穆林：如何找到7%的长租公寓物业

　　7月7日，“资产管理与长租公寓合作机遇沙龙”在上海举行，来自开发商、金融机构、公寓运营方、研究机构、行业协会等多方资深人士出席了此次活动。中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林教授应邀出席，并在主题沙龙上做了发言。

　　今天我们活动定义为信息和资源交流会，那么我也来说几句。我们过去两年在全国做了40多场活动，我很有幸，前前后后一共聊了将近100位公寓企业家，参观了300多套公寓的房子，除了白领公寓、蓝领公寓，还有其他各种属性的公寓。今天我和大家分享一个主题，有没有可能在中国找到7%投资回报的产品，这个机会是否存在。

　　刚才刘策总（指出席现场活动的明源地产研究院首席研究员刘策）的分享，如果用住宅用地，回报率一定没办法看。根据我们过去两年的经验总结，有很多住宅用地是低于0.5%的投资回报率，比如学区房。如果换成商业用地，投资回报率至少翻1倍，而且在很多城市，商业用地的价值比住宅要低一半甚至更多，这样投资回报率会更高。接下来就看各家公寓有没有渠道和能力把符合要求的物业土地属性做成租赁。集体用地、宅基地、工业用地和科研用地我在国内都看到项目了，投完以后可能有很高的投资回报率，但不能做REITS，只能做租金。工业用地很快会看到政策的放松，另外公关能力需要极强。在北京，集体用地和宅基地的政策已经逐渐放开，目标是未来5年要做50万套（编者按：上海的新政策是5年70万套），其本质是村集体拿着村里的土地做股权入股，租金收益大家分成，北京市住建委专门出台了相关政策。还有科研用地，在上海奉贤我看到了这样的项目，其实背后是一个制造型企业，把科研用地转一下。长租是这样，在短租领域和酒店领域我看到了林地、湖泊用地、农业用地和海洋用地，都是对资源进行合理性利用。

　　如何提高坪效，我也有一些思路和大家分享。城市更新和物业更新是一方面，因为我们国家现在城市建设日新月异，发展非常快。要跟紧城市规划的步伐，比如在上海大虹桥旁边，我有一个朋友拿了大约3500间公寓，非常便宜。这个房子是小产权的，都不可以卖，投资回报率特别高。要考虑到城市的更新，还有要找到价格洼地的物业。还有运营增效，一般来说我们看运营能够把你的坪效提升2.5倍甚至更高。但是反过来，增效的钱现在落到戴总（编者按：指出席现场活动的恺信亚洲管理集团董事戴伟强）那里了，让他把利润交出来，贡献到你这里，我们投资回报率7%，卖房赚钱，戴总亏钱就可以了。还有小户型房间，我在青岛看到了使用面积25平米的房间，在深圳那边还看到6平米的房子，户型越小投资回报率越高。

　　但是有一个要谨慎的地方，太小的户型是反人类的，之前我和睿星资本也交流过，在美国你要做一房一厅、两房一厅、三房一厅，业主的选择是多样性的。现在如果拿物业太贵的话，需要想办法找一些便宜的物业。这种物业一般在谁手里？按我们的经验三种人手里，国资委、国有企事业单位，还有国有银行等机构。中国超过150万亿资产是在国家手里，国家控制着大量低效或者闲置物业。

　　有一些持有型重资产的长租公寓在做税收统筹，他们会看这个城市去年产生了多少利润，再决定拿多少物业做长租公寓。这个资产卖掉需要交40%税，土地增值税和所得税。我们看到很多地产商开始做公寓，也有这方面的考虑。用低成本资金做夹层贷和债转股，争取在国内能够拿到3个点以下的钱做优先，再找钱做劣后。我坚信在中国7%以上产品是绝对可以找得到的，但是要做各种处理。

　　最后讲一讲影响资产价格的负面信息，包括以下因素：第一，物业补救，你要把它翻新，会降低1个点的投资回报率；第二，税收政策，从我们目前听到的消息，未来收房产税大概在0.25—0.5%左右；第三，抢夺利润。大家要充分考虑其他方面的因素，把你平时算帐的方式往上拉，这个账才算得过来。

　　以上就是我个人过去两年看项目的经验分享，最后给大家介绍一下我们单位——中国饭店协会直属于国资委，是受商务部指导的国家一级行业协会。中国饭店协会公寓委员会，则是联络国内公寓企业的二级机构，目前覆盖国内近千家长租公寓企业，涉及公寓房间数超过五百万间。谢谢大家。