年薪多少才能猎到优秀的“小镇总”？

　　半个月前，福建房企融侨员工对莫老爷说，他们也有了开发“特色小镇”的计划，公司正在开会学习奥伦达部落的运营模式。

　　自2016年中央提出要在2020年前培育至少1000个“特色小镇”之后，中国房企便将小镇事业视为新一轮蓝海，争相涌入。华夏幸福表现最夸张，宣称三年内要建设300座“产业小镇”，其内部人士向莫老爷透露，老板王文学最初的设想是500个，担心太激进才做了调整。绿城宋卫平也有“十年百镇”的目标。

　　据不完全统计，全国计划建设的特色小镇量已接近一万个。有多少个小镇就得搭配多少个"小镇总"，莫老爷的一位地产猎头朋友说，他们公司最近接到了不低于五家房企的需求是紧急挖“小镇总”。以至于业界笑侃：“城市总、项目总现在不吃香了，小镇总才有前途！”

　　这位猎头朋友还说，品牌房企给小镇总开出的年薪都是几百万起步的，干得好的上千万也不少。某种意义上说，镇长较之过去的项目总，要求更高。后者只是管理一个小项目，卖完就完事了，前者从初期的拿地、规划、设计，要一直做到交付后的居民服务，并且，处理政府关系的能力，以及能否保持政治敏感度，都是小镇总必不可少的条件。所以，一般的项目总开发商是瞧不上的，必须是，操盘过住宅、公寓、酒店、商业、产业等多业态大型综合体，业绩突出的项目总才能成为小镇总人选。据莫老爷了解，奥伦达的小镇总就不便宜，薪资与品牌房企区域总无差别。

　　其实，国家发展特色小镇的初衷是效仿海外发达国家的产业集群文化，比如美国格林威治基金小镇，全球350多只管理着10亿美元以上资产的对冲基金公司，近半数都把总部设在那里，这可比盖郊区大盘难多了！澳门就挺像一个以博彩业为特色的产业小镇的。所以对我国这一万个小镇能否满足中央“千镇呈千面”的要求，莫老爷表示怀疑。

　　尽管开发商们对小镇充满热忱，具备相关能力和运营经验的却不多。华夏幸福是产业地产的先行者，在环北京一带打造过很多成功的产业新城项目，外界看来，他们做小镇应该得心应手，但据莫老爷了解，华夏幸福也在带队学习奥伦达。不仅如此，万科、恒大、碧桂园、绿地、龙湖等品牌房企现在都把奥伦达当做标杆研究。那么问题来了：为什么是奥伦达？

　　前述问题就是本文的写作重点。为了找到答案，莫老爷半个月前实地探访奥伦达，将观点归纳如下：

　　1、学运营。房地产上半场解决的是买房问题，大家都在追求规模，现在到了下半场，要解决的是如何住得好的问题，红利将转移到经营存量房和服务上面。有长远眼光的开发商思考的不再是如何多卖一套房，而是去挖掘每一个业主的终身消费，包括健康、教育、文化、艺术、旅游、商务等。莫老爷的一位星河湾朋友说，他们以前考察都是看房子，现在考察都是参观国际学校、健康产业、农场等。房企们未来要比拼的是运营能力，而奥伦达给自己的定位就是“会员制健康与幸福系统运营商”，所以大家学奥伦达绝不是学小镇这么简单，更是学习如何向小镇运营商转型。

　　2004年，一家叫做居易国际的开发商，在京北怀来极为偏僻之处拿了几千亩土地，当时没别的地产同行看好这个项目，因为项目距离北京城区太远，如何引来客户来此聚居成了当时最头疼的问题。

　　05年到10年，原乡美利坚成为一个颇具知名度的度假大盘，是许多人没有想到的。前6年的老带新已经达到50%以上，所以，2011年奥伦达部落诞生就很合理，会员制的概念也是顺理成章，而其独特的五同理念及三条主线，使聚落在原乡遍地开花，得到业主的认可，更通过“会员”把他们跟项目长期粘在一起，多次消费，这就是运营能力。而“聚落”就是现在所谓的“社群”，很多品牌房企这2年才开始接触“社群”，奥伦达十几年前就这么干了。

　　2、学社群。华夏幸福内部人士告知莫老爷，他们领导要求到2018年需累计建立各类主题鲜明社群130个。这个数量，奥伦达现在已经做到了。奥伦达部落目前拥有上百个“聚落”，如足球队、话剧社、诗社、原野舞蹈团、合唱团、花友汇、油画苑、白桦林聚落、高尔夫聚落等，各个聚落已形成完整生态系统，都有各自的聚落带头人、队长、社长、会长等，有定期的活动频次，有固定的圈层活动。所以，它被称作中国地产社群运营的开山鼻祖，社群之父。

　　莫老爷亲身体验了他们的“油画苑”部落

　　此次奥伦达之行，还赶上了他们以“健康中国幸福未来”为主题的奥伦达部落十大小镇联合发布会，这十个小镇将覆盖环渤海经济圈、中原经济区、长三角经济圈和粤港澳大湾区四大区域。令莫老爷印象最深刻的是，发布会第一个节目《对衰老的回答》诗歌朗诵，竟然是由奥伦达“诗社”部落的老年会员们自发组织表演的，可以感受到，乡邻间就像亲人一样。而发布会主持人CCTV-1《大国品牌》出品人吴纲也是奥伦达业主。

　　“奥伦达部落”品牌是在2011年被正式提出的，这意味，除了卖房，还可以卖各种各样的会员卡、会籍卡！成为奥伦达会员，即可参与所有聚落活动，一百多个“聚落”足以令所有人在其中找到自己的爱好。据说，他们每年举办活动超过一千场，以业主自发及会员中心发起的为主。而这些聚落活动，还有一个作用，即是实现项目9成老带新的基础。大家都知道奥伦达的老带新简直就是业界神话，原乡的转化率90%，海坨则是惊人的100%。

　　奥伦达还在全国打造了多个会员专属基地，复盖北京、郑州、深圳、上海等多座城市，它们也是为会员服务的，基地将提供私属农庄、家族酒庄、五星级会员酒店、跑马场、有机餐饮等全球顶级服务设施。

　　3、学创新。2006年当大多数地产企业还在习惯于从银行贷款的时候，奥伦达已经开始运作私募基金。“原乡梦得惜诺”采用的就是私募基金运作方式：向老业主发起私募，每份50-100万不等，每位老业主最多认购3份，认购期限2～3年，年收益率达到13%以上。地产与基金本就是相辅相成的商业模式，奥伦达的业主是富豪阶层，他们有资金投资和升值的需求，而开发商又有融资需求，通过私募获得钱，互相帮扶。

　　此外，奥伦达还向老业主众筹开发过马场、众筹酒店、房车营地等项目，因为投了钱，业主便成为小股东，他们对项目进展非常关心，所以有些有资源的业主还会为了加快项目落地，动用自己的关系支援开发商。而这些项目建成后，业主还会拉上自己的亲友前来体验，从而发展成为奥伦达部落的新会员。大家如果感兴趣的话可上网搜一下奥伦达的“五同”理念。

　　接下来，莫老爷带大家体验一下奥伦达的海坨山谷项目。

　　奥伦达部落海坨山谷，位于张家口赤城县，是一个被群山环抱的山间谷地，占地60000亩，小镇以运动医养为特色产业开展运营。

　　拥有4大特色旅游区：四季山区活动度假胜地、活力健康及山地水世界（加入温泉因素）、山地运动及娱乐体验区、家庭有机食品及农业体验区。未来将会有18公里的森林小火车作为度假专线会串联4大区域。

　　首期13000亩，风格很瑞士，已建成骑行俱乐部、儿童图书馆、海坨CLUB、房车公园、1473咖啡馆、能量加油站、2022约吧等。8月底，占地100亩的海坨之心人工湖也将完工。

　　莫老爷在房车公园住了一晚，太浪漫了。它是目前亚洲最大的房车公园，房车酒店100辆，自由式房车营位12个。唯一缺点就是洗澡不方便，热水供应时长只有5分钟，用完后需再等半小时才可再用5分钟。前述100辆进口房车30年的使用权已经提前销售给客户，但客户必须委托给奥伦达进行统一经营，同时可享一定的使用权益和分红。

　　房车内部开放式客厅布置合理，色调呈咖啡色，壁炉居中，沙发分布两侧，然后是四人座的餐桌，以及半弧形的橱柜。电视、DVD、音响、电冰箱、电烤箱、电子灶台等一应俱全。至今我的梦想仍然是：“等我赚够了钱，就开着房车去环游世界。”

　　1473咖啡馆。莫老爷当天是穿着高跟鞋爬上1473的，这点莫老爷自己都佩服自己。走在茂密的森林里，穿过一大片惊艳的白桦林，当1473咖啡馆突然呈现在你面前，那种仿佛进入了另外一个世界的感觉，不由人的尖叫。哇哦，太酷了。在1473的海拔高度，是可以看到2022年高山速滑比赛的。这也许是奥运的最佳看台了有木有？

　　1473咖啡厅的二楼，一个适合发呆、看书的地方。因为太喜欢它，所以莫老爷也留影了。

　　帐篷营地。夏日的夜晚，带一顶帐篷，和爱人或者朋友，来到山谷里露营吧。当然，再来一场篝火晚会也是可以的。

　　酷炫的儿童图书馆。孩子们在图书馆里看书，父母在外面晒太阳。

　　骑行俱乐部。在山谷里骑行，那种感受简直如同得道成仙，上坡儿累的汗流浃背，下坡儿溜车如飞，大口呼吸新鲜空气，大量排出汗水。

　　刚才我们说了，海坨山谷是一个以运动+健康为主业的小镇，前面已经介绍了一部分运动产业，现在跟大家分享一下它的健康产业。

　　这次，莫老爷奥伦达之行参观了坐落在原乡的心身健康（医学）博物馆，毫不夸张地说，对于一个开发商来说，提出“大健康”构想，并做到这个量级，确实前所未有。

　　海坨国际医学中心是奥伦达部落心身健康（医学）博物馆的分支机构，也是心身健康理念在海坨山谷的落地与实践，这里有全球最顶尖的医生，组成独一无二的健康智库，卡斯之强大，涵盖脑外、神经、心内、心血管等30个名医专科，组成了提升人类生命质量最强天团。

　　据奥伦达介绍，2018年海坨山谷还将启动150亩的小镇建设，包括1000亩儿童产业谷、禅养中心以及农场和牧场等。才刚从海坨山谷回来，莫老爷现在已经又想再去一次了，总体感受就是项目里很多“情怀”的东西，这些东西是最吸引莫老爷的，它们都需要时间去沉淀和积累，所以那些正在追求规模和高周转的大房企们，莫老爷认为，不一定有耐心学得会奥伦达。

　　最后再附几张海坨山谷的美景照，对它感兴趣的朋友，还请自行实地考察吧。它的美，莫老爷的文字不足以描绘。