风险评估:酒店占很大比例的EB-5移民项目值得投资么

　　一、本文提要

　　1、最新案例：2017年5月6日的北京丽思-卡尔顿酒店，美国总统特朗普女婿的妹妹代表家族企业推介EB-5美国投资移民项目。

　　2、中国人蜂拥而至：美国国务院数据，2015会计年度取得EB-5签证的外国人为9764人。其中，中国人为8156人，占整体的83.5%。

　　3、吸引力：美国EB-5签证属于投资移民签证项目，外国投资者投资50万美元在一个美国企业，并在当地创造10个就业机会，就可获得美国永久居住权（俗称“绿卡”），投资人配偶和未满21岁之未婚子女均可以同时申请移民。投资人必须身体健康，无犯罪记录。无须受任何商业背景、年龄、教育程度以及语言能力的条件限制。

　　4、风险：在美国投资和申请永久居留身份后，在世界上其他地方的收入也必须在美国纳税。如果新企业不能维持2年，投资人可能得不到移民绿卡。

　　二、最新案例

　　《纽约时报》、美国有线新闻网等报道，2017年5月6日，在北京丽思-卡尔顿酒店，美国总统特朗普女婿库什纳（Jared Kushner）的妹妹妮可库什纳梅尔（Nicole KushnerMeyer）代表家族企业，推介第87个EB-5美国投资移民项目“Kushner1（库什纳1）新泽西中央大厦”房地产，在上述项目投资至少50万美元，就能过通过美国的EB-5签证计划，成为美国居民。该计划目标是筹得1.5亿美元投资，等于项目投资额的15.4%。特朗普女婿库什纳现年36岁，现任白宫高级顾问，职责范围包括处理中国事务，已于2017年初辞去在家族企业的职务，并且把股份都转售给家族基金。

　　库什纳家族企业此项目推介在北京、上海举办后计划的第三站是深圳。

　　三、EB-5签证的来龙去脉

　　1991年，美国新移民法中职业移民项的第五类优先移民EB-5生效实施。

　　1993年，美国政府在移民法规中特别增设了一种“地区中心移民方案”，将移民申请条件中对“须直接创造10个就业机会”的规定放宽为“直接或间接创造10个就业机会”。

　　1996年，修改为投资者可以透过美国现有的投资基金进行投资，可以用借款的方式减少真正投资的数额等。

　　四、EB-5投资移民的要求

　　建立一个新的商业企业或购买一个现有的企业改造或重组成为一个新的商业企业；扩大原有的企业使其净资产和雇佣人员达到原来的140%，或投资使一个困难企业即过去1到2年中净资产减值20%的企业，保住现存所有雇员的职位。投资必须用真实资金，包括现金，机器设备，存货，及其它财产。如果是用银行贷款投资，必须是用投资人本人的私人财产作抵押而得到的贷款。投资人与投资的企业之间的债券，票据，或借款等都不是投资。

　　如果投资人和投资企业之间有任何承诺保证投资能够收回或获利的，都不算为投资。

　　投资额要达到一百万美元，在某些特定地区可以投资50万美元，这些特定地区是指达到美国全国失业率1.5倍的地区或某些特定的农村地区。

　　为不少于10个美国公民或绿卡持有人创造全职的就业机会。移民法对投资移民中“全职员工”的定义是一星期至少工作超过35个小时的员工。如果投资一个在过去一到两年中净资产减值20%的困难企业，要在随后的至少两年内保住所有的现有雇员的职位。

　　五、EB-5投资移民的项目类型

　　1、移民型项目

　　以资金安全为基础，以移民为目的。以美国的宾夕法尼亚州（宾州）和美国南达科他州（南州）为代表的一批EB-5经济特区投资移民项目一般由美国官方机构、专业基金公司共同发起，这些项目基于美国移民法案的精神，为广大海外投资人提供移民美国的机会。这些投资移民项目基本上都是由政府部门协同运作，在当地挑选信用等级良好、历史悠久的实力派公司进行参与，并由这些公司以自有资产为海外投资人提供等额或超额抵押担保，以保证投资人的资金安全。美国的投资移民申请人大都是以移民为最终目的，并不是为了通过投资追求未来的超额利润，大家在意的是顺利移民和投资款项的安全。因此，以宾州、南州为代表的这些项目，都是以借贷主体的运作模式，并附有大额的投资担保物。这和美国投资移民申请人的目标相一致，同时也是这两个州的几大项目获得中国投资者认可的重要原因。

　　2、融资型项目

　　以移民为卖点，以融资为目的。从投资移民申请人的利益角度看，这些项目从实质上来说，更侧重“融资”，而非“移民”。这一类项目中，投资人将资金注入到美国本土企业，通过一定周期的运作，有可能会获得一定的利润回报（当然也有可能亏损）。

　　六、EB-5投资移民的企业类型

　　1、新的商业企业的投资包括创新企业或重组旧企业。

　　2、扩张现有的企业可以投资或注资以增加资产或员工四成以上，也就是注资后，资产或员工人数，都为原有规模的一点四倍。

　　3、困难企业之投资，企业在注资之前的12到14个月，损失了资产价值的五分之一。

　　七、风险评估

　　1、投资人不能先申请移民签证而后投资，而是在确实进行了投资之后才能申请签证。

　　2、即使移民局很快批准其投资移民的申请，只是一个有条件限制的临时绿卡。2年之后，移民局对其投资项目进行考查，合格者方能将临时绿卡转为永久绿卡，倘若投资人在这2年中投资失败，投资人不仅丧失了大笔资金，而且还可能丧失永久居留权身份。

　　3、投资者必须详细考察所投资的项目在未来的运作中能否做到稳健经营、所投资项目是否有抵押担保，抵押担保品是否能支付经营不善带来的亏损赔偿。

　　4、在美国投资和申请永久居留身份后，在世界上其他地方的收入也必须在美国纳税。

　　八、以往若干EB-5项目备考

　　1、旧金山万豪臻品酒店EB-5投资移民项目

　　投资6000万美元把旧Renoir酒店改建为万豪臻品酒店，其中EB-5募集资金4200万美元（股权投资），可容纳EB-5投资者84个，开发商计划5至7年内以15%溢价让投资者退出。旧金山有51900间客房，每年有1600万全球游客，2011年客房平均入住率80.2%，排名美国第一。

　　2、洛杉矶市美国梦基金公司ADF提供SLS拉斯维加斯酒店赌场EB-5投资项目

　　翻修拉斯维加斯大道上久的撒哈拉酒店。个人投资总额56万美元(投资额50 万美元，行政发行费4.5 万美元，律师费1.5 万美元)，可获酒店赌场的抵押担保。项目市值近4 亿美元，PKF咨询评估公司预测2018年达9.76 亿美元。计划总的开发成本是7.79亿美元，计划吸纳230位EB-5投资者有机会参与此项目的投资，每位投资者投资不少于50万美元，预计将创造8653个永久性工作岗位。由Stockbridge房地产投资公司、SBE娱乐公司翻修拉斯维加斯大道上久的撒哈拉酒店。酒店赌场的承建商PENTA建筑集团为项目提供完工保障，确保项目的按时和按预算完工，开发商承诺将提供任何资金短缺。

　　3、俄勒冈州波特兰万豪酒店

　　由万豪签约管理30年，将可为每个投资者直接或间接超过17个就业机会，是美国移民法律要求的1.7倍。波特兰珍珠区目前没有酒店，万豪测算酒店入住率稳定后有约8.5%的净利润，EB-5投资移民将可享有约6%的净回报。项目开发商及管理方计划5至7年内通过项目整体收购或再融资方式，以15%的溢价（包括既有分红）回收资本，若项目管理方未能如期达到溢价退出目标，则其分红权将逐年扣减。

　　4、芝加哥会议中心EB-5

　　募集投资者499人，每人投资50万美元，每年获得1%投资利息，499人共同拥有会议中心和5家酒店12.75%的股权收益。项目间接创造的就业岗位数量8493个，每位投资者17.2个超过移民局规定的73%。会议中心超过190000英尺，5个酒店包括喜达屋、凯悦、洲际的威斯汀、英迪格等。