全方位评估：中国酒店投资回报要剥几层皮？

　　理论要求和实际水平的对比；原因分析；狭义回报与广义回报的思考。不持有不动产的可以参考文章精神。

　　酒店经营回报不是中国酒店投资回报的唯一指标，在初期甚至不是首选指标。

　　中国酒店目前经营不能达标的根本原因在于中国酒店业是没有控制和协调的，任何行业健康发展是三个要素：供应、需求、控制和协调。对比中国银行业有同业公会，有游戏规则和进入门槛，我们目前形形色色的酒店业协会不是如海外的同业公会，没有制定游戏规则（如同业损害评估方法）和进入门槛（如对居住房的类酒店化争夺市场）的控制功能，没有产业保护的力量（如对一家在线旅行社2017年一季度酒店佣金21亿元忍气吞声）。与政府有关联的协会已经根据政府的要求与政府脱钩，但是“新”的协会依旧穿新鞋走老路，没有企业切肤之痛的感受，没有争取产业链上的公平地位，这是会违背政府改革的初衷的，也将辜负政府要求民间协会担负大任的期望。依法治行业是依法治国的基础之一，同业公会应该起到企业与政府间的桥梁作用。考虑到新协会都成立不久，希望负责任的协会终究能够早日出现，希望内地早日出现如香港地区的《香港饭店旅馆法》、《酒店东主条例》，台湾地区的《观光旅馆业管理规则》。

　　一、美国教授调查研究的数学模型

　　20世纪末，美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准，以单个客房每天的平均收入作分子，其客房平均分担酒店投资额为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务平均948；全套服务中供餐饮910、全套服务中不供餐饮1003。

　　简化一下，赵焕焱称之为千分之一法则。赵焕焱在2002年对照计算上海若干酒店的经营状况，达到了上述水平。

　　二、千分之一法则的推论

　　1、千分之一法则其实是总投资年营业收入率36.5%（0.001乘以365），假设没有经营成本即2.74年（1除以36.5%）收回现金流。

　　2、如果经营成本占60%、毛利润率为40%，则6.85年（36.5%乘以40%=0.146；1除以0.146=6.85）收回现金流，与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。假设经营成本结构：人工35%、能耗12%、物耗8%、维修等5%。

　　3、如果净利润率为15%，则投资回收期18.26年（36.5%乘以15%=0.05475；1除以0.05475=18.26）；如果净利润率为20%，则投资回收期13.70年（36.5%除以20%=0.073；1除以0.073=13.70）。假设股本金结构中银行贷款占33%。财务成本包括：还本付息（先付息再还本，没有能力付息的可以实行利息资本化，但是投资额相应增加）、折旧摊销、所得税（25%）。

　　三、按照千分之一法则的保守型投资设计模型

　　1、以土地成本占33%计算，五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。

　　2、以客房面积50平方米计算，每间客房分摊投资90万元（现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米，不含卫生间和门廊)。

　　3、每间可供房收入900元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。

　　4、每间可供房收入900元，如平均出租率70%、则平均房价为1286元。

　　5、对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计。

　　6、按照静态回收期计算。

　　四、现实数据对照

　　1、理想很丰满，现实很骨感

　　根据2016年四季度的数据，中国内地全部五星级酒店每间可供房收入平均水平前6位城市（其中4个城市是一线城市）都无法达到按照千分之一法则的投资设计模型所要求的数据。

　　2016年四季度，五星级酒店的平均房价、平均出租率、每间可供房收入分别为：

　　全国809家614.96元、61.56%、378.57元。

　　上海67家948.73元、74.34%、705.29元。

　　三亚14家936.95元、73.89%、692.31元。

　　济南3家817.25元、69.25%、565.95元。

　　北京61家803.64元、68.26%、548.56元。

　　广州22家794.66元、68.84%、547.03元。

　　深圳22家717.88元、75.00%、538.41元。

　　2、目前能够达到水平的酒店投资也超一流

　　例如，2016年度：

　　上海半岛酒店每间客房分摊每天息税折旧摊销前利润达2077.55元。

　　金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均出租率74.2%、平均房价2207元、每间可供房收入1637元。

　　上海金茂君悦大酒店平均出租率79.8%、平均房价1459元、每间可供房收入1164元。

　　金茂北京威斯汀大酒店平均出租率82.2%、平均房价1134元、每间可供房收入932元。

　　金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店平均出租率67.3%、平均房价1360元、每间可供房收入915元。

　　3、目前部分酒店的息税折旧摊销前利润率也比较理想

　　例如，2016年度：

　　上海世茂皇家艾美酒店EBITDA率41.46%。

　　上海外滩茂悦大酒店EBITDA率38.32%。

　　上海佘山茂御臻品之选酒店EBITDA率38.27%。

　　上海半岛酒店EBITDA率34.90%。

　　4、供求关系良好时期普遍能够达到

　　例如：2005年上海五星级RevPAR平均1188.55元；

　　其中：波特曼丽嘉2038.07元、威斯汀虹桥2034.50元、四季2126.28元、金茂君悦1837.71元、瑞吉红塔1753.42元、浦东香格里拉1722.95元、静安希尔顿1395.36元、虹桥万豪1389.28元、花园饭店1346.72元、锦沧文华1341.89元、汤臣洲际1254.52元、富豪环球1238.15元、扬子江大酒店1226.49元、东锦江881.29元。

　　5、供不应求时期案例不具备普遍性

　　例如北京建国饭店：

　　1982年4月28日，北京建国饭店竣工验收，总投资2229.3万美元；

　　1982年，建国饭店盈利150多万美元；

　　1983年，建国饭店盈利400多万美元；

　　1984年，北京建国饭店盈利800多万美元；

　　1985年，北京建国饭店盈利1500万美元。建国饭店在建成后4年多就连本带息还清了汇丰银行全部贷款2000万美元。

　　1992年，北京建国饭店营业10年期满时创造的利税相当于7至8个建国饭店。

　　五、中国酒店经营不能达标的原因

　　中国酒店目前经营不能达标的根本原因在于中国酒店业是没有控制和协调的，任何行业健康发展是三个要素：供应、需求、控制和协调。对比中国银行业有同业公会，有游戏规则和进入门槛，我们目前形形色色的酒店业协会不是如海外的同业公会，没有制定游戏规则和进入门槛的控制功能，没有产业保护的力量。与政府有关联的协会已经根据政府的要求与政府脱钩，但是“新”的协会依旧穿新鞋走老路，没有企业切肤之痛的感受，没有争取产业链上的公平地位，这是违背政府改革的初衷的，也是辜负了政府要求民间协会担负大任的期望的。依法治行业是依法治国的基础之一，同业公会应该起到企业与政府间的桥梁作用。考虑到新协会都成立不久，希望负责任的协会终究能够早日出现。

　　六、中国酒店投资的广义回报考虑因素

　　主要考虑资产中长期的价格变化，M1、M2发展趋势和纸币的实际价值变化。

　　M1指市场上的现金，包括支票和活期存款；M2指M1加上定期存款和债券。

　　2013年3月中国M2突破100万亿，同比增长15.7%，超过世界货币总量的52%。

　　2016年末，我国广义货币供应量（M2）余额155.0万亿元，比上年末增长11.3%；狭义货币供应量（M1）余额48.7万亿元，增长21.4%；流通中货币（M0）余额6.8万亿元，增长8.1%。

　　七、中国酒店的其他回报：可剥8层皮

　　马克思论资本对一头牛剥两层皮亦黯然失色。

　　1、第一层皮：招商的彩礼

　　以表皮获取地皮，因为承诺建酒店而拿到地皮。

　　2、第二层皮：抵税的神器

　　酒店巨额投资抵充了可观的所得税。

　　3、第三层皮：品牌溢价层

　　高大上的酒店品牌提升整个地块价值。

　　4、第四层皮：抵税第二春

　　酒店开业后的折旧、摊销进一步抵充所得税。

　　5、第五层皮：资产配置

　　从中长期看，资产与货币、纸币的配置权衡关系考虑。黄金价格150年上升67倍、最近16年上升5.36倍。

　　一盎司黄金的价格：1866年狄更斯时代20美元；1944年7月布雷顿森林体系规定35美元；1971年黄金与美元脱钩；21世纪初250美元；2016年9月1340美元。

　　6、第六层皮：投资回报

　　对酒店本身投资回报的要求。酒店已经剥了五层皮的事实已经被忽视，现在知道了疼痛的味道。

　　7、第七层皮：品牌输出

　　建立独立知识产权的酒店品牌，对外全权管理或特许经营，继而上市，以后的发展就看修炼的程度，前途无量，不可估量。

　　8、第八层皮：酒店出让

　　不动产增值或者品牌溢价而出让。虽然剥皮权利丧失，但也最后一次剥了酒店的皮。

　　赵焕焱评论：一般业主只能剥六层皮，修炼成功才能进入开剥厚度无量的第七层皮。可怜的酒店，充当了太多的功能。

　　八、《羊城晚报》吴珊的采访赵焕焱的报道

　　2016年8月4日，《羊城晚报》吴珊在“自营酒店品牌热潮正在兴起，酒店的皮你扒了几层？”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

　　华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉羊城晚报记者，其中还有更深层次的原因。

　　赵焕焱表示，房企酒店集团发展自营酒店品牌，是酒店投资经历了“表皮”换地皮、抵税神器、品牌溢价层等诸多过程后，最终回归追求投资回报本质的体现。

　　赵焕焱介绍说，酒店有六层皮。第一层皮是招商的彩礼。“是指利用酒店建设计划拿到地皮，此时酒店投资的主要目的在于‘表皮’换地皮。”

　　第二层皮是抵税神器。“是指房企通过对酒店的巨额投资抵充了可观的所得税。”赵焕焱解释说，假设房企当年商品房销售额为100亿元，净利润为20亿元。那么，这20亿元需要缴纳所得税。如果将这20亿元投资酒店建设，净利润就变为0。因此，这个阶段投资酒店能给房企带来可观的抵税回报。

　　第三层皮是品牌溢价层。引入高端国际酒店品牌后，整个地块的价值得到提升，房价也随之提升。赵焕焱称，这一阶段酒店投资的主要目的在于“房价”提升作用。“最初房企进入酒店业是‘被动’的。主要表现，一是出于对房地产的带动，二是引入高端国际酒店品牌而非自营品牌。”

　　第四层皮是抵税第二春。酒店初开业时，对于房企也有着重大利好。“因为酒店的折旧、摊税可以进一步帮房企抵充所得税，这也是一个不小的数字。”赵焕焱解释说，酒店毛利润扣除还本付息、折旧、摊费、得到净利润后，才需要付所得税。而折旧、摊费又非常可观。因此，在这一阶段，引入洋酒店品牌，对于房企仍然有利可图。

　　第五层皮是感到疼痛了。“房子卖完后，随着酒店开业年头的增加，酒店折旧也呈现逐年减少状态，这使得酒店投资抵税利器的作用逐渐丧失。此外，房企还要每年付给国际酒店管理集团一笔高昂的管理费。”据了解，房企给付的酒店管理费大约占到营业总收入的7%到8%。“这在前几个阶段，能够通过酒店投资充抵大量所得税时，这笔开支并不明显。但是，现在要酒店自己赚钱了，这就是一个不小的数字。”

　　第六层皮是指品牌输出。“因为酒店投资的根本目是要得到投资回报。在扒了五层皮之后，房企不得以只能到第六层皮。这是指建立独立知识产权的酒店品牌，对外全权管理或特许经营，继而上市。”赵焕焱说，通过几年来对酒店管理的逐步了解，房企希望减少管理费，甚至是增加管理费收入。所以，从某种角度，发展自营酒店品牌也是一个必然选择。

　　“因此，房企从与洋酒店品牌合作过渡到独立发展自营酒店品牌，实际上就是一个酒店的‘扒皮过程’，而自营酒店的发展结果，则要看各自的能力。”赵焕焱说。