢关注、支持公寓产业的各部委和领导们，也感谢各位努力的公寓企业家!