房子“只住不炒”时代 开发商下一顿动情的红烧肉在哪？

　　今年的7月28日，江苏省无锡市发布新版政策，9月起非户籍群体租房可落户。前一天，房地产泡沫被中央财办定性为“灰犀牛”风险之一。

　　与“伟大的事业下半年完成”不一样的是，不伟大的地产则是上半年开局。自2016年12月21日中央经济工作会议首提“房住不炒”之后，地产行业第一次拐进“无人兜底”的跑道，开发商下一顿动情的红烧肉或者不动情的红烧肉，哪儿都不行，只能从这儿“烧”出。

　　1、 取决于青年意志

　　始于1998年的货币分房改革将房地产正式推向市场，在经历5年蓄势之后，2003年起房地产市场毫无悬念进入单边暴涨通道，无可阻挡。

　　过去20年来，几乎任何单纯理性的言行在房价面前无一幸免活成了一个笑话。远的如，2006年中国“三年不买房行动”发起人邹涛事隔三年后公开道歉；近的如，2017年董明珠炮轰家电企业“不务正业”反遭挪揄。

　　然而，2016年12月21日，当“房住不炒”在中央经济工作会议“一锤定音”之时，意味着土地财政正在告别对房地产泡沫的刚性兜底。在更早的2016年9月26日，人民日报刊发的重磅评论《失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》正在重拾奋斗者的信心。

　　2017年早些时候有人放言，不出10年“房产如葱”。这一预测届时无论是否打脸无人计较，可以肯定的是，你没看错，房改20年之后，蓬勃而澎湃的青年意志重回商业决策的中心位置。对开发者而言，如果不能为青年造房，如果不能青年造好房，一切看上去朝霞满天的开发者终将沦为房地产界的一轮夕阳。

　　2、 取决于二线城市

　　在女婿出柜这件事上，一个中国好丈母曾经盯瞩女儿：人也不回来，钱也不回来，这就危险了；如果人回来了或者钱回来了，就不要太在意。

　　“如果钱不留下来，那么人就要留下来”。眼下，中国好城市跟中国好丈母没什么两样，一二三线城市和同级别城市之间为期数十年角逐的资本增量正式让位于拉升的人口增量。

　　“抢人大战”尽管来晚了三五年，但毕竟还是来了，并在2017年形成第一轮集中火力。2017年5月以来，成都、杭州、武汉、重庆、苏州、长沙、东莞等若干新一线城市（本质是二线城市）出台了“抢人”政策，武汉、成都、长沙、无锡等城市尤其扎眼。然而，除北京、上海之外，深圳、广州等一线城市也没闲着。

　　基于“房住不炒”预期，四大一线城市过去20年间直冲云宵的房价有望止步2017年，然而，数十个新一线城市和强二线城市的房价仍有可能走出上行轨迹。即便忽略新一线和强二线城市的房价因素，一线城市的房价挤出效应也将人口和资本同时挤向新一线和强二线城市。

　　如果丢失了新一线和强二线，开发者终将失去下一个10年。

　　3 、取决于开发姿势

　　2011年以来，以科技产品为标志，包括建材家居在内的所有消费品序列集体转向全新升级的中国智造及其中国智造下的星辰大海，颜值正义、情怀体验飙升为建材家居类新国货的基础标签，既往嵌入在地产项目的建材家居洋垃圾史上第一次被甩至中国消费舞台边缘。

　　下一个30年，传统意义所称的开发商无法单独定义下一代增量房新品，最有可能上位的开发姿势将是传统开发商+科技开发者+用户开发者的联合出手。2017年，这一开发姿势在地产界加速抬头，各大开发商在AWE2017、中国建博会2017等活动上所预览的新一代住宅方案，毫无例外地展示了社区（住宅）与单元（家居）、社区（住宅）与城市（街区）之间可预期的科技场景化蓝图，包括IOT互联的底层设计和IOT家居的上层铺装。

　　有意思的联想即是，科技公司有无可能集体跨界为地产项目的科技开发者？无论是或者不是，可以肯定的是，追求交互便捷和场景惊艳的ORVIBO欧瑞博、宽连接路线的华为、AI定义未来的百度……这些已经让开发商紧抱出场的前锋公司已经集体入列，在与消费升级下的新一代终端用户相互致敬。

　　莫老爷说

　　莫老爷是2014年开始做房地产深度报道记者的，那个时候，“智能家居”是房地产领域最火爆的词，几乎所有房企、物业公司、科技公司都知道，它是行业未来必争的战略高地。涉入该领域的企业更是数不甚至，结果却大多折戟沉沙，导致过去几年“智能家居”一直处于不温不火的状态。

　　究其原因主要有以下三点：1、业内缺少一流的、真正理解需求的产品经理。可参照互联网行业，乔布斯、马化腾、张小龙、雷军、周鸿祎等等，成功的企业家太多。2、没有引爆点，没有谁能打造出一款爆品，一个让客户非买不可的东西。3、它还不是强需求。省钱是强需求，安全是强需求，装X和社交也是强需求，所以同样是智能设备，智能汽车的销售就很旺盛，因为它可以开出去装X啊！

　　那么进入2017年之后，以上三大痛点，是否得到有效解决了呢？莫老爷也不敢回答。但可以肯定的是：1、智能技术的发展日趋成熟，手机与周边设备智能化联动程度越来越高，低头族们渴望用手机掌控一切的需求越来越强烈；2、从莫老爷接触的开发商层面来看，过去智能家居更多被用于豪宅产品，这两年开始，开发商把目标转向中产阶级和普通住宅。这两个指向都意味着，智能家居市场已走向无限大。