净利润约12.11亿 上市房企中骏置业交出2017半年报

　　立秋已过，上市房企2017年中报比拼陆续拉开帷幕。年初刚把总部搬迁至上海的闽系房企中骏置业（1966.HK），可能因为前6个月发挥太出色，在其半年度工作会议上，董事长黄朝阳设定了新的中长期目标：“要在未来5年跨过千亿门槛。”。

　　中骏置业半年报显示，公司上半年实现销售额155.24亿元，同比上升31%，已完成全年280亿目标的55.4%。莫老爷研读完这份“成绩单”后，归纳出这家年满30岁的企业目前具备两大核心优势：1、土地储备充足，且布局精准，聚焦一线城市及重点二线城市；2、不差钱，现金流充沛，营收利润双双大幅增长。要知道，在当前的市场环境下，同时把这两点做好可不简单。最后，莫老爷还得出结论：5年千亿？或许保守了！下面，附上详细解读。

　　一、土地储备反映未来能够达到的规模

　　中骏置业年中报称，2017年以来，公司在二线城市及一、二线城市的外溢城市共取得34个地块，新增地上可建面积294万平方米，首次进入青岛、济南、佛山、惠州、镇江和徐州市场。前7个月拿地金额和数量已超过去年全年。在国内21个城市的总土地储备已达1209万平方米。

　　如果说现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”最需要的原始养料。房地产的玩法不像制造业，先把商品一件件卖掉积累利润，再将利润又投入到扩大生产规模中，然后继续卖商品。如果一家房企这么玩，玩不了几年，就活不下去了。房地产的核心是创造一个巨大的资金流平台，从拿地到清盘，要掏的钱就是第一次土地拍卖的保证金成本而已，获得土地以后就可以办理土地款融资，在开发过程中又可以办理开发贷融资，这个过程中，房子还没交付，开发商收回来的钱已经比实际投入的资金要多了。过去的20年里，采取高杠杆的房企几乎都是这种野蛮生长的方式。而能够一直这么转起来，关键就是不断的有土地供开发，玩好了，迅速便可做大做强。

　　莫老爷非常认可阳光城集团总裁张海民说过的一句话：“现在的土地储备排名，就是五年后的房地产排名。”土地储备量的多少，在一定程度上可推测出这家企业未来能够达到的规模及实力。

　　下图表为中房智库发布的《2017年上半年房企拿地面积排行榜》，以294万平方米计算的话，中骏置业可排在金地集团之前，位列全国第13名。对了，今年年初，金地总裁黄俊灿可是在华东区域公司的年会上，向所有城市公司总经理下过“当年不拿地，就免职”的军令状的。即便如此，获取的土地面积还是不及中骏置业啊！曾被贴上“激进”扩张标签的闽系房企融信中国、阳光城、泰禾集团等，则连前15都没进。

　　这些土地储备的区域布局，中骏置业近年来始终坚持“聚焦一线城市及核心二线城市”及其外溢市场的战略主方向，同时弹性拓展福建、广东、江浙发达地区的强三线及600万人口以上的三线人口大市。公司透露，今年下半年或将推出10个新项目，分别位于上海、南京、佛山、济南、泉州和漳州，预计下半年可供预售的货量总面积约170万平方米，可售资源达300亿元。

　　上海是中骏置业的福地。在上海，中骏置业用短短3年的时间成功落子了8个项目，已成功跻身2017中国房地产开发企业上海市10强。而今年上半年，仅上海就为中骏置业贡献了44.51亿元的销售额。这样精准的布局，这样的拿地速度，较之某些今年上半年不到百亿却喊出三年冲千亿的房企，黄朝阳的五年千亿或许保守了。

　　二、现金流充裕，营收利润双增长

　　规模实现的前提，至少利润和现金流要好看。利润方面，从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%，而在利润率下滑的情况下谈规模化已经没有意义。很多销售规模动辄千亿、几千亿的，净利润也就几个亿，并且还背负着80%左右的资产负债，这种姿势下，规模越大背后隐藏的企业运营风险也越大。

　　中骏置业半年报显示，上半年毛利率达到30.7%，同比提升5个百分点。同期，中骏集团的净利润约为人民币12.11亿元（应该可以排进TOP20），其中，母公司拥有人应占核心净利润约人民币9.39亿元，按年增长106%。这已经是一个非常漂亮的成绩。据相关机构披露，2016年A股房企加权平均毛利率仅在25.7%左右，H股房企的加权平均毛利率则也是在26.4%左右。

　　莫老爷研究了一下，这两年有成长表现的上市房企具备一个共性，那就是在过去的几年时间里，均加大了对主流城市的布局。尽管这推高了主流城市的地价，但从历史经验来看，除了三线城市，房企买高价地依然可以赚钱，因为这个行业的波动一直是爬山型的波动，这一轮的低点比上一轮的高点还要高，只要捂得住，现金流足够，你就可以赚钱。中骏置业上半年能收获这样傲人的利润率，主要原因就是一线城市的销售收入占比较大。

　　现金流方面，截至2017年6月30日，中骏的现金及银行存款结余为人民币134亿元，利息保障倍数高达3.3。现金流这个东西有多重要呢？莫老爷给大家归纳了两点：

　　1、房企的命根子就是现金流，只要现金流不断，企业就可以一直活下去，负债高也没事，能按期偿付资金就行。这也是为什么那么多房企要拼命入股银行（可参加万科入股徽商银行）以保证自身融资渠道畅通的原因；

　　2、在大肆举债疯狂扩张的房地产时代，遇上信贷闸门大开时期，企业经营也许不会出现问题，而一旦货币政策收紧，房企销售下降，现金流出现恶化，偿债压力就会空前上升。从2016年下半年开始，各地限购限贷频繁出台，感觉一年内不会松绑，这在无形中拉长了房企的回报周期，据莫老爷了解，一些手上钱不多的中小企业房企已经快坐不住了。

　　就当前的市场环境来说，房企最重要的就是现金流和再融资能力，中骏目前的现金流，足以支撑它的规模。也正是因为这样，使得中骏进入2017年以来，先后获得了德银、工银国际、光大证券、花旗、中银国际等投行的“点赞”，并被穆迪、标普、大公等评级机构提升信用评级。而因为这些境内外权威机构给予的优良评级，反过来又提升了中骏的再融资能力。

　　好了，关于“中骏置业”半年报的解读，莫老爷大概说完了。欢迎你把你的个人观点留在文章底部评论处，我们可以进行更深入的探讨。