无论租售、房子是用来住和圆梦的

　　近期，一系列利好租赁产业的文件、政策和通知发布，引爆了媒体圈。

　　19日广州发布租购同权，20日九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）都对租赁式房屋、公寓形成了诸多利好。

　　针对近期政策，中国饭店协会公寓委员会专家组租长穆林教授，进行了相关解读。

　　一、解决并不断改善公民居住条件，是城市管理者的责任、是中国梦的重要组成部分

　　2016年12月底，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，许多专家、媒体过多的关注于“房子的用途”这一解读，我认为这个定位还有一个重要的含义——城市居民需要有住房，城市需要为居民提供住房。解决基本住房并不断改善居住条件，实现公民住房梦，是中国梦的重要组成部分，明确了这一总体目标，买也好、租也罢，不过是实现目标的手段。

　　19日广州的租购同权政策、20日九部委发文要求加快发展住房租赁市场，都是为了服从这一目的：在人口快速流入地区、购房价格快速上涨，导致大量城市新青年买不起房，通过大力发展租赁市场，解决新市民居住问题，并让他们逐步分享城市发展的成果，包括医疗、教育等，这既是“付出就该有回报”社会公平的体现，也是城市长期保持竞争力的明智之举。

　　二、成熟的租赁市场，不仅是住房稀缺时代的权宜之计，更是社会发展的长期要求

　　今天一提出租屋，给人的印象往往是脏乱差，群租房、地下室、城中村是无数城市青年无奈的选择。近年来快速发展的长租公寓行业大大提升了出租房的品质，以魔方、You+、贝客等为代表的集中式公寓，以自如、青客、优客逸家、寓见为代表的分散式公寓，为广大城市青年提供了更高品质的选择。

　　但我们也应看到，由于配套制度有待完善、成熟物业获取困难，品牌公寓的市场占有率不足5%，大大限制了城市新市民居住品质的提高。在这一背景下，一系列的政策的推出，包括加快培育租赁企业、增加租赁住房供给、创新住房租赁管理和服务体制等，可以预见，通过多方努力，我国租赁住房、尤其是人口快速流入地区的租赁住房在数量和质量方面将快速提升，满足人民的租赁需求。

　　对比国外市场，我国租赁市场距离国外发达国家还存在巨大的差异。一二线城市，80%以上的人居租赁面积小于20平方米，合租房大量存在，80%以上的户型为单间（包括集中式公寓单间、分散式公寓合租房和分散式公寓一室户户型）。对比美国市场，以全球最大长租公寓企业之一——美国睿星为例，只有15%左右的户型为单间户型（Studio），主力户型为一室一厅（30%-35%）、两室一厅（或称一室半，30%-35%），三房一厅（15%）左右。在核心城市，发达国家租房比例远高于我国，可以说：租房子不仅是住房稀缺时代的权宜之计，更是社会发展的长期要求。

　　三、在当前的总体形势下，提出大力发展租赁和租售同权，体现了政府的魄力、担当和智慧

　　19日广州“租购同权”政策发出以后，总体上出现了两种声音，一种是广大群众、媒体的殷切希望，另一种是不少专家、学者，大喊“不可能”。我们认为，这些专家、学者过多的关注现状，而缺少发展，比如他们认为“短时间内学校数量难以快速增长，于是租购同权无法实现”“由于土地财政，出让租赁房土地将导致财政收入大幅度减少”等观点，我们认为，要站在“建立房地产长效机制”的高度深入思考。

　　近期的政策、文件，有三点方向性的判断：

　　1. 首先，这一文件体现了政府的态度和承诺

　　2. 其次，制度方面需要进行大规模的创新，比如租赁用地的财政收入、税收问题，增加教育投入以实现教育均衡问题等，但正因为有困难，“啃硬骨头”才能体现政府的魄力和智慧，反过来，如果九部委联合发布一个不痛不痒的通知，实现一个“所有专家都认为能实现”的目标，其本质其实是不作为。

　　3. 最后，系列文件、政策、通知，将形成巨大的“倒逼机制”，加速改革进程。比如广州要求租购同权，长期看必然倒逼教育部门推进教育均衡改革、倒逼财政部门加大教育投入。《通知》要求各地梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。这些要求，让各级政府、部门少了推诿的借口，对于倒逼改革，具有巨大的作用。

　　总之，对很多政策，“人们总是高估其短期影响，而低估其长期影响。”，近年来一系列租赁相关政策的推出，很多分析人士总认为效果不明显，但随着政策的不断落地、执行的不断强化，一个成熟的租赁市场，一个“房子是用来住的，是用来改善市民居住条件、实现城市梦、居住梦、中国梦”的健康的房地产市场，会随着“房地产长效机制”而逐渐到来。