2017年长租公寓五大关键词：底线、规模、高速、合作、人口

　　过去几年，长租公寓行业处于英雄辈出、模式探索的时代，从2013 年起，2014、2015、2016 年，每一年都有人称之为“长租公寓元年”。2017 年已经到来，行业将呈现出全新的发展格局，我们的判断是：从行业格局、竞争的角度看，2017 年，将是长租公寓正式成为一个行业的年度。有五个行业发展的关键词：

　　1、底线：行业底线终将划定

　　对每一个行业，政府职能分为两个部分，规范指导和划定底线。2016年之前，行业文件多以指导意见、通知的形式发布，以促进、指导为主；2017 年长租公寓行业将有多项规范性、约束性文件出台，将逐步设立行业底线。比如商务部的租赁式公寓行业标准、公安部修订的治安管理条例和流动人口管理条例、各地出租房管理规定，将在房屋属性、面积与分割、安全、流动人口管理和暂（居）住证、工商注册与税收、租赁合同管理等方面明确要求。散小乱公寓企业、存在安全隐患的企业、低水平二房东将成为打击和限制的对象。

　　近几年，趁着公寓行业大发展的春风，群租房、违章建筑、私搭乱建都披上“公寓”的外衣，恐怕是每一个公寓企业不愿意看到的，多项政策、文件将为行业划定底线，只有确立了准入条件、底线、管理体系的行业才能被称之为行业，所以，从政策、制度角度看，2017 将是长租公寓正式成为一个行业的元年。

　　2、规模：“规模不经济”魔咒逐渐打破

　　公寓行业一直流传着“规模不经济”的魔咒，二房东赚的盆满钵满，品牌公寓却不赚钱。究其原因，源于行业底线尚未确立，二房东在房屋分割、税收、消防安全、人口管理、合同管理方面，都存在不少违规，甚至违法的行为，而依法依规、照章纳税、管理规范的品牌公寓却经营困难，“劣币驱逐良币”现象明显。行业底线的划定将终结这一悖论，“规模不经济”的魔咒将逐渐打破，公寓企业上规模、上档次、订规范、守规矩将有利可图，“规模经济”逐步显现，试想，一个依法纳税、合规分割、不做群租、不克扣押金、不随意涨价、合理进行财务核算的二房东，赚钱将比以前困难得多。

　　3、重回高速：行业将呈现分化发展的态势

　　2016年初，我们预测2016 年行业增速，将在数年高速发展后回落，事实证明我们的预测基本正确，2016 年是规模公寓练内功的一年，商业模式、管理体系、内部流程快速完善。2017 年，规模长租公寓企业增速将呈现“V”型走势，即通过2016 年模式创新、资源整合、管理提升等修炼内功之后，结合2017 年行业政策向好，行业进入新的发展阶段，发展速度重回高速。

　　尽管是高速发展，在不同城市、不同企业间呈现分化。不再是整个行业的全面高速，而是规模公寓企业高速发展，散小乱公寓企业、二房东低速发展和衰退的分化格局。

　　4、合作：资产管理、城市更新的合作格局初步形成

　　行业格局确立、规模越来越大，对于租赁式公寓这样一个“资源密集型” 行业， 需要海量的合作以注入资源。 我总结主要有四方面的合作：在租客端与消费金融企业、银行等机构的深度合作，在房源端与政府房管部门、地产企业、资产管理企业的深度合作，在资金端与金融、基金的深度合作，在装修、智能化端与专业机构、大型企业的深度合作，小企业思维、老板自己上阵的夫妻店将越来越困难。长租公寓行业将从一个租房子的行业，越来越呈现出资产管理、居住升级、城市更新的新格局。

　　5、城市人口规划：城市人口规划将成为长租公寓发展的重要因素， 北京上海将受到严密管控，广州深圳及二线城市管控力度较弱

　　流动人口是长租公寓服务的主要群体， 而城市规划中的人口上限则为流动人口设定了天花板， 2015 年来， 各地陆续公布2020 年人口规模，其中一线城市中的北京、上海受环境、资源等限制，将成为严格限制人口的城市。2015 年末，北京、上海、广州、深圳人口分别为2170.5万、2415.27 万、1350.11 万、1137.89 万(常住人口，实际人口数量可能远高于常住人口， 尤其在北京上海) ， 到2020 年的增量指标129.5万人、84.73万人、199.89 万人、342.11 万人，在这一背景下，北京上海将对人口进行严格的控制，以业控人、以学控人、以房控人等，其中以房控人将对长租公寓产业影响巨大，比如：严格执行“打击群租房”“严禁公房出租”“地下室不得住人”等相关政策，上海近期刚刚执行的“暂停公寓等类住宅网签”。与北京上海相比，广州、深圳人口控制压力较低，长租公寓的矛盾主要围绕“低价值土地从事高价值行为”上，比如厂房改公寓、乡产做公寓、宅基地违建做公寓等。二线城市中，人口空间较大，同时新一轮国家中心城市的出台，“承接一线城市溢出人口、 吸收其他城市人口， 快速发展成 ‘新一线城市’”将成为多个城市的发展战略，长租公寓产业符合城市发展战略的需要，有可能成为此类城市鼓励发展的产业。

　　长租公寓产业在2017 年将呈现“因城施策”，北京上海将严格限定，甚至成为政府“特许经营”产业，能够获得政府授权、支持，甚至资源注入的企业将成为赢家。广州深圳将快速发展，群雄并起，能够依托政府支持，合法合规、变通实现土地用途变更，将成为发展的有效手段。广大二线城市，依然处于产业发展初期，将重演3-5年前一线城市的发展路线，快速扩张，资本开始注入，迎来高速发展阶段。

　　总而言之，过去的 2016 年，很多外行认为行业风平浪静、了无新意，但我们认为是行业脱胎换骨的一年，行业组织初步确立、管理体系逐步建立、管理效率大幅提高，行业发展的内外部环境发生了巨大的变化，2017 年长租公寓行业将迎来新的发展阶段，未来的行业格局将终现端倪。