经验分享:酒店负债投资的前提是什么

　　以资产报酬率高于借款利率的业绩实施高负债投资和经营，800万元起家建造上海多个著名的高端酒店。

　　负债投资建设的酒店包括：虹桥扬子江大酒店、南京路海伦宾馆、徐家汇建国宾馆、浦东汤臣大酒店、新客站广场长城大酒店等带有不动产的高端酒店。

　　新亚集团负债经营的经验：一是挑选理想的地段和项目；二是挑选理想的合作者出让股权取得资金；三是挑选理想的品牌合作取得管理知识；四是业务经营、资产经营、资本经营三管齐下。

　　当年，空麻袋背米的前提是酒店客房供不应求；现在，酒店业供大于求情况下，投资回报快的酒店也不是没有，奥秘不一，例如三亚天域酒店是因为出售产权式酒店的缘故。

　　我进入酒店业的1992年工资翻了二番。当年酒店总经理做两件事，一是批条子同意住酒店，二是礼让之后笑纳土特产。

　　一、锦江股份前身新亚股份的负债经营

　　1992年3月31日，我到新亚集团的第一天，查阅这个大名鼎鼎的集团公司总资产只有2000万元、净资产只有800万元（现在上海一套商品房的价格），这是因为当时新亚集团所有酒店都是向房管所租赁的、没有不动产。新亚集团做出了没有资产的资产经营，1998年6月26日，新亚集团把没有不动产的外滩东风饭店的经营权（不是所有权）以不低于6500万元的价格出让给上海外滩房屋置换有限公司，此地就是现在上海外滩华尔道夫酒店的东部。

　　新亚集团800万元起家，以资产报酬率高于借款利率的业绩实施高负债经营，建造上海虹桥扬子江大酒店、南京路海伦宾馆、徐家汇建国宾馆、浦东汤臣大酒店、新客站广场长城大酒店等自有不动产的高端酒店。

　　新亚集团负债经营的经验：一是挑选理想的地段和项目；二是挑选理想的合作者出让股权取得资金；三是挑选理想的品牌合作取得管理知识；四是业务经营、资产经营、资本经营三管齐下。

　　以新亚集团与美国百事可乐旗下百胜集团合资成立上海肯德基公司为例，最初持股比例新亚集团49%、美国百胜集团49%、泰国正大集团2%（后来变动原因和情况略）。新亚集团帮助美国百事可乐在中国破天荒地打败了更加强大的老对手、旗下是麦当劳的可口可乐。肯德基在全球城市的盈亏平衡点是开业7家店，但是上海开第二家店人民公园店就已经盈利了。肯德基上海人民公园店1994年6月1日以日营业额34万元、日交易1.2万笔刷新全球快餐、速食业单店记录，以后又连续多次刷新记录。新亚集团以帮助杭州、苏州、无锡肯德基公司提供干部培训、开业准备等为条件，取得三地肯德基公司的8%股权，看一下2016年肯德基餐厅带来的效益：

　　股权42%的上海肯德基公司营业收入74735万元、净利润6711万元，净利润率8.98%；

　　股权8%的杭州肯德基公司营业收入115795万元、净利润18092万元，净利润率15.62%；

　　股权8%的苏州肯德基公司营业收入62178万元、净利润8635万元，净利润率13.89%；

　　股权8%的无锡肯德基营业公司收入32639万元、净利润4292万元，净利润率13.15%；

　　以上四地肯德基公司总的营业收入285347万元、净利润37730万元，净利润率13.22%。

　　酒店投资方面的案例和经验明天专门发文章。

　　二、与携程网范敏共事

　　1992年3月31日，我拿着上海新亚集团1992年第一号调令从上海市水产局调到上海五大酒店集团之一的上海新亚集团办公室担任负责工作，我到后不久，对面坐的范敏先生（现在携程网主要负责人之一）就调到公司下属的海伦宾馆工作。范敏毕业于交通大学，学习的是计算机通讯专业，他对我说由于不熟悉办公室事务，公司老总不太满意。他说“你来就好了”；我对他说，“你年轻有为，来日方长。”此言毕竟言中，2004年的范敏成为美国纳斯达克上市公司携程网的COO了。

　　我到新亚集团2个月后的5月，张玉良先生离开上海市农业委员会，下海创办上海绿地集团有限公司担任董事长、总裁至今。21年后，绿地集团成为中国第一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的综合性企业集团，位居2013年《财富》世界500强排名第359位，2013年中国500强排名第55位。

　　三、复旦、交大硕士生排队应聘酒店门童

　　新亚集团还是工资改革的先锋，为上海所有行业提高工资水平开辟了道路，当时新亚集团的工资分13档，后来锦江集团等也大幅度提高工资水平了。

　　我从上海市水产局到新亚集团的当月工资翻了一番，当年新亚集团开始了上海市的“六自主改革”（自主定价、自主用工、自主经营、自主投资、自主分配、自主管理），年内我的工资又翻了一番。当时，上海酒店业的工资超过银行业等等，成为第一高工资。记得我担任厂长办公室主任的国家二类大型企业的总工程师、高级工程师月工资二百元不到、他手下一位员工的女儿在花园饭店服务员的工资是400元。

　　1994年，上海交通大学学生会主席兼研究生协会主席徐志峰博士到新亚办公室工作，排名在我之后。他是当时整个上海商业系统所有企业中唯一的一位博士，他告诉我，如果不来新亚集团，明年就是全国学联主席，因为当时全国学联主席是全国几家有名的高校学生会主席轮流当选的。和徐志峰博士同时进新亚集团工作的还有上海交通大学15个硕士研究生，可见当时酒店行业的收入水平对人才具有吸引力。当年上海静安希尔顿酒店招聘门童，名牌高等学校硕士生排队应聘。

　　四、锦江股份前身新亚股份上市公司设立请示是我起草的

　　600754锦江股份这家上市公司的前身新亚股份的设立请示是我起草的，现在可以到档案室查到。1992年12月28日，市财办和市体制改革办公室批复同意了我起草的上海新亚（集团）联营公司改制为上海新亚（集团）股份有限公司的请示。1993年成立了定向募集的上市公司；1996年9月3日，中国证券监督管理委员会同意新亚股份向社会公众发行1900万股境内上市人民币普通股（股），发行价4.90元；1996年10月11日，1900万股A股和600万股公司职工内部股在上海证券交易所上市（股票代码600754），开盘价11.68元，内部股在3年前的购买价是1.50元，当时从我处购买到内部股的人都不会忘记。

　　五、上海的五大集团

　　上海五大酒店集团中，锦江集团是原市政府接待办演变而来，实力最为雄厚；东湖集团是原市委接待办演变而来，承担部分非市场接待；华亭集团是原旅游局系统演变而来，十大酒店建设令人印象深刻；衡山集团是是原市政府接待办分离出来专门接待部级干部而来，至今依然存在；新亚集团的起家是一穷二白，原来是上海市第二商业局下属的饮食服务公司，人称大饼油条公司，成立时候的14家中小酒店都没有不动产，以上海天潼路上的新亚大酒店（当时二星级，以后改造后三星级）为龙头。新亚集团空麻袋背米，依靠贷款建造扬子江大酒店、海伦宾馆、建国宾馆、浦东汤臣大酒店、广场长城大酒店等等，确实非常不容易。

　　1999年10月10日，新亚集团和上海市食品集团联合重组为新亚集团。食品集团以生产著名的冷藏链“上食肉”而闻名于上海，旗下的龙华肉类加工厂和大场肉类加工厂也是有名的企业，吴泾冷库是远东第一大冷库。

　　1999年，锦江集团与上海华亭集团合并为锦江集团。

　　2003年6月9日，锦江集团与上海新亚集团合并组成锦江国际集团，由新亚集团第二代领导人俞敏亮出任一把手。上海五大酒店集团变成三家了。现在的锦江集团包括除了原来的锦江以外，还有华亭集团、新亚集团、食品集团、上海国旅集团。

　　六、上海酒店业的辉煌时期

　　2006年是上海酒店业的辉煌年份，上海五星级酒店经营指标超过新加坡和香港，浦东香格里拉营业收入88035万元、利润总额17435万元、客房981间，平均每间客房年营收89.74万元、利润17.77万元；金茂君悦营业收入73521万元、利润总额29440万元、客房555间，平均每间客房年营收132.47万元、利润53.05万元。

　　七、我退休以后的酒店业生涯

　　2008年7月14日，我作为一名锦江集团总部的干部到华美顾问在衡山路老洋房的办公室上班了，我的退休日期还没有到，是因为我动用了年假和历年加班调休提前离开国有企业了。

　　我是领导的贵人，我担任过秘书的领导包括：副部级中国交通银行首任董事长潘其昌（曾与当时国家第一领导人当面交流）、正局级上海水产局束昭生（中国第一批莫斯科大学留学生）、副局级上海水产局钱锦昌（中国远洋渔业的开创者）、副局级新亚集团总经理何义钊（中国首次厂长经理考试获得双优的上海2人之一）、正局级新亚集团首任董事长张俊杰（原上海市财政、贸易、商业部门几十个局级机构的总负责人）、正局级新亚集团二任董事长沈思明（原上海市政府秘书长）、副局级新亚集团首任监事长汪杰（原上海物价局局长）、现在尚在位的正局级锦江集团董事长俞敏亮（可惜他后来没有好的参谋）。

　　我担任上海渔轮厂厂长办公室主任多年，潘其昌先生曾经担任上海渔轮厂厂长，潘其昌先生后来被提拔担任中国五大银行中当时唯一总部在上海的中国交通银行和中国太平洋保险首任董事长，副部级。

　　在酒店集团和酒店的经营管理方面，还得益于原新亚集团董事副总经理、扬子江大酒店第一任董事长张志毅先生。

　　现在与我微信互粉的行列里，有曾经叱咤风云的上海五大酒店集团的若干领导，也有许多精明能干的酒店职业经理人。

　　在上海五大酒店集团中，我在其中两大集团的总部工作17年多，退休后在酒店顾问公司的工作也已经将近9年了。

　　9年来，我的办公室一直与宗教有缘，先从旁边是基督教国际礼拜堂的衡山路洋房搬迁到对面是天主教徐家汇天主教堂的中金国际广场，再又搬迁到北面是上海唯一东正教教堂的淮海中路嘉华中心。

　　我的宗教教义是：正义、公正、正直、专注。