未来五年 中国房地产最好的投资机会是跟着地铁走

　　地铁如何影响一座城市的经济？

　　一周前，深圳市轨道交通建设指挥部召开第25次会议宣布，深圳今年将启动地铁四期建设，力争地铁12、13、14、16号线以及6号线支线和8号线二期工程全面开工。

　　直到今天，我的微信朋友圈仍被这件事刷屏着，可见地铁之于一座城市的影响有多大。点击百度搜索引擎，能够查到相关论文10万余篇，涉及内容包括交通、经济、城建、环保、文化、房地产等方方面面。

　　在查阅一些极具代表性城市地铁案例进行分析后，我也总结出了个人观点。地铁的开通将对一座城市的经济造成如下三大影响：

　　A. 极大扩展城市经济覆盖范围。

　　一线城市经济过于集中所导致的“大城市病”一直是城市治理中的大问题，资源集中带来效率提升和规模经济的优势被拥挤的交通所抵消，地铁建设能够很好的解决这个矛盾。可以说，地铁所到之处，空间的距离将不再会成为资源流动的障碍。大量的经济资源会以地铁站为中心扩散，形成城市新的经济增长点。

　　B. 地铁经济促使商业资源向地铁枢纽站集聚，形成新的商圈。

　　商圈的形成最主要的因素是人流的集中。地铁枢纽站具有天然的集中人流属性，一方面表现为企业在地铁旁选址，以便获得便利的交通条件。另一方面是居民在地铁边安家以期降低通勤成本，方便出行。人的集中必然吸引商业资源的集中，它们依靠地铁站来获得更高的流量，也依靠地铁边便利的公共设施来降低运营成本。光想想车公庙地铁口的商业街大家就知道地铁带动商业的作用有多大。

　　C. 地铁带动房地产的作用

　　尤其是房地产方面。地铁时代的最大受益者就是开发商。Savills2016年发布的《商业地产地铁效应专题报告》说明了两件事：一是大部分城市，以地铁为中心的3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%；二是地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均在一年后得到大幅提升，离站点0-500米近郊区提升20%—25%，远郊区提升10%—15%，深圳则更为明显，这两组数据分别是26%和18%。

　　这让我想起了曾在采访时听来的两则故事。

　　故事一。某业主说他一年前买了A楼盘，步行到市中心20分钟，没地铁，单价2W。同期，他哥买了步行到市中心40分钟的B楼盘，没地铁，单价1W。一年后，B楼盘开通地铁，乘地铁到市中心仅需15分钟，房价一下子涨到2.5W。A楼盘仍然没地铁，现在价格也是2.5W。甚至偶尔会出现B楼盘价格高于A楼盘的状况。

　　这个故事告诉我们，那种距离市中心越远，物业价值随之递减，所谓一类地块、二类地块划分的时代已经远去，地铁时代物业价值将以时间为考量单位。

　　故事二。某业内人士曾对我说，一些有实力的开发商，为了使自己的项目成为“地铁房”，甚至去影响地铁线路的规划。某房企在某城市的某区域囤了一大片土地未开发，突然有一天，听说政府要在当地新增一条地铁线，他们居然派人去跟着官员做规划工作。可见地铁对房地产带动作用有多大。

　　不限于内地，海外房地产增值受地铁影响也非常明显。可以说，地铁带动周边房地产增值已经是全球普遍规律。

　　来看一些早期的案例。日本学者M.Y.Pior在2001年时研究发现，总投资约7万亿日元的Joban新干线给周边约6.93万公顷的土地带来18～25万亿日元的增值。英国学者RileyDon同期也研究出，总投资35亿英镑的伦敦地铁jubilee延长线给周边土地带来的增值达到13亿英镑。

　　而在我国香港，港铁公司建于1975～1986年的3条地铁线沿线开发了18处房地产项目，获得的收益约为40亿港元，约占这3条地铁线总投资的16%。全长34公里的香港地铁机场线，总投资351亿港元，沿线总建筑面积约360万平方米的5个房地产项目给地铁公司带来180～200亿港元的收益。

　　所以，地铁就是一条“黄金线”，带给其沿线住宅的经济效益是毋庸置疑的。

　　地铁修到哪，就放胆买到哪！

　　常有读者问莫老爷，哪里的房子值得投资，莫老爷都会回答他：地铁房啊！地铁修多远，你就放胆买多远！

　　从历史经验来看，一个地区的经济集聚程度与人口集聚程度是逐渐趋于一致的，关于房子该投资在哪，其实只需要思考一个问题：未来五年，中国聚集人气的地方在哪？

　　这绝对比投资国家规划的开发区更靠谱。最近雄安火了，但莫老爷的N位北漂朋友都说：“宁愿住地下室也不愿去雄安。”他们认为，国家这些年干了太多兴建开发区的事，这里划一个圈，那里划一个圈，落地的寥寥无几，大部分最终都成了没人影的鬼城。

　　但地铁一定可以聚集人流。去年深圳地铁7、9、11号线建成通车，深圳通车地铁线路从5条增加到8条，日均客运量也从345万人次增加到450万人次。所以未来五年，房地产最好的投资机会就是跟着地铁走，哪里有地铁，哪里就有人气，有了人气，房价自然蹭蹭往上走。想想一线城市那些高房价地段吧，能少了地铁吗？

　　而如果能找到一条地线路上最有潜力的站点，那就真的无敌了。开篇提到深圳今年将动工地铁四期建设，莫老爷就以其中的6号线为例，谈谈个人之于这条线路的看法吧。

　　先给大家介绍一下6号线的站点设置。总共分为两期，一期东起深圳北站，西至松岗站，20个站点包括深圳北、红山、上塘北、元芬、大浪、石岩、上屋北、长圳、观光、光明中心、荔林、光明北、楼村、南庄、公明广场、合水口、薯田埔、山门、溪头、松岗。二期北接深圳北站，南至科学馆站，经过龙华新区、梅林、银湖、八卦岭、上步等片区，设站6座。

　　莫老爷认为，最具潜力的站点一定拥有最成熟的配套，它最好还是多条地铁线的交汇处。所以，红山站是莫老爷心中的最佳答案。分析如下：

　　1、“宇宙中心”的地段。红山站属于龙华区，2014年8月底，深圳市政府将龙华新区由“城市副中心”提升为真正的“城市中心区”，与福田中心区、罗湖中心区等区域并列。此举的用意是什么呢？罗湖因规划老旧，以及大量城市更新项目难以推进，导致发展速度极其缓慢，区内交通已拥堵无比，早已不是深漂青睐之地；福田的房价高不可及，打工一族不堪重负。所以龙华新区现在是深圳人口密度最高、人口年龄最优化区域，同时，龙华新区是深圳的腹地，随着深圳经济体量的增大和人口膨胀，未来向内发展是必然结果。而以区位和基础建设而言，龙华新区占有绝对的优势，这样的一个区域，有什么理由不将其打造为城市中心？

　　2、双地铁口。与4/6号线无缝接驳，5号线一站换乘。Savills还研究发现，两条或两条以上地铁线交汇站点，其周边商铺租金涨幅是单线经过的一倍。此外，红山站毗邻深圳北站，30分钟广深港，1小时珠三角，4小时南中国，8小时全中国。道路系统方面，“四横四纵”干道网络，15分钟可到达福田中心，20分钟可到达罗湖中心，25分钟可到达南山中心。可以说，此地真正意义实现与深圳目前最好商圈乃至全国同步，其要素流动效率已吸引大量包括房企在内的企业在此地布局，成为深圳房产新的“兵家必争之地”。

　　3、拥有两大重磅商业。红山6979和九方购物中心。红山6979被称作龙华版欢乐海岸，想想欢乐海岸之于南山区的意义吧，想想欢乐海岸之于深圳的意义吧，想想半个月前，宝安版欢乐海岸被华侨城拍走，为什么会引发业界轰动吧！现在，不少国家领导来深圳，并不会直奔大梅沙、世界之窗等旅游景区，而是在紧凑的时间里去逛一逛欢乐海岸，说欢乐海岸是深圳的地标，相信没人反对。莫老爷也是南山欢乐海岸的常客，即使是工作日，那里也总是人潮汹涌。据说，红山6979将于2019年整体开业，也许，又一座深圳地标商业即将诞生。而九方购物中心，现则被业内称作龙华首席都市生活中心。两大商业的落户本身就说明商业资本看好该地区。同时，商业资本的入驻必然带来基础公共设施的建设和优化，整体环境的改善。另外，它们带来的辐射作用也不可小觑。

　　4、深圳文化配套集中地。新图书馆、美术馆，两馆占地约4万平米，总建筑面积7万平米，被定位为深圳第二个市级文化配套集中地，比肩福田CBD配套打造深圳新城市和文化地标。

　　综上所述，红山站周边地块以其区位优势、交通优势和商业资源优势必将成为投资和置业最佳选择。前几天莫老爷去红山片区逛了逛，走出红山地铁站首先瞧见的就是“龙光·玖钻”项目，去售楼处了解后感觉产品不错，是一个集shopping mall、星级酒店与写字楼、高端公寓等多元业态于一体，总体规划体量达到80万方的地王综合体。如果你认可地铁上盖物业的价值，莫老爷推荐你去看看它。