投资城市更新的风口到了？你得听最聪明的钱怎么说！

　　要说这次的城市更新大会有什么不同，可能很大的一个特点就是这是一次由众多投资机构作为核心发起人的一次盛会!以往讨论城市更新要么就是集中在设计圈，谈的更多的是理念和理想;要么就会是政府的口径，讲的是城市风貌的改善、人口的安置与疏解，唯独缺席的就是投资机构，似乎没有人关心钱从哪里来，似乎这样的事只能是公益，没法市场化。于是资本缺席的城市更新就变成了今天我们看到的模样，有的变成了昙花一现的实验作品，有的剩下的不过是一张皮，光鲜的外表下面是“剪不断理还乱”的乱麻!

　　大概是我们弄的动静太大，一些投资圈的大佬也忍不住参与评论。最典型的评论有两种：1，小打小闹的旧楼改造也能叫“城市更新”?没有大投资大手笔的介入，城市更新就还只是个小众市场;2，城市更新看起来很美，但受到的限制也多，任何一种政策的收紧都可能是灭顶之灾，在这样的环境下投资条件谈何成熟?我个人以为这两种意见都非常中肯，这才代表最聪明的钱是怎样思考的，但显然聪明并不等于成就，真正的大智慧往往在一开始看起来那么不可理喻，等到所有聪明人都能看明白的时候，最好的时机早已错过!

　　这是我在本次城市更新大会上主持的第三场对话，同样是我特别定向邀请来的好朋友，这场对话甚至比前两场更干，每一句我们都在深究问题的本质，因为这才是对待投资应有的态度。

　　【对话：城市更新与存量盘活，投资为何?】

　　对话主持：中国城市更新论坛秘书长陈方勇

　　对话嘉宾：

　　盛世神州基金CEO 李万明

　　东方藏山高级执行总裁、东方瑞隆资产管理有限公司总经理万林义

　　稳盛投资总裁许亚峰

　　中信资本执行董事柴志培

　　红星美凯龙集团执行总裁兼董事会秘书郭丙合

　　陈方勇(主持)：

　　刚才万科的叶挺、中粮的孙天立都提到一个问题：如何慢下来去干苦活累活。特别是万科，从高速的扩张中能够走到这一步很让人敬佩!刚才叶总提到了三个案例：安亭新镇、哥伦比亚公园、张江科创中心，其实这些个项目，如果从传统的投资回报来说是都很艰难的项目，据我所知现实也是这样的，设计改造完成只是一个开始，目前它们还是处于一个艰难的运营过程，还需要一个很长期的过程。

　　刚才天立讲的，他们现在开始做地产基金。我也听到有一些声音在说，因为大悦城更多是在做大盒子商业，这种商业的投资其实充满了不确定性，做基金回报怎么算，这其实是蛮现实的问题。你做创新也好、更新也好，包括情怀的诉说也好，最后资本要问你的问题，就是投资回报怎么算，这其实是一个很严肃的问题。那么第一个问题我们就交给柴志培来回答，我很佩服中信资本，一个央企背景的机构能在那么早期就开始投商业投改造，就请你讲讲这么多年的实践史，这样的资本在做这样的更新项目，未来怎么去考虑退出的问题，怎么样跟投资人讲这个故事，请志培第一个来回答。

　　柴志培：

　　因为我们是一个以房地产基金业务为核心业务的公司，所以城市更新这种项目类型，我们应该也做了三四年。从我自己的感受来说，其实现在城市更新的市场上参与的人越来越多，竞争也越来越激烈。我们做过北京最早的城市更新项目，那个时候我认为是模式的创新，很多人没有想到这块，只要是主动去收购的项目，收购价格上对整个收益各方面还是有很大的空间，跟你真正改造出的产品是70分的产品和一个90分的产品相对没那么重要。

　　但是这几年因为很多机构都参与城市更新项目，所以确实对整个前期的产品设计和研发能力、整个开发过程中的施工和开发的能力和后期的资管能力都提出了更高的要求。因为我们这几年主要在北京、上海接触的有城市更新概念的项目，我们在收购之前业主也说这个事儿(改成写字楼就能赚很多钱)，这样在很多资产的报价里面他们就已经考虑了一部分的收益，所以给我们留的空间就不多，就需要我们去做更好地产品来挖掘，就需要对市场调研更清晰，做更好的产品，在开发各方面的过程中，从成本到工期有更严格的限制，包括通过自己资管能力，能够在市场上与同类产品的竞争中取得一部分的溢价。

　　但是总的来说我觉得这几年的城市更新的项目，可能从以前最早苏总提倡的资产精装修整栋收过来散的卖出去的概念，慢慢地变成整栋收过来、整栋改造、通过整个的资产管理来提升整个项目的现金流，未来通过本身项目产生现金流的角度实现退出。当然现在退出方式也很多，我认为未来还会有新的，像以前最多就是大宗交易，现在有ABS，未来大家也说这个REITs是呼之欲出。但是我觉得未来的城市更新可能更多地是看重项目本身的现金流的能力和未来的增值能力，这个行业是我们手头几个改造项目比较关注的一个点。

　　陈方勇(主持)：

　　志培提醒我了，咱们这场对话就从基金的逻辑来说，投融管退，按这个顺序来说!志培的几个项目我大概都知道，都是遇到一定问题价格上有较大折扣的项目他们才接，包括长沙的项目、美罗城。那么从投资的角度，请万总回答。最近有朋友跟我交流，说不良资产是很好的接入城市更新的机会。但是在金融机构语境中的的不良资产，跟我们城市更新看的不良资产其实还是有区别的，前者可能更多的是指债项的不良资产，是打包、重组的概念，而后者所看的不良资产叫做“困境资产”，可以叫做暂时的问题资产，有问题但是它是有机会盘活的。东方资产是有大量的机会去接触不良资产的标的机构，不知道对于东方藏山是否优势，后面会如何考虑切入这个市场?

　　万林义：

　　我也是刚到投资机构，时间不是很长，我原来算是“万恶的开发商”，做了一段又苦又累的运营的活，现在等于给投资人当爪牙了。我不代表东方讲这个观点，因为这几块工作我算是参与过，我谈谈自己的各种感觉。

　　像金融机构讲的不良跟我们目前做实业讲的不良是不一样的，金融机构讲的不良是债，不见得这个事情最后一定要扯到底层资产，而我们做实业、做城市更新，我们是要对这个空间、对这个资产要有自己的操作权，所以我们更多讲的是资产。金融机构的不良是否进入到资产阶段要走到第二步，我兑现债权的时候，我可能会兑现到资产行使权利了，这是一个情况。

　　另外，目前从国家整个政策，特别是对国有资产管理公司来讲，不良是一个主要的方向，我们刚好在东方体系里相对来说擅长一点的或者是希望做的，是在资产的运营方面，牵扯到一定的投资但是更多地是在运营方面。我们前面也有一些案例，是过了会的操作到半路放弃的，也有一直在操作的，我们目前整体的感觉就是说真正地不良，经过你努力还是不良的，可能我们就不能碰了，不良是指经过你的努力无论是金融的努力还是操盘的努力能够变成良的才有机会做，从投资人来讲就应该是这样。

　　所以我们在做不良的时候，也不是说见到不良只要便宜就要拿下的。目前我们碰到的很多不良，其实更多的跟后期运营有关系，因为城市更新的很大一个话题是资产要长期持有，但是我们目前碰的更多的不良还是资产在一定时间内能够有流动性的，目前管理的资金其实很多都是有投资期限的，这是有差别的地方。先做一点汇报，后面如果有需要再交流。

　　陈方勇(主持)：

　　接着万总的话题，其实开发商这一两年都在考虑转型，金地很典型，很早提出了“一体两翼”，当时有一翼是地产基金就是稳盛投资，就是许总代表的团队，还有一翼是金地商业。但是，很长一段时间这个“一体两翼”是分开的，各做各的，各自在各自的逻辑里面纠结，最近稳盛把两个事情给结合起来了，就是他们跟8号桥的合作，他们不仅给8号桥发了一个租约证券化的产品，据说还把8号桥给收编了，团队已经并入了金地商业。这个是蛮有意思的实践，请许总讲讲，现在地产商角度，在城市更新角度怎么看这个事情，金地会怎么做?

　　许亚峰：

　　我们现在做传统的开发业务来说，应该说大家都很熟了，其实我们看到拿项目也好、开发也好，包括我们现在做的任何基金也好，股权基金、债权基金怎么做应该说基本上各家机构都可以说烂熟于胸。但是对城市存量的资产来说对我们也是个挑战，今天我觉得这个会，第一确实是来学习的，因为我看到市场上各种各样的创新蓬勃的发展。我现在的感触是说城市更新确实是会有一个非常巨大的存量市场，我看过一个数据，我们只看北京、上海、深圳这三个城市的房地产的存量的价值就已经超过我们沪深两市所有上市公司的总市值，也就是说只看一线这几个城市的潜在存量，我们就有一个巨大的发展空间。但是存量里面我觉得我们要去找到自己的定位，因为这个市场太大了，而且它已经不简单地像苏总讲的不是一个开发业务，而是涉及到很多的经营，包括办公、商业、公寓、酒店各种各样的经营的门类。

　　所以我们现在定位是说我们去做战略的投资人。8号桥这个项目其实我们看最后是满足了各方的诉求，这个团队我们也非常认同，他们投入这个项目，前期已经在里面扎了十年的时间，也做了非常优秀的产品，不管是政府层面还是市场层面，都是非常非常认可的。但是对它来说，它也遇到了困难，我有能力，创业团队也有市场，但是我没有资金再滚动下一个项目了。这个时候我们作为一个战略投资人出现，我们首先入股了他们的管理公司，再帮他做一个资产证券化，在市场上用一个非常高的信用等级(最后是3A的评级)8年期的资金，我们最后应该是拿到了差不多整个资产估值80%以上的资金回来。这个时候马上就发现，我突然一下可以滚动起来了，就有能力去市场上拓展更多的项目了。

　　对投资人来说，我们通过投资，整个当时入股的时候就这个估值来说这个收益并不算特别高，大概在10%上下。但是像这种，我们现在不能说还是原来的开发的思路看短期，看三年的利润多少，而是说要站在未来十年、二十年租约的情况下看未来的增长。我们当时就下决心还是要做，但是我们发现通过我们的资本结构的调整，最后发现我们的股本回报率还是很好，我记得测算的数据应该是将近30%的水平，所以长期投资未必就是低回报。

　　最后我想说的是，在这个大的生态圈里面，各家机构会扮演不同的角色，比如说8号桥作为经营商，我们作为战略的投资人。里面还有很多的角色，比如说这个资产原来是归属于上海的汽车集团，包括卢湾区政府都有一些资产，但是我们发了一个证券化产品以后，首先过程中我们经营子公司信托，搭的这些结构，参与方都要进来，最终上海汽车的金融集团反向又投到了债权的A类的资产里面。

　　所以我觉得未来就是一个大的生态，我们自己在生态圈里要找好自己的角色，也是苏总讲的，我们最好是一个安卓系统，我们应该是开放的，大家都能够根据自己的定位摆好自己的定位、摆好自己的角色，这就是我想分享的。

　　陈方勇(主持)：

　　非常感谢许总的说法，让我想到长久以来商业地产圈里的争论，就是轻重之争，轻资产好，还是重资产好?各有各的理，包括很多人会看万达的笑话，轻资产战略搞到最后把资产都卖没了。其实我一直在关注金地跟稳盛的进程，刚才许总讲了很重要的逻辑，在城市更新里面开发商该扮演什么样的角色，其实应该回到我们最初的角色，我们是资源整合者，不是全能开发商，不是什么都可以做。我觉得金地原来走的有点偏开发商思维，什么东西我都自己做，但是一旦你打开思路，运营方可以进来，资产方也可以进来，想开以后，其实这个结果会更好，比自己都做更好。

　　接下来，请郭丙合总，他们最近刷了两回头条，一个是他们发行了租约证券化(REITs)，一个是他们十亿入股毛大庆!红星原来给大家的感觉是“北居然，南红星，“，”基本上是这个定位：家具卖场中的老大!后来他们也做了爱琴海这样购物中心的实践，现在红星可能跟原来的红星更不一样了。因为郭总也管投资，原来也是资本圈出来的，就请他聊聊红星现在打通了资本血脉以后，给大家会有什么展现吧。

　　郭丙合：

　　本来方勇让我先介绍一下我们刚刚发了类REITs的情况，我先把这个事说说。其实类REITs，我认为资产证券化是未来城市更新最主要的，某种意义上来说，我个人认为资产证券化可能未来是城市更新在投融资里面的“核武器”，没有资产证券化，可能未来城市更新基本上做不下去的。因为城市更新对资本的要求比开发要更高，因为开发有周转率，城市更新没有周转的，你必须得要求长期资本。而且，长期资本的回报一般情况下，追求稳定，这里面稳定就对两个东西提出了挑战：基础资产的质量、基础资产的运营能力。

　　我们前面做的出表，天津两个商场做类REITs，我认为这两点就是核心。因为红星的基础资产，在天津这两个店，应该是经历了很多年的考验，它的租金一直很稳定，现金流非常好。最核心的是红星的运营能力，因为大家都知道在家居行业里面，我们无论从规模、门店数量还是各方面来说，我们当仁不让都是第一。可以这样说，就是这个运营能力后来导致发行的时候利率的优化。苏总在他的朋友圈里对我们这个事儿有个点评，点评的非常好。第一他说这是第一单，等于是没有主体增信或者是信用主体回购的这样一个交易。第二这是有一个寿险，大的金融机构的资金认购没评级的权益类的投资的交易。这两点苏总评价非常到位。

　　还有一个亮点我可以跟大家说，前面大家说一般情况下按照资产价值的80%拿到的钱，其实我们是按照资产评估值的基本上百分百做了这样的交易。这个项目某种意义上说，我们团队还是认为是很经典的一个案例。这方面我觉得资产证券化，未来在城市更新中间，应该会发生越来越大的作用，因为它是一个类REITs产品，这类的REITs，这两天大家也讨论很多了，我觉得REITs从大概最早应该说是13年前，我记得21世纪经济报道上，当时有一个专栏作家专门写了一个专栏，写这个REITs，到现在为止没有出来，中间大家都知道很多原因。

　　从我个人的角度来说，我觉得REITs未来的市场一定在中国，因为现在在新加坡和香港都有充足的REITs市场，但是我觉得那不是中国的主战场，中国的REITs和资产证券化一定在中国。为什么?因为利率的走势!在这儿我跟大家分享一下个人的一些观点，大家看全球的现状，如果把欧盟看作一大经济体，全球一共有四大经济体：美国、中国、日本和欧盟。这四大经济体系里面现在利率只有中国是最高的，而欧盟和日本基本上是负利率，美国的利率水平大家也知道是非常低的，中国的利率水平现在我们知道基本上是美国的3倍以上，长期来看，我认为随着中国经济的发展和未来，还有一个指标是老龄化的进行，中国的利率一定会向下走。

　　所以资产证券化，我相信我刚才说的这句话，未来会是城市更新的核武器。这是一个很主要的推力，就是因为我们的利率环境，我相信未来一定会下降，因为大家可以看全球的大的经济体，还有一些老龄化，老龄化国家长期来看，利率是没有向上走或者是向下走，比如说日本，日本负利率已经很多年了，日本是世界上老龄化最严重的国家。这是资产证券化为什么我个人如此看好，一个是大的经济体，未来一定是利率不可能会是这么高的，另外就是老龄化的趋势，中国的高储蓄率，肯定会导致利率的进一步下降，短期内不好说，从中长期看一定如此。

　　另外，我个人其实是非常看好城市更新。苏总问了我一个很好玩的问题，他说你怎么会对这个感兴趣，我说我这个人好奇心比较强，其实真正的原因是因为城市更新在中国的前景，我认为非常强大的原因有以下几点：

　　第一，我们这两年大家可以看讨论的案例都是伦敦的、纽约的或者是日本的，或者是德国、荷兰，这些国家有一个共同的特征全是属于后工业化社会，中国的工业化现在某意义上说在沿海发达地区应该说是刚刚完成或者是接近完成，中国进入后工业化时代，应该说是刚刚开始，因为只有后工业化时代，才会有城市更新的一个活能给大家干，否则你还没有完成工业化，你是不可能做城市更新的。这是为什么大家讲，现在核心一定是在北上广，因为一线城市工业化已经完成了。

　　第二，中国市场非常大。大家可以看全球的人口分布，我们这次和苏总一起去英国，整个英国加一块是4000多万人口，天津和北京的人口加一块就是整个英国的人口，另外我们可以想想中国的500万以上的人口城市有多少，中国的200万以上人口的城市有多少，我们500万以上人口的城市占全世界500万以上的人口城市的比例，事实上是最高的。这决定了未来中国的城市更新在中长期看，是一个诱惑力非常大的市场，地产的上半场，我个人观点已经基本结束了，后半场就是城市更新。城市更新的驱动力，我个人认为就是因为中国的人口结构在向大城市集中，以及中国的工业化完成，后工业化的开始，这方面加上长期的低利率的趋势和我们未来中国真正的REITs或者是资产证券化市场的发展，我个人认为整个城市更新的前景，应该说四个字，不可限量。

　　陈方勇(主持)：

　　郭总说的其实是这么个逻辑：投资投什么?投资就是要投趋势，你看到的是什么趋势，你就会去投什么。

　　接下来，有请李万明总。盛世神州是地产基金里面的元老级、开创型的基金，曾经创造过很多业内的第一，后来也算第一批去美国投资公寓的。我曾经问过张民耕总：为什么在美国你们会投公寓，而在中国去不去投公寓?他给我的回答也蛮简单：第一、国内的长钱还没有做好充分的准备;第二、中国的REITS还遥遥无期，也还没到退出的时机。就这样，盛世神州国内、国外一直是采取两种策略，我们来问问李总最近是不是有新的动向了?

　　李万明：

　　盛世神州从资本的角度，对城市更新有一些看法，而且我们已经在行动。盛世神州认为，城市更新最大的变化就在运营思维，实际上我们早年在美国购买出租公寓，就带着这种思维去思考的。在中国下一步在增量土地供应非常短缺的情况下，怎么样把老城区发挥好它的价值，是一个非常广阔的天地。

　　对于运营的价值就要体现出它长期运营的收益，可能时间上、回收速度上是有所不同的。我们也跟我们一些投资人进行了一些沟通，他们有这种思想准备。几方面的原因：一方面再继续挣快钱不那么容易了;另外一方面，现在资金的外流也受到了严格的控制。如果说，通过城市更新的投入，能够产生一些长期稳定的收益，更何况我们国家在REITs退出方面已经开始出现曙光，刚才方勇总也说到，我们实际上在美国更主要的就是瞄准REITs退出。

　　我们现在在美国的公寓数量已经七八千套了，实际上这种水平在美国就可以做成一个REITs，让公众去持有。在这个退出过程中自然有一个溢价，在美国的传统溢价，定价基本上是20倍的年收益，如果你这个项目能够改造的好，长期经营收益能够达到年化6%、7%，那你退出的时候就可以有较高的收益。刚才许总说的IR能够达到30%的这种，肯定跟这种方式是有关联的。这是第一个感受，一定要把重点放在运营上。

　　第二，城市更新是一个动态的过程，不同的时期有不同的机会。我们知道15年前低档的宾馆、低档的住宿特别需要，紧缺，所以我们出现了很多的品牌的连锁低档的酒店。而随着中国人民生活水平的提高，收入水平的提高，对享受也更加重视，可以说有一批低档的酒店，现在已经不具备很好的运营回报了。也就是说15年前把办公楼改成酒店，现在可能会回到把酒店或者低档的酒店、运营不好的酒店，可能改造成出租公寓。这都是因势利导。

　　当然会加进很多新的内容。这两天我跟很多内容供应商也都进行了一些交流，特别是希望有机会，在我们资本投资的情况下，有更多的内容加进来。其实我们国家现在倡导的特色小镇，因为在美国看的比较多了，对镇和城市是等同的，我个人理解特色小镇更主要的也应该是往城市更新的角度去做，你要带着经营思维，把老的东西保留，把具有特色的产业要发挥做大。包括像我们最近正在研究的南方的渔业，可以把鱼产品更好地向全国销售，扩大产业的价值。当然有一些旅游特色的，像我老家景德镇的大的瓷场的改造，也做的很不错，也列入了城市改造更新计划。

　　所以我想如果我们带着经营思维，城市更新是有广阔天地的，不仅是在大的城市，一线城市，实际上有一些有特色的、有长期的品牌价值，有古老的建筑、有文化的这些小镇，也是我们投资的方向，所以我们作为传统的房地产基金的代表，我们也特别希望有机会跟大家共同地在城市更新的方面，能够更好地发挥作用。在未来有多种退出渠道，有REITs，有CMBS种种渠道，包括资金利息的降低，大家对所谓收益高认知也会有所变化，未来在城市更新中，资本可以发挥更大的作用。

　　陈方勇(主持)：

　　刚才万明总也说，各种时机都成熟了，包括郭总说的趋势也看得很明显。我们现在谈一下投资时机问题，因为投资时机很重要，早你就变成了先烈，晚的话你就变成了落后。我们看到这两年比较火的像长租公寓，很多长租公寓已经到生死临界点，很多可能已经干不下去了，亏的一塌糊涂，在勉强的维持，很多就有可能变成先烈。

　　从万总开始，一句话回答：第一，你们认为最好的时间点在什么时间，今年、明年，还是再晚一点?第二，你们认为现在目前要进入最好的切口是哪种物业、哪种类型、哪种方向是最好的切口?

　　万林义：

　　这很难做预测，我简单说，我的背景，我现在目前代表着我接触的主要的机构投资人，特别是大规模的机构投资人，从这个角度上我目前的个人意见是：对我们这类投资人目前进入到全面的城市更新领域，不是个特别好的时机，有点偏早。

　　一方面这里面有个轻重的问题，大的机构希望在每单投资里面都有比较大的规模，由于目前很多城市更新底层的资产在权属方面、规划方面是有一些瑕疵的、有一些变数的，投资人想大量地把资金投到资产，现在受到限制，包括资产未来的流动也受到一定的限制。

　　实际上目前我们也做了类似的工作，我们把一些投资放到了平台公司，就是运营的平台公司，从轻的角度是可以的，但是从长久来讲，大的投资机构更应该投到资产里面去，分享资产的增值，让运营团队有很好的发展，目前我个人觉得是这么个情况。

　　如果谈到时机，一个是跟资产相关的证券化更成熟一些，让资产的增值能够让投资人、持有人得到分享，这是一块。另外，因为现在还比较分散，大家各领风骚，能够更成熟一些，在运营端能够有很好或者是相对有一定的回报以后，可能是大的投资人进场比较合适的时机。

　　柴志培：

　　我是这么看，城市更新其实是一个大话题，这里面更新的策略都不一样，这几年可能大家看得比较多的还是商改办，商业改办公。我非常同意万明总说的，这个不是一个永恒的机会和主题，它可能随着时间、市场变化也会有变化。所以从城市更新来说首先我们要梳理一下目前一些城市更新的策略，比如说现在很多机构都看好长租公寓，我们也非常看好，我们也在跟很多合作伙伴一起对这个方面进行布局，那也不能说无谓的、不计成本地来收购。在整个收购过程中，我们比较关注在投资期内本身项目的水平，至少从现金流的角度要是健康的，不能说每年都赔钱，每年还要再花新的资本进去，至少这个项目投进去，日常的运营成本、融资成本能覆盖住。我们看好这个板块，对未来他在资本市场退出的价值以及未来几年的增长会赋予过去几年没有那么快的增长，但是这是一个趋势性的判断，我们现在在一些项目里采取这种方式，但是整体在投资期内的资金安全是我们很看重的。

　　所以像这种不同的投资机会，我觉得可能很难说是哪一年什么时间入手，因为每个区域也不一样，现在在北京的办公市场，我们上半年刚做了六个主要区域的办公写字楼市场分析，现在有一些地区是写字楼供给过剩了，但是还是有一两个区域我们非常看好，包括也在看前期做一些项目。所以我觉得更多是根据这个区域，根据这个城市本身的发展，以及纵向行业的发展在不同的区域、根据不同的项目做一些很具体的判断。从我们来说确实对整个投资前期的评估能力跟以前不一样，以前比较简单，收购物中心，找一个做购物中心的团队，给我多少租金，改造成本多少就做了，现在更多地收完这个项目，要从A改到B，我的团队需要对A看的很明白，对B也很明白，中间还要有一个团队把A到B中间的整个需要经过的过程也要很明白地梳理。可能是这么一个东西，我觉得确实做城市更新对团队，不管是投资机构、开发商，对这个团队的要求是比以前高的非常高，要把各种业态、各种市场的东西打通，这个挺难的其实。

　　郭丙合：

　　我说点正确的废话，什么叫正确的废话呢?其实城市更新的范畴非常大，这里面就看你哪一个品类，投资分左侧投资和右侧投资，你在资产价格的底部，你到底在左边买还是右边买，右边买的话趋势已经很清楚了，左边买的话，就等于这个时候你的判断，有可能你能拿到好东西，但是你可能会有一定的风险。

　　所以我就觉得这里面不同的品类，刚才说了现在写字楼比较吸引投资，但是整个城市更新的范畴是非常大的，看你更偏好哪一类资产。另外从政策的角度来讲，现在有一部分政策还是不明朗的，大家觉得前两年讨论过消防的问题，这就是政策支持的问题，还有像REITs，现在没有明确推出的计划，但是是不是等国家把REITs的方案定下来以后再去找资产?那时资产的价格肯定是上升的，你还有机会买到便宜资产吗?

　　还有如果从利率环境判断，利率高的时候资产价格应该是低的，现在利率水平大家自己判断，短期内是到顶了还是有进一步上涨的空间，所以从这个角度来说很难说什么时候是最好的时机，要看每个投资机构自己的逻辑和自己所在的特长的领域内，来做更多地判断，所以我说这是几句正确的废话。

　　许亚峰：

　　从目前来看，我个人认为目前是投资比较难的时点，首先大的周期来说，现在利率是高的，比如说我们发的这个产品，其实我们原计划还是去年发，当然因为整个进程，今年发，比我们预期高了100多个基点。这时候对于资金成本的上升，收购资产一定不是一个好事。在不同的时点，即使在今天，我觉得那就是要找到一些有价值的资产，同时是不是这个资产要买来，还是通过我的经营和能力租来的。我觉得是在一个今天看起来不是那么好的时点，但是只能去挖掘机会，可能要看未来的市场是不是会变得更好。

　　李万明：

　　城市更新跟国家的政策非常密切相关，我们国家以前把更多的精力、更多的政策、支持都往开发改造、旧城改造、大拆大建的角度去做。实际上到了一定的时候，现在我们终于意识到这些问题。包括我们原来在市里面做过旧城改造，像工体附近，我们做完旁边的锦绣大厦，旁边就有人说，这边还有五层、六层的房子，你为什么不去拆和改造?我当时就说过这样一个观点(站在科研人员的角度)，实际上增加容积率的结果，使得道路、供水、供电、煤气各方面的压力都非常大。所以，不一定是完全用这种方式发展这个城市。

　　现在国家也预测到这个问题，如果不再是不停地供应新的土地，这样的结果，房价就不是说在不停地偏离出租收益。往后发展一两年，我想慢慢大家就会意识到，有4%、5%长期稳定的经营收益，就会很好。这样的话，给城市更新的投资人，包括投资主体、退出方式都会带来一些新的机会。我感觉，现在是一个非常好的开端，昨天苏鑫主席也说了，希望每年都办成一个达沃斯，我相信明年会涌现出很多城市更新的典型案例，而且大家会看到更多的往后机会。

　　陈方勇(主持)：

　　谢谢大家!资本是最聪明的钱，大家已经听到聪明的钱在看什么、选什么，大家应该知道后面要做什么了。